Devenir propriétaire. Un rêve que partagent (presque) tous les Français. Mais un rêve qui est souvent mis en pause – au moins pour un temps. En cause : la hausse spectaculaire des taux d'intérêt qui complique l'accès au crédit, en particulier pour les indépendants.
La plupart des banques affichent désormais des taux immobiliers supérieurs à 4% sur 20 ans et 4,5% sur 25 ans, des niveaux inégalés depuis près de 10 ans.
Les banques sont également plus frileuses et rechignent à prêter. Si bien que de nombreux ménages se retrouvent dans l'impossibilité d'accéder à la propriété. Parmi eux, les travailleurs indépendants semblent particulièrement touchés.
Selon une récente étude, révélée par la fintech française Rollee, 60% des indépendants, qu'ils soient micro-entrepreneurs ou freelances, se seraient déjà vus refuser un prêt immobilier depuis qu'ils ont commencé à travailler à leur compte.
Pire : 45% d'entre eux auraient été contraints de renoncer à l'achat d'un logement suite au rejet de leur demande de prêt. Et ce, alors qu'ils se considéraient pourtant comme étant solvables, avec un bond historique d'activité et des revenus stables.
Résultat ? 79% des indépendants estiment qu'ils ne disposent pas d'un accès équitable aux services financiers. Et 23% envisagent même de renoncer à ce statut au profit d'un emploi salarié pour améliorer leurs chances d'obtenir un prêt.
Les banques n'aiment pas les imprévus
Comment expliquer que les banques soient si réticentes à prêter aux indépendants, alors même que certains gagnent confortablement leur vie ? Pour comprendre, Rollee a posé la question à 500 décideurs d'institutions financières dans le cadre de son étude.
Bilan : 67% d'entre eux ont répondu que « leurs processus actuels d'évaluation des risques ne leur permettaient pas d'avoir une vue complète sur les revenus (...) d'une personne travaillant à son compte ».
« Avant de prêter à un salarié, les banques peuvent regarder combien cette personne a gagné au cours des 12 derniers mois et obtenir une vision claire de ses revenus », explique Isabelle Bail, directrice des partenariats chez Vousfinancer.
Pour un indépendant, en revanche, la situation est plus compliquée. « Les revenus d'un freelance ou d'un micro-entrepreneur peuvent connaître des variations considérables d'un mois sur l'autre, or les banques n'aiment pas les imprévus », pointe Isabelle Bail.
Alors pour s'assurer une certaine visibilité sur les revenus des travailleurs indépendants, les banques ont pris l'habitude de calculer la moyenne des revenus générés au cours des trois dernières années d'activité de l'entreprise.
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Autrement dit, impossible – ou presque – d'obtenir un prêt avant de pouvoir justifier d'au moins trois ans d'exercice. « Les trois premières années de la vie d'une entreprise sont les plus difficiles. Au-delà, on estime que l'activité est pérenne », confirme Isabelle Bail.
Dans certains cas, cela dit, il est possible d'échapper à cette règle. Du moins, en partie. « Les meilleurs dossiers peuvent être défendus devant les banques après seulement deux années d'exercice », rassure Maël Bernier, directrice communication du courtier Meilleurtaux.
Mais que regardent les banques exactement ? « Elles s'intéressent au niveau de revenus, bien sûr, mais aussi à leur régularité. Un indépendant qui gagne énormément d'argent un mois, puis rien les deux mois suivants, aura plus de mal à convaincre », précise Maël Bernier.
D'autres facteurs sont passés au crible. « Si vos revenus sont en hausse sur la période, c'est un signal positif », reprend Isabelle Bail. La capacité d'épargne du foyer est également scrutée, ainsi que la gestion de vos comptes et l'absence de découvert bancaire ou d'impayés.
Les banques s'intéressent aussi au nombre de clients de l'entreprise. « Si vous n'avez qu'un ou deux gros clients, la banque hésitera davantage à vous accorder un prêt que si vous avez un portefeuille de projets bien diversifié », appuie Maël Bernier.
Pour finir, le secteur d'activité compte également pour beaucoup. « Une infirmière libérale ou un plombier n'aura aucun mal à emprunter, même sans justifier de trois années d'activité, car ces professions ne connaissent pas la crise », estime Maël Bernier.
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Un premier non n'est jamais définitif
Si malgré vos efforts pour soigner votre profil emprunteur, la banque vous oppose un refus, ne baissez pas les bras. Selon l'étude de Rollee, près de la moitié des travailleurs indépendants (47%) doivent faire au moins trois demandes avant d'obtenir un prêt.
« Un premier non n'est jamais définitif », confirme Maël Bernier. D'autant que toutes les banques n'ont pas la même politique à l'égard des travailleurs indépendants. « Même d'une agence à l'autre, il peut y avoir des disparités dans la façon dont ces dossiers sont traités », reprend la courtière.
Si le directeur de l'agence dans laquelle vous déposez votre demande est averse au risque, il ne prendra pas ou peu de travailleurs non-salariés. D'où l'importance de faire une demande auprès de plusieurs enseignes et de comparer les offres.
Et si toutes les banques vous ferment leurs portes ? Dans ce cas, d'autres solutions sont envisageables. Vousfinancer travaille par exemple avec Sezame, une fintech qui propose aux indépendants de devenir propriétaires grâce à la location-accession.
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Le principe ? Si vous avez repéré la maison de vos rêves et que vous êtes éligible à ce dispositif, vous signez un contrat de location-accession. Vous pouvez alors emménager dans votre nouvelle maison sans plus attendre.
En contrepartie, vous payez chaque mois une redevance, qui sert en partie à rémunérer Sezame, comme si vous payiez un loyer, mais également à vous constituer un apport personnel en vue de racheter le bien par la suite si vous le souhaitez.
Le prix d'achat du bien est fixé lors de la signature du contrat. Et vous pouvez décider à tout moment d'acheter le logement ou de déménager, auquel cas vous récupérez votre épargne. Pour être éligible, vous devez toutefois avoir un revenu d'au moins 2 000 euros nets par mois et un apport de 5%.
