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La modulation des mensualités

Moduler ses échéances, c’est pouvoir les revoir à la hausse ou à la baisse, au cours de la vie du crédit. La modulation des échéances est la caractéristique principale des crédits modulables. Elle offre une réelle souplesse dans la gestion du prêt et permet de réduire le coût d’un crédit ainsi que d’anticiper un éventuel coup dur.

Le crédit immobilier a longtemps été considéré comme figé. Depuis les années 1990, il dispose de nouvelles options, comme la modulation d’échéances, qui assouplissent son utilisation. A tel point qu’en matière de prêts immobiliers à taux fixe, les crédits modulables sont aujourd’hui devenus la norme. Mais si certaines banques permettent d'augmenter ou de baisser les échéances sur tous les prêts immobiliers proposés, d’autres ne sont pas encore en mesure d’appliquer cette option pour les prêts lissés ou les prêts à paliers. Cette impossibilité est souvent technique, le logiciel informatique utilisé par la banque n’est tout simplement pas adapté.

Parmi toutes les offres bancaires de modulation d’échéances, celles qui restent les plus intéressantes pour les particuliers sont celles qui ont la plus large amplitude, à la hausse et à la baisse. Il faut toutefois savoir que les établissements bancaires limitent généralement les modulations à une seule opération par an.

Augmentation de mensualités

Augmenter le montant de ses mensualités entraîne automatiquement une réduction de la durée de remboursement du prêt. L’emprunteur fait ainsi baisser le coût total de son crédit en payant au final moins d’intérêts et d’assurance que ce qui était prévu. Au moment de comparer différentes offres de crédit, une option de modulation plus souple ou ayant une plus grande amplitude pourra permettre de réaliser une plus grande économie, à terme, que de choisir le crédit ayant le taux nominal le plus bas de quelques dixièmes de point.

Cette option peut, par ailleurs, permettre à un emprunteur de dépasser le taux d'endettement maximum accepté par les banques. En effet, un crédit immobilier pourrait être refusé par la banque en raison d’un taux d’endettement du ménage trop élevé. En prenant initialement une durée de remboursement plus longue et des mensualités plus faibles, le dossier sera accepté. L'emprunteur pourra plus tard augmenter ses remboursements et réduire la durée. En cas de problème, il garde la possibilité avec l'option de baisse de mensualité (voir plus bas) de revenir à une mensualité plus faible.

Un autre avantage de la hausse est de garder prise sur le remboursement de son crédit. Mais gérer soi-même son crédit implique d’être réactif chaque année. En cas d’augmentation de salaire, de revenus ou lorsqu'un autre crédit se termine, l’emprunteur peut décider de rembourser plus. L’option est financièrement intéressante même si l'augmentation n'est que de quelques euros. Il faut ainsi veiller à ne pas se laisser « endormir » par un montant à rembourser qui est illusoirement perçu comme figé dans le temps. Une augmentation ponctuelle ou une augmentation régulière s’avère sur le long terme avantageux, d’autant que le surplus remboursé n’est que du capital. (voir les principes de calcul d'un crédit).

Exemple : Vous faites un emprunt de 150 000 euros sur 25 ans, avec un taux d’intérêt de 5% et une assurance de 0,35% par an. Chaque mois vous remboursez au total 920,64 euros. Le coût total du crédit est de 126 189 euros.

Deux ans après le déblocage des fonds, vous décidez d’augmenter votre mensualité de 30 euros. Vous économisez alors au total plus de 7 400 euros en intérêts et assurances (le nouveau coût total est de 118 780 euros). Vous avez de plus gagné 16 mois, quasiment un an et demi, de remboursement.

A la place de cette augmentation ponctuelle, mais toujours dans les mêmes conditions de crédit, vous choisissez de rembourser 10 euros de plus chaque année pendant toute la durée du prêt (920,64 euros au départ, puis 930,64 la deuxième année, puis 940,64 euros la troisième et ainsi de suite). Au total vous aurez ainsi économisé plus de 17 000 euros et réduit la durée de remboursement de 46 mois, soit presque 4 ans.

D'une manière générale, plus l’augmentation est faite tôt, plus elle se révèle efficace en terme de réduction du coût du crédit. Une même opération effectuée à des moments différents n’aura pas le même effet sur le coût du crédit.

Sur les mêmes bases que l’exemple précédent, vous augmentez la mensualité de 100 euros à 1 020,64 euros pendant une année, puis vous revenez à la mensualité de départ. Si vous faites cette augmentation deux ans après le début du crédit, vous économiserez 2 631 euros. Si vous ne la faites que 10 ans après le début de crédit, vous n'économiserez plus que 1 347 euros.

Une autre utilité de l'augmentation de mensualité est qu'elle permet, dans une certaine mesure, de remplacer un remboursement anticipé partiel si celui-ci vous est facturé par votre banque.

Diminution de mensualités

La baisse des mensualités permet d'anticiper un éventuel coup dur ou une période financièrement délicate. La diminution de l'échéance allonge la durée de remboursement du crédit et augmente donc le coût global du crédit. C'est l'effet inverse d'une augmentation de mensualité.

Attention, il ne faut pas accepter une offre de prêt avec des mensualités trop fortes pour vos capacités de remboursement, en espérant les baisser par la suite avec cette option. Les possibilités de baisse d'échéances dans les offres de prêts modulables sont limitées. Le pourcentage à la baisse est le plus souvent inférieur à celui permis dans le cas des augmentations. Rares sont les banques qui permettent de baisser de 30% les mensualités sans imposer aussi une limite maximale dans l’allongement du prêt, généralement de 2 à 5 ans.

Pour la meilleure gestion de votre crédit, cette option de baisse ne devrait être utilisée qu'en cas de nécessité absolue. Son effet (le gain de pouvoir d'achat immédiat) est par ailleurs accru si l'emprunteur a eu la bonne idée de procéder à des augmentations de mensualités, auparavant. C'est aussi, dans ce cas, la sécurité de revenir en arrière sur une trop forte augmentation de l'échéance.

Simuler des modulations de mensualités

Il est impossible de calculer les impacts d'une augmentation ou d'une diminution de mensualités, sans en réaliser une simulation. Le gain en terme de coût total ou de durée de remboursement dépend de la durée initiale du crédit, de son taux d'intérêt, de son taux d'assurance, et de la date à laquelle l'opération est réalisée.

Simulation en ligne

Sur Calcamo, définissez les caractéristiques de votre crédit. Vous pourrez alors entrer des opérations de modulation d'échéance.

Simulation sous excel / openoffice

Avec la feuille JxTamm : vous pouvez modifier le montant de chaque échéance. Il suffit d'indiquer dans la colonne 'E' le montant de la nouvelle échéance (hors assurance). La durée de remboursement sera ajustée automatiquement en fonction du capital restant à rembourser.

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