Courtier en prêts immobiliers

Le courtier en prêts immobiliers est un intermédiaire, chargé par un emprunteur, d'obtenir les meilleures conditions auprès d'établissements bancaires partenaires. La profession est composée de réseaux de courtiers (Cafpi, Immoprêt, In&FI, ACE...), de courtiers sur internet (Meilleurtaux, Empruntis…) et d'une multitude de courtiers indépendants.

Le courtier immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Selon sa spécialisation, le courtier peut être également compétent en matière de crédit à la consommation, en rachat ou regroupement de crédits, ou dans les financements aux entreprises. Depuis les années 2000, la profession s'est fortement développée, notamment sur internet. Mais quels sont les avantages de passer par un courtier ? Explications et conseils.

Pourquoi passer par un courtier en crédit ?

Le poids du nombre de dossiers présentés. Le principal intérêt de passer par un courtier est de tenter d’obtenir des taux plus bas ou une offre plus intéressante que ce qui pourrait être consenti à un emprunteur seul face à son banquier.

Les courtiers représentent en effet pour les banques un moyen d'obtenir un flux plus ou moins important de nouvelles affaires, en fonction du niveau de taux proposé. En raison du volume de prêts apportés aux banques, ils peuvent discuter directement avec les pôles immobiliers des banques, et passer ainsi au-dessus des conseillers en agence.

Compétence technique. Le courtier peut apporter aussi une connaissance technique dans le montage de prêt. Il offre alors des conseils sur des prêts aidés ou sur des situations particulières, pour des montages complexes qui demandent une compétence pointue. La législation exige d'ailleurs que ces intermédiaires disposent de compétences professionnelles avérées.

Se faciliter la tâche. Faute de temps ou de connaissance des prêts et du marché, les emprunteurs peuvent confier au courtier cette tâche de démarchage des banques.

Des offres qui peuvent varier entre différents courtiers. Avant de s’engager, il est toujours intéressant d’aller voir différents courtiers malgré le discours dissuasif que l'on rencontre chez certains : « ne déposez pas votre dossier chez plusieurs courtiers, car ils consulteront plusieurs fois la même banque, ce qui risque de les agacer... ». En effet, tous n’ont pas les mêmes interlocuteurs, ils ne traitent pas systématiquement avec les mêmes banques et n’ont pas les mêmes bases de négociations avec elles. Les banques ont, il faut le savoir, la possibilité de choisir avec quels courtiers elles veulent travailler.

Toujours commencer par consulter son banquier. La première chose à faire lorsqu’on envisage de souscrire un crédit immobilier est d’aller voir son propre banquier. En effet, certaines banques ne rémunèrent pas le courtier si celui-ci propose le dossier d'une personne qui est déjà leur cliente. Le courtier ira généralement négocier avec d’autres banques que la vôtre. Rien ne dit que vous ne pouvez pas y trouver des meilleures conditions qu’ailleurs.

Une fois que vous avez rencontré votre banquier, vous aurez également une référence sur les taux de crédit et d'assurances pratiqués. Vous pourrez alors mandater un courtier puis choisir la meilleure offre en toute connaissance de cause.

Mais pas toujours utile. Tous les emprunteurs ne trouveront pas une meilleure offre en passant par un courtier.

Si le candidat emprunteur présente un dossier « moyen », à savoir un apport personnel de 10% pour un prêt de 150.000 euros et des revenus mensuels de 3.500 euros, le courtier n’est pas sûr d’obtenir une forte baisse du taux d’intérêt. En revanche, la donne est différente pour ceux qui présentent un meilleur profil (un ménage ayant plus de 5.000 euros de revenus mensuels et un apport de 30%), ou, au contraire, pour ceux dont les dossiers sont plus difficiles. Les premiers peuvent, grâce aux courtiers, obtenir des conditions intéressantes. Pour les seconds, le courtier peut traiter avec des organismes de crédit spécialisés. Mais attention dans ce cas, la prudence est de rigueur. Le risque est grand de s’engager sur un crédit trop lourd avec un taux d’endettement limite et une durée de prêt très longue.

La contrepartie. En utilisant les services d'un courtier, vous obtiendrez une offre dans une banque qui exigera le plus souvent une domiciliation de vos revenus sur un compte courant chez elle.

Le coût d'un courtage

Les banques font le plus souvent payer des frais de dossier lors de la souscription d'un prêt immobilier. Le montant de ces frais de dossier est très variable suivant les établissements bancaires. En moyenne, c'est 1% du montant emprunté avec d'éventuels planchers et plafonds.

En passant par les services d'un courtier, vous aurez aussi des frais de courtage à régler. Mais quelquefois, ces frais de courtage vont se substituer aux frais de dossier de la banque. Pour les frais à payer, il n'y a pas de règle générique mais plusieurs situations possibles :

Frais facturés par la banqueFrais facturés par le courtierSituation
OuiNonLe client paie seulement les frais bancaires. Le courtier est uniquement commissionné par la banque. C'est généralement la configuration des courtiers en ligne.
NonOuiLe client paie uniquement des frais de courtage. Le courtier a négocié la suppression des frais bancaires. Il est rémunéré par le client et touche généralement une commission de la banque.
OuiOuiLe client paie les frais bancaires et les frais de courtage. Le courtier est rémunéré par le client et par la banque.
NonNonSituation théorique (pas de cas connu) Le client ne paie aucun frais de dossier ou de courtage. Le courtier est rémunéré par la banque.

Pour le courtier, il percevra toujours une rémunération de la part de la banque, le plus souvent de 1% du montant du prêt accordé (hors prêts aidés). Le mode et le montant de la rémunération du courtier sont indiqués sur la fiche standardisée d'information remise obligatoirement avec l'offre de prêt.

Côté emprunteur, l'ensemble des frais nécessaires à l'obtention du crédit, qu'ils soient payés à la banque ou au courtier (voire à d'autres intermédiaires) seront intégrés dans le calcul du Taux annuel effectif global.

Comment fonctionne un courtier ?

Le courtier en prêt immobilier, en tant que personne physique ou morale, a d’abord dû élaborer des accords commerciaux avec des banques. Il a dû faire preuve de ses compétences. Elles ont accepté ou pas de travailler avec lui. Un contrat a alors été signé qui détaille les opérations que le courtier est habilité à réaliser, ainsi que les commissions de rémunération que la banque devra lui verser.

La rémunération du courtier par la banque est surtout justifiée par le fait qu’il apporte des clients qui n’y seraient pas venus sans son intervention.

Courtiers en ligne et courtiers sur le terrain

Le plus souvent, les banques fournissent aux courtiers de manière périodique les grilles de taux applicables en fonction des durées d'emprunt et du profil de l'emprunteur (niveau de revenu, taux d'endettement...). Ces grilles sont à la base de leur travail.

Lors du montage du dossier avec l’emprunteur, le courtier utilise d’abord ces grilles. Il peut ensuite établir un mandat avec l’emprunteur, puis, aller voir directement différents établissements.

Les réseaux ou courtiers en ligne, eux, ne font pas systématiquement ce travail de négociation personnalisée avec les banquiers. Ils s’appuient surtout sur la forte quantité de dossiers qu’ils peuvent apporter aux banques pour obtenir en gros de meilleures conditions tarifaires.

La plupart du temps, les courtiers sur internet présentent différentes propositions à l’emprunteur. Celui-ci en choisit une ou plusieurs et traite ensuite directement avec la ou les banques choisies. Une partie de la négociation revient de fait à l’emprunteur.

Un courtier sur le terrain travaille également à partir des grilles tarifaires. Mais il peut ensuite négocier le taux, les frais, les modalités de la domiciliation de revenus ou le montant de l’indemnité de remboursement anticipé. Il revient ensuite vers l’emprunteur avec une ou plusieurs propositions détaillées.

Après ces négociations, le crédit ne doit être considéré comme accepté qu'une fois que le banquier aura édité son offre de prêt (ou contrat de prêt). La simple simulation de crédit n’engage en effet pas les parties.

Rémunéré en fin d’opération

La loi est claire : un courtier ne peut jamais demander de frais ni rémunération avant la signature de l’acte avec le notaire ou le déblocage du prêt. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. (Article L322-2 du Code de la consommation). Cette obligation est rappelée par l’article L519-6 du code monétaire et financier.

Si le prêt choisi ne correspond pas à vos exigences de départ ou au mandat que vous avez signé avec le courtier, vous n’avez rien à lui régler. Il peut arriver qu’au moment de rédaction du mandat, un courtier vous demande un chèque qu’il n’encaissera que plus tard. C’est un moyen psychologique de pression que vous n'avez pas à accepter.

Exigez la clarté

Attention il n’est pas rare que les courtiers omettent de vous dire que vous aurez des frais de dossier à payer à votre banque. Honoraires, paiement ou non de frais de dossier à la banque, tout doit être clairement établi dans la proposition que le courtier vous propose ou dans le mandat que vous avez signé avec lui.

Au cas où un courtier voudrait être rémunéré plus tôt que prévu, la répression des fraudes (direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi - DIRECCTE) peut être saisie.

Le régime juridique des courtiers en crédit immobilier

Voir la page relative aux intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP).

© cbanque.com 2009-2017 / Nicolas Auffray - VM - FC / Page mise à jour le / Droits réservés