La Location avec option d'achat et le crédit-bail

De manière générique, la location avec option d'achat est une location au terme de laquelle le locataire peut acquérir le bien à un prix fixé à l'avance. On parlera plus précisément de Location avec option d'achat, de LOA, de Location avec promesse de vente ou de Location-vente lorsque le contrat concerne un particulier. Pour les professionnels, il s'agit d'un contrat de Crédit-bail (ou Leasing en anglais).

Comment fonctionne une LOA ?

La location avec option d’achat est un moyen de financer un bien. C’est un contrat auprès d’une société financière qui acquiert le bien pour vous le louer pendant une durée généralement comprise entre 2 et 5 ans. En fin de location, vous pouvez, au choix, acquérir le bien ou le restituer. Illustration avec le financement d’un véhicule en LOA :

Premier loyer. A la mise en place du contrat, l’organisme financier devient le propriétaire du véhicule et vous demandera un premier loyer. Ce sera éventuellement un « premier loyer majoré » correspondant à la reprise d’un ancien véhicule ou le versement d’un apport.

Période de location. Tous les mois, le locataire paye le loyer de la LOA. Il utilise le véhicule et il est responsable du bon usage de celui-ci (assurance, entretien). La carte grise du véhicule mentionne à la fois le nom du propriétaire (l’organisme) et le nom du locataire.

Fin de contrat avec l’option d’achat. Au terme du contrat, le locataire peut acquérir définitivement le véhicule au prix convenu au contrat (certains contrats permettent un achat anticipé). C’est le cas le plus simple. Il peut aussi décider de rendre le véhicule. La concession automobile partenaire vérifiera alors le véhicule (parfait état, kilométrage conforme au contrat) et l'organisme facturera d'éventuels frais de remise en état ou des pénalités.

Si ce mode d’acquisition est proposé également pour du matériel informatique, des bateaux ou d'autres objets de valeurs, il est devenu très courant dans l’automobile où il permet à certains conducteurs de renouveler régulièrement leur voiture, ou à d’autres de différer leur choix lorsqu’ils hésitent entre une simple location et une acquisition. Il est également très apprécié des concessionnaires auto qui le proposent souvent dans des packages intégrant l’entretien ou une extension de garantie. Le coût d’une LOA reste, pour cette raison, difficile à comparer avec une location longue durée ou un crédit personnel.

Le public concerné

Le contrat de Location avec Option d'Achat

Le contrat de LOA est réservé aux consommateurs (personnes physiques agissant à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de leur activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole). Les modalités de souscription et de fonctionnement du contrat de location avec option d’achat sont précisées par le code de la consommation. La législation prévoit une information précontractuelle du locataire (annexe à l’art. R312-5 du code de la consommation). Ce contrat doit mentionner un certain nombre de clauses obligatoires prévues dans une annexe de l’article R312-14 du code de la consommation.

Le contrat de Crédit-bail ou de Leasing

Toutes les entreprises quel que soit leur statut juridique : personnes morales (SA, SARL,…) et personnes physiques (commerçants, artisans, agriculteurs, professions libérales,…) peuvent souscrire un contrat de crédit-bail. Ce contrat n'est pas régi par le Code de la Consommation.

Garantie

Durant toute la durée de l’opération, le bien reste la propriété de la société financière. Celle-ci peut demander une garantie externe à l’opération, comme la caution personnelle d’un tiers.

Le loueur peut également proposer au locataire des contrats d’assurance dont les primes s’ajouteront au montant du loyer.

Certains contrats prévoient :

  • Que le locataire doit effectuer un dépôt de garantie (une somme non rémunérée que le bailleur conserve en garantie du paiement des loyers). Ce dépôt de garantie (de 0 à 15% du prix du matériel) est souvent égal au montant de l’option d’achat.
  • Un premier loyer majoré (plus élevé que les suivants) de 0 à 20% du prix du matériel.

Coût de l’opération

Le contrat ne mentionne pas le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) de l’opération puisqu’il ne s’agit pas d’un prêt d’argent mais d’une location mobilière assortie d’une option d’achat. Il n’est en conséquence pas soumis à la législation sur les prêts usuraires.

Il est néanmoins possible (afin de faire une comparaison avec d’autres modes de financement) de calculer le taux résultant de l’opération pour le locataire par la méthode des flux.

Fin du contrat

Au terme du contrat

A l’issue du contrat (après règlement de la totalité des loyers), le locataire peut lever l’option d’achat (en payant au bailleur le montant prévu au contrat) et devenir propriétaire du bien. Le bailleur établi alors une cession du matériel au profit du locataire (dans le cas du véhicule, c’est ce document qui permet au locataire de faire établir un certificat d’immatriculation à son nom).

S’il ne souhaite pas lever l’option d’achat, il doit restituer le matériel au bailleur. Lors de la restitution du matériel, il peut être facturé des frais de remise en état ainsi que d'éventuelles pénalités de kilométrage excédentaire pour les véhicules.

Fin anticipée sans impayés et sans sinistre

Le locataire, moyennant une valeur fixée à l’avance dans un tableau des valeurs de rachat (une valeur donnée à chaque échéance), peut acquérir le matériel avant la fin prévue du contrat. Cette option n’est pas offerte par tous les contrats.

Fin anticipée avec sinistre total et/ou impayés

En cas de sinistre total (matériel irréparable) ou de loyers impayés, le bailleur peut prononcer la résiliation anticipée du contrat et établir un décompte des sommes dues.

Sur le contrat de LOA, les loyers impayés sont alors majorés d’une indemnité de 8%.

L’indemnité de résiliation correspond à la totalité des loyers hors taxes non échus (loyers actualisés à la date de la résiliation au taux moyen de rendement des obligations émises au cours du semestre civil précédant la date de conclusion du contrat majoré de la moitié) plus le montant de l’option d’achat hors taxes (ou valeur résiduelle). On diminue ce total de la valeur vénale du matériel (prix de vente du matériel s'il n’est pas totalement sinistré).

En cas de vente du matériel par le bailleur, le locataire a la possibilité, dans les 30 jours de la résiliation du contrat, de présenter un acquéreur faisant une offre de rachat écrite. Si la société la refuse, elle ne pourra alors vendre à un prix inférieur.

Dans une décision du 10 avril 2013 (Cas. Civ. 1ère – n° 12-18169), la Cour de cassation a considéré que, dans le contrat qui lui était soumis, « la clause litigieuse, qui imposait au preneur de restituer le véhicule loué dans les plus brefs délais à compter de la résiliation et l’empêchait ainsi de mettre en œuvre la faculté de présentation d’un acquéreur impérativement ouverte par les textes précités, avait pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ». La Cour a en conséquence cassé l’arrêt de la Cour d’appel (qui avait condamné le locataire à régler l’indemnité de résiliation) sur le fondement de l’article L132-1 du code de la consommation (aujourd'hui articles L212-1 et suivants) relatif aux clauses abusives.

Sur le Crédit-bail, les indemnités pour loyers impayés ainsi que le calcul de l’indemnité de résiliation sont fixées par le contrat.

Avantages et inconvénients de la LOA et du Crédit-bail

Avantages

Certains contrats, dès lors qu’ils ne prévoient ni dépôt de garantie, ni premier loyer majoré, permettent un financement total de l’opération (sans aucun apport personnel), les loyers comprenant éventuellement des prestations annexes (assurances sur la personne ou le véhicule, entretien,…).

Inconvénients

Une offre de LOA ou de Crédit-bail est difficile à comparer avec une offre de crédit puisqu’elle ne présente pas de TAEG et qu’elle comprend souvent des prestations annexes qu’il convient de détailler pour chiffrer leur coût réel.

Les sociétés financières ne souhaitent pas financer les investissements très spécifiques car le risque est important (locataire insolvable et matériel difficile à revendre)

Quand le bien financé est un véhicule, il est obligatoire de l’assurer tous risques. En cas de sinistre total d’un véhicule, l’indemnité versée par la compagnie d’assurance couvre rarement la totalité du montant de l’indemnité de résiliation ; une partie de l’indemnité de résiliation reste à la charge du locataire, sauf si il a souscrit à l’assurance financière complémentaire proposée par le bailleur.

Les spécificités du crédit-bail

En cas de procédure collective

Si le contrat de crédit-bail a fait l'objet des formalités de publicité prescrites par la loi, le crédit-bailleur, en cas de mise en redressement ou de liquidation judiciaire du crédit-preneur, en cours de contrat, peut revendiquer ce bien, c'est-à-dire en demander la restitution, puisqu'il en est le propriétaire.

Toutefois, ce droit de revendication du crédit-bailleur peut se heurter :

  • au droit de l'administrateur ou du liquidateur d'imposer la poursuite du contrat de crédit-bail (même en présence de loyers impayés antérieurement au jugement de RJ/LJ),
  • à une possible cession judiciaire du contrat dans le cadre d'un plan de cession consécutif à la mise en redressement ou en liquidation.

Compatibilité / fiscalité

Il n'y a pas d'immobilisation au bilan puisqu'il s'agit de location d’un bien. La loi oblige à inscrire dans l'annexe du bilan, sous la rubrique « engagements hors bilan », les loyers restant dus à la clôture de l'exercice.

Les loyers sont passés en frais généraux, à condition que la durée de location corresponde à la vie économique du bien loué. Même si le premier loyer est plus important que les autres, il reste intégralement déductible.

L'avantage fiscal est d'autant plus important que la durée du remboursement est courte ; choix qui s'avère doublement intéressant pour les matériels frappés d'obsolescence rapide (informatique, bureautique, etc.).

Le locataire en rachetant le bien à l’issue du contrat, même pour une valeur résiduelle faible, doit l'amortir à l'issue du contrat.

Leasing de véhicule particulier

La TVA n’est pas récupérable sur les loyers de crédit-bail portant sur un véhicule particulier.

Les loyers sont passés en frais généraux, dans la limite d‘un plafond amortissable de 18.300 € pour les véhicules de tourisme et 9.900 euros pour les véhicules polluants (voitures particulières émettant plus de 200 grammes de dioxyde de carbone par kilomètre). Voir la documentation fiscale.

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