Les conditions pour emprunteur vont être assouplies. Découvrez ce qui va changer pour les emprunteurs suite à la décision lundi du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par Bruno Le Maire, le ministre de l'Economie.

La fin du taux d'endettement à 35% : voilà ce que demandent, depuis plusieurs semaines, les professionnels du crédit immobilier, courtiers en tête. Une fois de plus, il n'en sera rien. Mi-novembre, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau, qui siège comme Bruno Le Maire au Haut conseil de stabilité financière (HCSF) avait déjà fait savoir que si certains « nouveaux ajustements techniques » pouvaient être étudiés, cela se ferait « sous réserve qu'ils n'entraînent pas de hausse du risque de surendettement ».

Alors que le ministre de l'Économie avait ce week-end annoncé sa volonté « d'assouplir encore les conditions d'octroi des crédits », le HCSF, qui s'est réuni ce lundi 4 décembre, a en préambule fait valoir « une période de normalisation du crédit immobilier avec une stabilisation depuis le dernier HCSF des taux directeurs de la Banque centrale européenne et une adaptation des établissements de crédit à cette stabilisation avec une normalisation des taux d'intérêt. » Malgré tout, le HCSF note une baisse de la production de crédit et a donc décidé de prendre trois mesures pour les emprunteurs.

1 - Un crédit immobilier jusqu'à 27 ans pour un achat avec travaux

La première mesure vise à favoriser les travaux de rénovation. Ainsi, « dès lors que les travaux de rénovation constituent plus de 10% du montant de l'opération totale du crédit, la maturité maximale prévue par la norme HCSF, qui est aujourd'hui de 25 ans, pourrait monter à 27 ans », explique une source proche du HCSF. Ce différé de deux ans pourra s'appliquer sur tous les projets comprenant au moins 10% de travaux, et pas seulement sur des travaux de rénovation énergétique. « C'est une mesure importante pour donner un petit peu de flexibilité et inciter à la rénovation », détaille la même source.

2 - Les prêts relais ne comptent plus dans le taux d'endettement

Alors que la Banque de France estime que les prêts relais concernent 8% de la distribution de crédits immobiliers, le HCSF a décidé de sortir le prêt relais du calcul du taux d'endettement. Jusqu'ici, si le capital du prêt relais n'entrait pas dans le calcul du taux d'effort, les intérêts de ce prêt l'étaient. Désormais, ces derniers n'entreront plus en compte dans le calcul du taux d'endettement, tant que le prêt relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien mis en vente. Les prêts relais « secs », ne sont pas concernés par cette mesure, mais uniquement les prêts relais couplés à un crédit « classique ». « L'idée est bien de faire en sorte que le bien que vous avez déjà ne soit pas un obstacle à l'octroi d'un nouveau crédit », explique une source proche du HCSF.

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3 - Une facilité de dérogation pour les banques

Pour rappel, depuis 2021, des règles édictées par le HCSF encadrent le crédit immobilier : un taux d'effort de 35% maximum, une durée d'endettement maximale de 25 ans, et pour les banques, la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits. « Jusqu'ici, cette dérogation de 20% était prise en compte trimestre par trimestre, explique-t-on au sein du HCSF. Désormais, ces 20% de dérogation seront appliqués sur trois trimestres glissants. L'objectif, c'est de donner un peu de flexibilité aux établissements de crédit pour ne pas se retrouver en cours de trimestre, à devoir bloquer l'octroi de crédit à des emprunteurs potentiels. » En clair, un établissement bancaire pourra désormais dépasser ce seuil de dérogation de 20% sur un trimestre, à conditions d'être dans les clous sur trois trimestres.

Enfin, le HCSF a déclaré « soutenir l'initiative des banques françaises en faveur d'une procédure d'examen de second niveau des crédits immobiliers. » Dans les prochaines semaines, les banques pourraient ainsi mettre en place une procédure de réexamen des dossiers refusés, soit en donnant davantage d'explications quand un crédit est refusé, soit en le réétudiant si l'emprunteur pense avoir la solvabilité nécessaire pour obtenir un prêt immobilier qui aurait été injustement refusé.

Du côté des courtiers, ces décisions du HCSF sont loin de convaincre : « Ce n'est pas avec ces annonces que nous allons redonner de l'air au marché immobilier. La table n'a pas été renversée et il est réellement dommage que la seule mesure efficace n'ait pas été retenue. Il y a, qui plus est, une petite forme d'hypocrisie à laisser penser que ce sont les banques qui ne veulent pas prêter alors que c'est justement parce qu'elles appliquent les règles qu'elles sont sommées d'appliquer qu'elles ne prêtent plus », estime Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

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