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Taux d’endettement et capacité de financement

Pour devenir propriétaire, la première étape consiste à déterminer sa capacité d'emprunt, afin d'évaluer le budget que l’on peut consacrer à son projet immobilier. Cette capacité d'emprunt est déterminée en utilisant un taux d'endettement maximal de 33%. Mais chaque établissement de crédit a ses propres règles pour définir les revenus et les charges qui sont retenus dans ce calcul. Pour un même emprunteur, un financement peut être accepté par une banque et refusé par une autre si elle estime que le risque pris est trop important.

Taux d’endettement

Le taux d’endettement exprime la part du revenu qui est consacré aux remboursements des prêts, que ce soit des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation. Tout le monde connait le pourcentage de 33% : c’est le taux d’endettement à ne pas dépasser pour que les établissements bancaires accordent un crédit. Il ne s’agit pas d’un taux réglementaire mais d’un usage commun.

En effet, les banques considèrent qu’un niveau d’endettement supérieur à 33% présente un risque trop important, pour elles, de défaut de remboursement. L’analyse de ce risque par le prêteur n’est, d'ailleurs, pas seulement évalué sur le futur taux d’endettement, mais aussi et surtout sur une étude approfondie du profil de l’emprunteur (le « scoring ») et particulièrement sur le « reste à vivre » et le « quotient familial ». Le taux d’endettement de 33% peut ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse, en fonction de cette étude de dossier. Pour un ménage ayant des revenus confortables, présentant un « reste à vivre » élevé, la banque pourra accepter un taux d’endettement à 35% ou plus. A l’inverse, certains emprunteurs avec des revenus plus modestes ou moins réguliers ne pourront pas obtenir de prêt impliquant plus de 30% d’endettement.

Le taux d’endettement se calcule par la formule suivante, sur une base mensuelle le plus souvent :

Taux d’endettement =  ( charge d'emprunt ) × 100 ÷ ( revenus nets )

Avec : une charge d’emprunt égale à l’ensemble des mensualités des prêts existants et des prêts envisagés ; les revenus nets du ménage correspondant aux revenus certains et réguliers de chacun des emprunteurs.

En pratique, les revenus et charges pris en considération dans ce ratio sont déterminés selon des règles propres à chaque établissement de crédit. C’est pourquoi le taux d’endettement peut varier d’une banque à l’autre.

Les revenus fixes, toujours inclus dans le taux d’endettement :

  • Les salaires nets (incluant les éventuelles primes contractuelles ou 13ème mois).
  • Les revenus professionnels non salariés (bénéfice des agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales).
  • Les pensions alimentaires reçues sur décision judiciaire.
  • Les autres pensions : retraite, handicap…

Les revenus spécifiques, dont la prise en compte est différente selon les prêteurs :

  • Les commissions, perçues par exemple par les commerciaux. Dans la majorité des cas, elles sont prises en compte par les prêteurs, selon l’ancienneté dans la fonction. Certains appliquent une moyenne sur les trois derniers mois, d’autres sur la dernière année. D’autres les excluent purement et simplement des revenus.
  • Les allocations familiales. Etant considérées comme des revenus insaisissables destinés à l’éducation des enfants, elles ne sont pas intégrées aux revenus fixes par la majorité des banques. Elles peuvent être comptabilisées par certaines banques lorsqu’elles seront perçues pendant toute la durée du prêt envisagé.
  • Les allocations logement peuvent être ajoutées aux revenus nets et viennent donc réduire le taux d’endettement. A l’inverse, elles peuvent être déduites directement du loyer. Dans ce cas, l’impact sur le taux d’endettement est nul mais se répercute sur le « reste à vivre ».
  • Les revenus fonciers. Ils font l’objet d’un coefficient de minoration appliqué par la banque en compensation des éventuelles absences de loyers. De plus, lorsque ces revenus sont associés à un prêt, ils peuvent être soustraits de la mensualité correspondante par certains prêteurs alors que d’autres les ajouteront aux revenus nets.

Les revenus non réguliers, exclus du taux d’endettement :

  • Primes exceptionnelles.
  • Indemnités professionnelles.

Capacité de remboursement disponible

En inversant la formule du taux d’endettement et en appliquant un taux maximal de 33%, on peut obtenir la capacité de remboursement, c’est-à-dire la mensualité (capital, intérêts et assurance) maximale disponible pour rembourser un nouvel emprunt.

Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 33%) - ( charge d’emprunt actuelle )

 

Exemple : Un couple avec 2 enfants souhaitant acheter un bien, leur situation est la suivante :

  • Salaire 1 = 1.600 € sur 12 mois ;
  • Salaire 2 = 1.200 € sur 13 mois soit l’équivalent de 1.300 € sur  12 mois ;
  • Allocations familiales = 200 € ;
  • Mensualité prêt véhicule = 350 € ; mensualité crédit à la consommation = 80 €.

Banque A : la banque intègre l’ensemble des revenus perçu par le foyer y compris les allocations familiales.

  • Taux d’endettement actuel = (350+80) ÷ (1.600+1.300+200) = 13,87%
  • Capacité de remboursement disponible = 3100 * 0,33 – (350+80) = 593 €

Banque B : La banque ne tient pas compte des allocations familiales dans les revenus.

  • Taux d’endettement actuel = (350+80) / (1.600+1.300) = 14,83%
  • Capacité de remboursement disponible = 2900 * 0,33 – (350+80) = 527 €

Capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt correspond à la somme totale qu’il est possible d’emprunter. En partant de la capacité de remboursement mensuelle disponible pour le projet, il est possible de trouver la capacité d’emprunt en fonction d'une durée de remboursement donnée et des taux d'intérêts pratiqués.

Le tableau ci-dessous présente différentes capacités d’emprunt en fonction du taux et de la durée :

  Montant empruntable pour une mensualité de 1.000 euros
Taux de 4 % Taux de 5 % Taux de 6 %
10 ans 98 500 € 94 000 € 90 000 €
15 ans 135 000 € 126 000 € 118 500 €
20 ans 165 000 € 151 500 € 139 500 €
25 ans 189 000 € 171 000 € 155 000 €

Le montant du crédit est proportionnel à la mensualité. Le montant empruntable, correspondant à une échéance de 2.000 euros, sera donc deux fois le montant donné dans le tableau.

Pour effectuer un calcul propre à votre situation, vous pouvez utiliser, sur Calcamo, la calculatrice de capacité d'emprunt.

Pour obtenir enfin le budget que l’on peut consacrer à l'achat du bien immobilier, il faudra ensuite ajouter le montant de l'apport personnel et prévoir les frais annexes (frais d'agence, frais de notaire, frais de dossier bancaire…).

Capacité d'emprunt avec un prêt à taux zéro

La détermination de la capacité de financement peut être beaucoup plus complexe. Elle doit intégrer l’ensemble des prêts liés au projet, dont la durée et le taux diffèrent (prêt 1% logement...) . En outre, lorsque l'opération peut bénéficier d'un prêt à taux zéro, le montant du PTZ varie en fonction du caractère neuf ou ancien du bien, de sa performance énergétique et de sa localisation géographique.

De plus, les conditions de remboursement du prêt à taux zéro dépendent des revenus des personnes qui habiteront, à titre de résidence principale, le bien financé, du montant de l'apport, mais aussi, à partir d'un certain stade, du montant du bien lui-même. Le tout devant être intégré, par lissage de crédit, dans un plan de financement. En réalité, il n'est pas possible de calculer, par une formule, la capacité d'emprunt avec un PTZ à partir d'une capacité de remboursement. Il faut procéder par encadrements successifs en effectuant plusieurs simulations de prêt à taux zéro, puis des lissages, pour déterminer le niveau d'opération finançable. Ou, bien sûr, s'adresser à un spécialiste du crédit immobilier dans sa banque.

Une famille de 4 personnes dispose d'un revenu net mensuel de 3.200 euros et n'a aucun autre crédit en cours. Sa capacité de remboursement est de 1.056 euros mensuels. Soit une capacité d’emprunt de 191.000 euros sur 25 ans aux conditions proposées par la banque, un taux de 4% et une assurance de 0,30% annuel sur le capital emprunté (TEG de 4,45%).

S'agissant d'une première accession à la propriété, le ménage peut bénéficier d'un prêt à taux zéro avec les conditions suivantes : acquisition d'un logement neuf BBC en zone A et revenu fiscal de référence de 28.000 euros.

Avec la même capacité de remboursement, le ménage pourra alors financer une opération de 227.000 euros décomposée en :

  • Un prêt à taux zéro de 90.800 euros remboursé en 25 ans (première période de 23 ans réduite à 18 ans pour rembourser 55% du capital ; deuxième période sur 7 ans pour le solde).
  • Un prêt principal de 136.200 euros sur 25 ans, lissé sur le prêt à taux zéro.
  • Une échéance cumulée des deux prêts, assurance comprise, constante à 1.054,90 euros.

Dans cette configuration et en conservant strictement la durée de remboursement, le prêt à taux zéro a permis d'augmenter la capacité de financement de 36.000 euros (et non pas de 90.800 euros). Dans la pratique, le gain de pouvoir d'achat peut encore être supérieur en remboursant le PTZ sur une durée plus longue (suivants les profils) mais modifie alors les conditions de la comparaison.

A noter, pour la cohérence de la comparaison de la capacité d'emprunt avec ou sans PTZ, que les frais de dossier, de garantie et d'acte notarié doivent être financés par apport personnel.

Voir également : l'étude d'un dossier de financement, le lissage de crédit, le prêt à taux zéro.

© cbanque.com / Anaïs MICOINE - FV / 12 avril 2011 / Droits réservés