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Le crédit in fine (ou amortissement à terme)

Ce crédit possède un fonctionnement particulier. Le remboursement de la totalité du capital ne s'effectue que sur la dernière échéance. Toutes les autres échéances ne servent qu'à payer des intérêts (et les assurances).

Cette formule de crédit est utilisée, principalement, dans le cadre de financement d'investissement locatif. Cela permet ainsi d'augmenter les intérêts, et par conséquence, de réduire les revenus fonciers.

Les banques accordent seulement des crédits in fine en contrepartie d'un placement d'un montant significatif ou de la constitution d'une épargne dont le solde final servira à rembourser le crédit. Le plus souvent, le placement utilisé sera une assurance-vie et la banque en exigera un nantissement à son profit.

On trouve aussi ces crédits pour le financement de son logement principal, mais, c'est plutôt rare. Néanmoins, pour ceux qui ont les fonds nécessaires, le montage d'un prêt in fine et d'une assurance-vie peut être avantageux pour bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts immobiliers.

Attention, faites très attention avec cette formule. Elle présente souvent un taux d'intérêt attractif mais vous ne remboursez rien. Dans un an ou dans dix ans, vous devrez toujours la même somme à votre banquier. Son usage est réservé aux emprunteurs avertis.

Exemple

Différences de mensualité (hors assurance) entre un crédit in fine et un crédit amortissable (crédit classique) de 100.000 € sur 15 ans au taux nominal annuel de 5% :

  Crédit in fine Crédit classique
Echéances : 179 mensualités de 416,67 € 180 mensualités de 790,79 €
1 mensualité de 100.416,67 €
Coût total : 75.000 € 42.343 €

Résultat d'un placement à 5% sur 15 ans. Dans le premier cas : versement unique d'un montant équivalent à la somme empruntée. Dans le deuxième cas : versement mensuel de la différence entre la mensualité du prêt classique et la mensualité du prêt in fine. (voir notre simulateur de placement).

  Placement unique Placement régulier
Versement initial : 100.000 € -
Versement mensuel : - 375 €
Total des versements : 100.000 € 67.500 €
Solde final : 207.893 € 99.714 €

En retenant un prélèvement fiscal et social de 27%¹, on obtient les résultats suivants :

  Crédit in fine
+
Placement unique
Crédit in fine
+
Placement régulier
Crédit classique
Coût du crédit : 75.000 € 75.000 € 42.343 €
Gain net du placement : 78.762 € 23.516 € -
Coût de l'opération : -3.762 € 51.484 € 42.343 €

¹ Dans le tableau, on a utilisé un taux de 27% qui est le taux standard de 2006 pour les placements financiers. En cas de placement en assurance-vie, l'imposition sera moins forte.

Simulateur de crédit en ligne / Calculatrice

Accéder au formulaire de calcul : Calcul de crédit in fine

Le formulaire permet de calculer les intérêts périodiques et le montant d'échéance final. Un échéancier est généré automatiquement.

Simulateur de crédit sous excel / open office

Sur la feuille JxTamm : vous avez deux méthodes pour simuler un crédit in fine :

Première méthode

Entrez vos paramêtres de crédit : montant emprunté et taux d'intérêt. Pour un crédit mensuel, indiquez une durée égale à un mois (c'est la durée de l'amortissement) et un différé simple égal à la durée du crédit moins un mois. Exemple : pour un crédit de 15 ans, mettez une durée d'un mois et un différé simple de 179 mois.

Deuxième méthode

Saisissez normalement vos paramètres du crédit. Vous obtenez un montant d'échéance qui ne sera pas utilisé.

Indiquez un type de différé simple et un nombre de mois différés égal au nombre d'échéances moins une.

Pour que la dernière échéance rembourse l'intégralité du capital, saisissez au choix :

  • un montant de nouvelle échéance en colonne E égale au moins au total du capital emprunté plus le montant d'intérêt périodique.
    Indiquez ce total sur n'importe quelle ligne avant la dernière échéance (en première ligne si vous voulez).
    Vous pouvez indiquer un montant d'échéance très important, le calcul ne prendra ce qu'il y a besoin.
  • un recalcul sur la dernière échéance : saisissez alors 1 en colonne D de la dernière échéance pour provoquer le remboursement final.

Sur la feuille JxPretV2 : Entrez vos paramêtres de crédit : montant emprunté, durée et taux d'intérêt. Indiquez ensuite une durée de différé égale à la durée totale, la feuille considèrera alors qu'il s'agit d'un crédit in fine, et, seule la dernière mensualité remboursera le capital.