Avant de devenir propriétaire, la première étape consiste à déterminer sa capacité d'emprunt. Il faut être capable de consacrer moins d'un tiers de ses revenus mensuels au remboursement du crédit. L'endettement maximal est précisément de 35%. Cependant, la règle de calcul est différente selon les établissements, et un dossier peut très bien être accepté dans une banque et refusé dans une autre.
Taux d'endettement : qu'est-ce que c'est ?
Le taux d'endettement exprime la part du revenu consacrée aux remboursements des prêts. Il peut s'agir de crédits immobiliers ou de prêts à la consommation. Quand on parle de taux d'endettement, la plupart des personnes ont en tête la règle du tiers des revenus à ne pas dépasser pour obtenir un prêt. De façon simplifiée, pour obtenir un financement, votre salaire doit être au moins 3 fois supérieur à la mensualité de l'emprunt.
Longtemps, cette règle du tiers des revenus est restée théorique. Désormais, depuis janvier 2022, il s'agit d'une règle contraignante pour les banques, qui ne peuvent accepter qu'un nombre limité de dossiers dépassant le taux d'endettement maximum. Depuis 2021, le taux maximal est fixé à 35% des revenus, contre 33% auparavant.
Pourquoi cette règle du taux d'endettement ? Les banques et leurs autorités de contrôle considèrent qu'un niveau d'endettement supérieur à 35% présente un risque trop important, pour elles, de défaut de remboursement. L'analyse de ce risque ne repose pas uniquement sur le taux d'endettement mais aussi, et surtout, sur une étude approfondie du profil de l'emprunteur (le « scoring ») et particulièrement sur le « reste à vivre » et le « quotient familial ». En fonction de cette étude de dossier, le taux d'endettement autorisé peut ainsi être modulé à la hausse ou à la baisse. Les banques gardent une marge de 20% de dossiers pouvant être « hors des clous », une exception qui sera réservée à des ménages pouvant présenter d'autres éléments (stabilité de l'emploi, possibilité d'évolution, « bon client » bancaire, etc.).
Avec la remontée rapide des taux de crédit depuis le premier trimestre 2022, de nombreux emprunteurs se sont retrouvés bloqués dans leur projet immobilier. Si le taux d'usure a un temps été pointé du doigt comme responsable, la règle des 35% de taux d'endettement fixée par le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) est également souvent critiquée.
À l'été 2023, Bruno Le Maire, le ministre de l'Économie, expliquait déjà discuter avec le gouverneur de la Banque de France dans le but « d'assouplir les règles d'accès au crédit immobilier ». En face, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau s'est toujours dit opposé à un changement des règles.
Crédit immobilier : faut-il changer le mode de calcul du taux d'endettement ?
Depuis, malgré de nombreuses annonces, rien n'a vraiment changé. En janvier 2024, une proposition de loi déposée par des députés Renaissance « visant à compléter les dispositions applicables au Haut Conseil de stabilité financière » souhaitait que les établissements bancaires puissent « s'affranchir de la règle du taux d'effort lorsqu'ils sont en mesure de démontrer que les concours concernés ne présentent pas de risque d'endettement excessif. » Une proposition pour le moment restée lettre morte.
Comment est calculé le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement se calcule par la formule suivante, sur une base mensuelle le plus souvent :
Taux d'endettement = (charge d'emprunt) × 100 ÷ (revenus nets)
La charge d'emprunt est égale à l'ensemble des mensualités des prêts existants et des prêts envisagés ; les revenus nets du ménage correspondent aux revenus certains et réguliers de chacun des emprunteurs.
En pratique, les revenus et charges pris en considération dans ce ratio sont déterminés selon des règles propres à chaque établissement de crédit. C'est pourquoi le taux d'endettement peut varier d'une banque à l'autre.
Les revenus fixes, toujours inclus dans le taux d'endettement :
- Les salaires nets (incluant les éventuelles primes contractuelles ou 13ème mois).
- Les revenus professionnels non salariés (bénéfice des agriculteurs, commerçants, artisans et professions libérales).
- Les pensions alimentaires reçues sur décision judiciaire.
- Les autres pensions : retraite, handicap...
Quid du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu ? Faut-il prendre en compte le salaire avant ou après impôt ? Dans les textes réglementaires c'est bien le revenu avant impôt qui doit être pris en compte. Même si chaque banque reste libre d'être plus sélective que ne le réclame la réglementation.
Les revenus spécifiques, dont la prise en compte est différente selon les prêteurs :
- Les commissions, perçues par exemple par les commerciaux. Dans la majorité des cas, elles sont prises en compte par les prêteurs, selon l'ancienneté dans la fonction. Certains appliquent une moyenne sur les trois derniers mois, d'autres sur la dernière année. D'autres les excluent purement et simplement des revenus.
- Les allocations familiales. Etant considérées comme des revenus insaisissables destinés à l'éducation des enfants, elles ne sont pas intégrées aux revenus fixes par la majorité des banques. Elles peuvent être comptabilisées par certaines banques lorsqu'elles seront perçues pendant toute la durée du prêt envisagé.
- Les allocations logement peuvent être ajoutées aux revenus nets et viennent donc réduire le taux d'endettement. A l'inverse, elles peuvent être déduites directement du loyer. Dans ce cas, l'impact sur le taux d'endettement est nul mais se répercute sur le « reste à vivre ».
- Les revenus fonciers. Ils font l'objet d'un coefficient de minoration appliqué par la banque en compensation des éventuelles absences de loyers. De plus, lorsque ces revenus sont associés à un prêt, ils peuvent être soustraits de la mensualité correspondante par certains prêteurs, alors que d'autres les ajouteront aux revenus nets.
Les revenus non réguliers, exclus du taux d'endettement :
- Primes exceptionnelles.
- Indemnités professionnelles, lorsque celles-ci correspondent à des remboursements de frais et non un complément de salaire.
Capacité de remboursement disponible : comment est-elle déterminée ?
En inversant la formule du taux d'endettement et en appliquant un taux maximal de 35%, on peut obtenir la capacité de remboursement. C'est-à-dire la mensualité (capital, intérêts et assurance) maximale possible pour rembourser un crédit.
Capacité de remboursement disponible = (revenus nets × 35%) - (charge d'emprunt actuelle)
Exemple : Un couple avec 2 enfants souhaitant acheter un bien, leur situation est la suivante :
- Salaire 1 = 1 600 € sur 12 mois ;
- Salaire 2 = 1 200 € sur 13 mois soit l'équivalent de 1 300 € sur 12 mois ;
- Allocations familiales = 200 € ;
- Mensualité prêt véhicule = 350 € ; mensualité crédit à la consommation = 80 €.
Banque A : la banque intègre l'ensemble des revenus perçu par le foyer, y compris les allocations familiales.
- Taux d'endettement actuel = (350 + 80) ÷ (1 600 + 1 300 + 200) = 13,87%
- Capacité de remboursement disponible = 3100 x 0,35 – (350 + 80) = 655 €
Banque B : La banque ne tient pas compte des allocations familiales dans les revenus.
- Taux d'endettement actuel = (350 + 80) / (1 600 +1 300) = 14,83%
- Capacité de remboursement disponible = 2900 x 0,35 – (350 + 80) = 585 €
Capacité d'emprunt : comment est-elle fixée ?
La capacité d'emprunt correspond à la somme totale qu'il est possible d'emprunter. Il est possible de la calculer en fonction de la capacité de remboursement mensuelle disponible, d'une durée de remboursement donnée et des taux d'intérêts pratiqués.
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* Selon les normes HCSF en vigueur, votre mensualité ne peut dépasser 35% de vos revenus.
Cette simulation ne prend pas en compte le coût de l'assurance emprunteur.
Le tableau ci-dessous présente différentes capacités d'emprunt en fonction du taux et de la durée pour une mensualité de 1 000 euros :
| Montant d'emprunt possible pour une mensualité de 1 000 euros | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Durée | Taux de 1% | Taux de 1,5% | Taux de 2% | Taux de 2,5 % | Taux de 4% |
| 10 ans | 114 000 € | 111 000 € | 108 500 € | 106 000 € | 99 000 € |
| 15 ans | 167 000 € | 161 000 € | 155 000 € | 149 500 € | 135 000 € |
| 20 ans | 217 000 € | 207 000 € | 197 500 € | 188 500 € | 165 000 € |
| 25 ans | 265 000 € | 250 000 € | 235 500 € | 222 500 € | 189 500 € |
A noter, à durée de remboursement et taux d'intérêt identiques, le montant du crédit est proportionnel à la mensualité. Ainsi, le montant empruntable, pour une échéance de 2 000 euros, sera le double du montant donné dans le tableau.
Pour effectuer un calcul propre à votre situation, vous pouvez utiliser notre calculatrice de capacité d'emprunt.
Enfin, pour obtenir le budget que l'on peut consacrer à l'achat du bien immobilier, il faut ajouter le montant de l'apport personnel et prévoir les frais annexes (frais d'agence, frais de notaire, frais de dossier bancaire...).
Capacité d'emprunt avec un prêt à taux zéro
La détermination de la capacité de financement peut être beaucoup plus complexe. Elle doit intégrer l'ensemble des prêts liés au projet, dont la durée et le taux diffèrent (prêt action logement...). En outre, lorsque l'opération peut bénéficier d'un prêt à taux zéro, le montant de ce dernier varie notamment en fonction de la localisation géographique du bien et de critères spécifiques à chaque génération de PTZ.
De plus, les conditions de remboursement du prêt à taux zéro dépendent des revenus des personnes qui habiteront le bien financé à titre de résidence principale, du montant de l'apport, mais aussi, à partir d'un certain stade, du montant du bien lui-même. Le tout devant être intégré, par lissage de crédit, dans un plan de financement. En réalité, il n'est pas possible de calculer, par une formule, la capacité d'emprunt avec un PTZ à partir d'une capacité de remboursement. Il faut procéder par encadrements successifs en effectuant plusieurs simulations de prêt à taux zéro, puis des lissages, pour déterminer le niveau d'opération finançable. Ou, bien sûr, s'adresser à un spécialiste du crédit immobilier dans sa banque.
Exemple (sur la base d'un taux d'endettement de 35%). En 2023, une famille de 4 personnes dispose d'un revenu net mensuel de 3 200 euros et n'a aucun autre crédit en cours. Sa capacité de remboursement est donc de 1 120 euros mensuels. Soit une capacité d'emprunt de 263 372 euros sur 25 ans aux conditions proposées par la banque : un taux de 1,40% et une assurance de 0,36% annuel sur le capital emprunté (TAEG de 2,05%).
S'agissant d'une première accession à la propriété, le ménage peut bénéficier d'un prêt à taux zéro avec les conditions suivantes : acquisition d'un logement neuf en zone A et revenu fiscal de référence de 34 560 euros (pour l'année précédente).
Avec la même capacité de remboursement, le ménage pourra alors financer une opération de 290 000 euros décomposée en :
- Un prêt à taux zéro de 116 000 euros remboursé en 25 ans (une première période de différé de 15 ans ; une deuxième période sur 10 ans pour rembourser le capital).
- Un prêt principal de 174 000 euros sur 25 ans, lissé sur le prêt à taux zéro.
- Une échéance cumulée des deux prêts, assurance comprise, constante à 1 121,41 euros.
Dans cette configuration et en conservant strictement la durée de remboursement, le prêt à taux zéro a permis d'augmenter la capacité de financement de 26 628 euros (et non pas des 116 000 euros du PTZ). Dans la pratique, le gain de pouvoir d'achat peut encore être supérieur en remboursant le PTZ sur une durée plus longue (suivants les profils), mais modifie alors les conditions de la comparaison.
A noter, pour la cohérence de la comparaison de la capacité d'emprunt avec ou sans PTZ, que les frais de dossier, de garantie et d'acte notarié doivent être financés par l'apport personnel.
Marie RIALLAND
Après une licence en droit et sciences politiques à Nantes puis un master de journalisme au CELSA en 2005 (Paris-Sorbonne), Marie Rialland s'est... Lire la suite
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