Le crédit in fine (ou amortissement à terme)

Le crédit in fine possède un fonctionnement particulier. Le remboursement de la totalité du capital ne s'effectue que sur la dernière échéance. Toutes les autres échéances ne servent qu'à payer des intérêts (et les assurances).

Contrairement au crédit amortissable où chaque mensualité permet de rembourser une part du capital emprunté, les échéances d'un crédit in fine ne comportent que des intérêts (et les éventuelles cotisations d'assurance). Le capital restant dû ne diminuant pas, les intérêts sont calculés chaque mois sur la même base, et ce montant reste identique pendant toute la durée du crédit. Ce n'est qu'à la dernière mensualité que le capital emprunté est intégralement remboursé. Au final, toutes caractéristiques égales par ailleurs, un crédit in fine génèrera plus d'intérêts débiteurs qu'un crédit amortissable classique.

Ainsi, voici un tableau comparatif des mensualités et du coût total (hors assurance) d'un emprunt de 100.000 euros sur 15 ans au taux nominal annuel de 2%, pour un crédit in fine et un crédit amortissable :

Crédit in fineCrédit classique
Echéances179 mensualités de 166,67 €180 mensualités de 643,51 €
1 mensualité de 100.166,67 €
Coût total30.000 €15.831,58 €

Les banques accordent généralement des crédits in fine en contrepartie d'un placement d'un montant significatif, de la constitution d'une épargne dont le solde final servira à rembourser le crédit, ou dans l'attente de la revente d'un bien immobilier (dans ce cas, toutefois, on parlera plutôt de crédit relais). Le plus souvent, le placement utilisé sera une assurance-vie et la banque en exigera un nantissement à son profit.

Ce type de crédit ne présente un avantage que pour le financement d'un investissement locatif, par une personne fortement imposée. En effet, de par son principe, le crédit in fine permet de générer plus de déficit foncier qu'avec un crédit classique, et donc de réduire les revenus fonciers.

En revanche, cette forme de crédit n'est pas adaptée au financement d'une première résidence principale. Cependant, dans le passé, le montage d'un prêt in fine et d'un placement a pu être avantageux pour optimiser le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts immobiliers, un dispositif qui était accessible entre 2007 et 2010.

Attention, faites très attention avec cette formule. Elle présente souvent un taux d'intérêt attractif mais vous ne remboursez rien. Dans un an ou dans dix ans, vous devrez toujours la même somme à votre banquier. Son usage est réservé aux emprunteurs avertis.

Le crédit in fine associé à un placement unique ou régulier

En contrepartie de ce crédit in fine, deux scénarios peuvent être envisagés. Le plus simple est de placer l'équivalent du montant emprunté sur un produit d'épargne. Une autre possibilité est d'épargner l'économie mensuelle du crédit in fine par rapport à un crédit classique. Soit, pour reprendre l'exemple précédent, le placement mensuel de 476,84 euros (différence entre 643,51 euros de mensualité du crédit amortissable et les 166,67 euros du crédit in fine).

Le tableau suivant donne le solde final d'un placement unique et d'un placement régulier. Le taux d'intérêt appliqué, dans le cadre de cet exemple, est de 2%, net de toutes cotisations sociales et fiscales (voir notre simulateur de placement).

Placement uniquePlacement régulier
Versement initial100.000 €-
Versement mensuel-477 €
Total des versements100.000 €85.860 €
Solde final134.587 €100.057 €

Bilan financier de l'opération

Le crédit in fine est-il un bon choix ? En dehors de l'intérêt fiscal déjà évoqué, l'intérêt financier de ce type de montage dépendra du différentiel de taux entre crédits et placements, au moment de la mise en place de l'opération et surtout de leurs possibles évolutions dans le temps. Le rendement de l'épargne peut ainsi permettre de compenser le surcoût du crédit in fine.

Ce troisième tableau, basé sur les exemples précédents, donne le coût total des trois montages : crédit in fine associé à un placement de même montant, crédit in fine avec placement régulier de l'économie mensuelle, et, un crédit amortissable unique. Un coût négatif indique que le placement rapporte plus que le crédit.

Crédit in fine
+
Placement unique
Crédit in fine
+
Placement régulier
Crédit classique
Coût du crédit30.000 €30.000 €15.832 €
Gain du placement34.587 €14.197 €-
Coût de l'opération-4.587 €15.803 €15.832 €

Simulateur de crédit in fine

Simulateur de crédit en ligne / Calculatrice

Accéder au formulaire de calcul : Calcul de crédit in fine

Le formulaire permet de calculer les intérêts périodiques et le montant d'échéance final. Un échéancier est généré automatiquement.

Simulateur de crédit sous excel / open office

Sur la feuille JxTamm : vous avez deux méthodes pour simuler un crédit in fine :

Première méthode. Entrez vos paramètres de crédit : montant emprunté et taux d'intérêt. Pour un crédit mensuel, indiquez une durée égale à un mois (c'est la durée de l'amortissement) et un différé simple égal à la durée du crédit moins un mois. Exemple : pour un crédit de 15 ans, mettez une durée d'un mois et un différé simple de 179 mois.

Deuxième méthode. Saisissez normalement vos paramètres du crédit. Vous obtenez un montant d'échéance qui ne sera pas utilisé.

Indiquez un type de différé simple et un nombre de mois différés égal au nombre d'échéances moins une.

Pour que la dernière échéance rembourse l'intégralité du capital, saisissez au choix :

  • un montant de nouvelle échéance en colonne E égale au moins au total du capital emprunté plus le montant d'intérêt périodique. Indiquez ce total sur n'importe quelle ligne avant la dernière échéance (en première ligne si vous voulez). Vous pouvez indiquer un montant d'échéance très important, le calcul ne prendra ce qu'il y a besoin.
  • un recalcul sur la dernière échéance : saisissez alors 1 en colonne D de la dernière échéance pour provoquer le remboursement final.

Sur la feuille JxPretV2 : Entrez vos paramètres de crédit : montant emprunté, durée et taux d'intérêt. Indiquez ensuite une durée de différé égale à la durée totale, la feuille considèrera alors qu'il s'agit d'un crédit in fine, et, seule la dernière mensualité remboursera le capital.

Voir aussi : les différents types de crédit.

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