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La Location avec option d'achat et le crédit-bail

De manière générique, la location avec option d'achat est une location au terme de laquelle le locataire peut acquérir le bien à un prix fixé à l'avance. On parlera plus précisément de Location avec option d'achat, de LOA, de Location avec promesse de vente ou de Location-vente lorsque le contrat concerne un particulier. Pour les professionnels, il s'agit d'un contrat de Crédit-bail (ou Leasing en anglais).

A la demande de son client, la société financière acquiert un bien mobilier afin de le louer audit client pour une durée (de 3 à 5 ans) et un loyer convenu à l’avance. A l’issue du contrat le client locataire dispose d’une option d’achat (ou valeur résiduelle), pour un prix fixé au contrat, qu’il peut lever ou non.

Ce type de financement peut être proposé pour un véhicule de tourisme, une caravane, un bateau, un instrument de musique, du matériel hi-fi, du matériel informatique,…

Pendant la durée du contrat, le locataire est responsable de l’entretien du matériel, doit assurer ce matériel, et, paie des loyers.

Certains contrats prévoient :

  • Que le locataire doit effectuer un dépôt de garantie (une somme non rémunérée que le bailleur conserve en garantie du paiement des loyers). Ce dépôt de garantie (de 0 à 15% du prix du matériel) est souvent égal au montant de l’option d’achat,
  • Un premier loyer majoré (plus élevé que les suivants) de 0 à 20% du prix du matériel.

Le public concerné

Le contrat de Location avec Option d'Achat

Il est réservé aux particuliers (personnes physiques agissant dans le cadre de leurs besoins privés et pour un financement inférieur ou égal à 75.000 euros [21.500 euros jusqu'au 30 avril 2011]). Les modalités de souscription et de fonctionnement du contrat de location avec option d’achat sont précisées par le Code de la consommation. Ce contrat fait l’objet d’un modèle type contenant un certain nombre de clauses obligatoires.

Le contrat de Crédit-bail ou de Leasing

Toutes les entreprises quel que soit leur statut juridique : personnes morales (SA, SARL,…) et personnes physiques (commerçants, artisans, agriculteurs, professions libérales,…). Ce contrat n'est pas régi par le Code de la Consommation.

Garantie

Durant toute la durée de l’opération, le bien reste la propriété de la société financière. Celle-ci peut demander une garantie externe à l’opération, comme la caution personnelle d’un tiers.

Le loueur peut également proposer au locataire des contrats d’assurance dont les primes s’ajouteront au montant du loyer.

Les spécificités du crédit-bail

En cas de procédure collective

Si le contrat de crédit-bail a fait l'objet des formalités de publicité prescrites par la loi, le crédit-bailleur, en cas de mise en redressement ou de liquidation judiciaire du crédit-preneur, en cours de contrat, peut revendiquer ce bien, c'est-à-dire en demander la restitution, puisqu'il en est le propriétaire.

Toutefois, ce droit de revendication du crédit-bailleur peut se heurter :

  • au droit de l'administrateur ou du liquidateur d'imposer la poursuite du contrat de crédit-bail (même en présence de loyers impayés antérieurement au jugement de RJ/LJ),
  • à une possible cession judiciaire du contrat dans le cadre d'un plan de cession consécutif à la mise en redressement ou en liquidation.

Compatibilité / fiscalité

Il n'y a pas d'immobilisation au bilan puisqu'il s'agit de location d’un bien. La loi oblige à inscrire dans l'annexe du bilan, sous la rubrique « engagements hors bilan », les loyers restant dus à la clôture de l'exercice.

Les loyers sont passés en frais généraux, à condition que la durée de location corresponde à la vie économique du bien loué. Même si le premier loyer est plus important que les autres, il reste intégralement déductible.

L'avantage fiscal est d'autant plus important que la durée du remboursement est courte ; choix qui s'avère doublement intéressant pour les matériels frappés d'obsolescence rapide (informatique, bureautique, etc.).

Les matériels qui font l'objet d'un crédit-bail entrent dans l'assiette de calcul de la taxe professionnelle pour leur valeur d'origine.

Le locataire en rachetant le bien à l’issue du contrat, même pour une valeur résiduelle faible, doit l'amortir à l'issue du contrat.

Leasing de véhicule particulier

La TVA n’est pas récupérable sur les loyers de crédit-bail portant sur un véhicule particulier.

Les loyers sont passés en frais généraux, dans la limite d‘un plafond amortissable de 18 300 € pour les véhicules de tourisme et 9 900 euros pour les véhicules polluants (voitures particulières émettant plus de 200 grammes de dioxyde de carbone par kilomètre).

Coût de l’opération

Le contrat ne mentionne pas le Taux Effectif Global (TEG) de l’opération puisqu’il ne s’agit pas d’un prêt d’argent mais d’une location mobilière assortie d’une option d’achat. Il n’est en conséquence pas soumis à la législation sur les prêts usuraires.

Il est néanmoins possible (afin de faire une comparaison avec d’autres modes de financement) de calculer le taux résultant de l’opération pour le locataire par la méthode des flux.

Fin du contrat

Au terme du contrat

A l’issue du contrat (après règlement de la totalité des loyers), le locataire peut lever l’option d’achat (en payant au bailleur le montant prévu au contrat) et devenir propriétaire du bien. Le bailleur établi alors une cession du matériel au profit du locataire (dans le cas du véhicule, c’est ce document qui permet au locataire de faire établir une carte grise à son nom).

S’il ne souhaite pas lever l’option d’achat, il doit restituer le matériel au bailleur.

Lors de la restitution du matériel, il peut être facturé des frais de remise en état ainsi que d'éventuelles pénalités de kilométrages excédentaires pour les véhicules.

Fin anticipée sans impayés et sans sinistre

Le locataire, moyennant une valeur fixée à l’avance dans un tableau des valeurs de rachat (une valeur donnée à chaque échéance), peut acquérir le matériel avant la fin prévue du contrat. Cette option n’est pas offerte par tous les contrats.

Fin anticipée avec sinistre total et/ou impayés

En cas de sinistre total (matériel irréparable) ou de loyers impayés, le bailleur peut prononcer la résiliation anticipée du contrat et établir un décompte des sommes dues.

Sur le contrat de LOA, les loyers impayés sont alors majorés d’une indemnité de 8%.

L’indemnité de résiliation correspond à la totalité des loyers hors taxes non échus (loyers actualisés à la date de la résiliation au taux moyen de rendement des obligations émises au cours du semestre civil précédant la date de conclusion du contrat majoré de la moitié) plus le montant de l’option d’achat hors taxes (ou valeur résiduelle). On diminue ce total de la valeur vénale du matériel (prix de vente du matériel s'il n’est pas totalement sinistré).

En cas de vente du matériel par le bailleur, le locataire a la possibilité, dans les 30 jours de la résiliation du contrat, de présenter un acquéreur faisant une offre de rachat écrite. Si la société la refuse, elle ne pourra alors vendre à un prix inférieur.

Dans une décision du 10 avril 2013 (Cas. Civ. 1ère  – n° 12-18169), la Cour de cassation a considéré que, dans le contrat qui lui était soumis, « la clause litigieuse, qui imposait au preneur de restituer le véhicule loué dans les plus brefs délais à compter de la résiliation et l’empêchait ainsi de mettre en œuvre la faculté de présentation d’un acquéreur impérativement ouverte par les textes précités, avait pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ». La Cour a en conséquence cassé l’arrêt de la Cour d’appel (qui avait condamné le locataire à régler l’indemnité de résiliation) sur le fondement de l’article L132-1 du code de la consommation relatif aux clauses abusives.

Sur le Crédit-bail, les indemnités pour loyers impayés ainsi que le calcul de l’indemnité de résiliation sont fixées par le contrat.

Avantages de la LOA et du Crédit-bail

Certains contrats, dès lors qu’ils ne prévoient ni dépôt de garantie, ni premier loyer majoré, permettent un financement total de l’opération (sans aucun apport personnel), les loyers comprenant éventuellement des prestations annexes (assurances sur la personne ou le véhicule, entretien,…).

Inconvénients de la LOA et du Crédit-bail

Une offre de LOA ou de Crédit-bail est difficile à comparer avec une offre de crédit puisqu’elle ne présente pas de TEG et qu’elle comprend souvent des prestations annexes qu’il convient de détailler pour chiffrer leur coût réel.

Les sociétés financières ne souhaitent pas financer les investissements très spécifiques car le risque est important (locataire insolvable et matériel difficile à revendre)

Quand le bien financé est un véhicule, il est obligatoire de l’assurer tous risques. En cas de sinistre total d’un véhicule, l’indemnité versée par la compagnie d’assurance couvre rarement la totalité du montant de l’indemnité de résiliation ; une partie de l’indemnité de résiliation reste à la charge du locataire, sauf si il a souscrit à l’assurance financière complémentaire proposée par le bailleur.

© cbanque.com / Françoise Coppin / février 2009 - mis à jour le 22 avril 2013 / Droits réservés