Prêt PAS, prêt d'accession sociale

Le Prêt d'accession sociale (PAS), créé en 1993, est un prêt immobilier conventionné accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d'intérêt plafonné. Il a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes.

Le PAS se distingue du prêt conventionné dit « classique » (PC) par le fait qu'il est exclusivement destiné au financement de la résidence principale et qu'il est accordé sous conditions de ressources. Le PAS bénéficie de la garantie de l'Etat par l'intermédiaire du Fonds de garantie à l'accession sociale (FGAS), défini par l'article L312-1 du Code de la construction et de l'habitation.

En 2021, les PAS représentent 82% des prêts conventionnés. Le montant moyen d'un prêt PAS est de 113 400 euros contre 124 000 euros pour un prêt conventionné ordinaire. Les banques mutualistes ou coopératives distribuent plus de 69,8% des prêts conventionnés, dont le PAS (données SGFGAS).

Qui peut en bénéficier ?

Les conditions impératives pour pouvoir bénéficier d'un PAS sont les suivantes :

  • être Français ou étranger titulaire d'un titre de séjour,
  • bénéficier de revenus inférieurs à certains plafonds,
  • le logement financé à l'aide d'un PAS doit constituer la résidence principale et permanente de l'emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l'un et l'autre. Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement du prêt (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).

Pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, le logement ne peut être ni transformé en local commercial, ni affecté à la location saisonnière ou à la location en meublé plus de quatre mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire à un contrat de travail.

PAS et mise en location

Ce prêt n'est pas accordé pour le financement d'un logement destiné à la location pour une période prolongée. Il existe néanmoins des exceptions. Ainsi, dans le cas d'un PAS obtenu depuis 2016, l'emprunteur peut louer son bien au cours des 6 années suivant la date de versement du prêt, sous réserve d'être dans une situation particulière (mobilité professionnelle, divorce, invalidité, chômage depuis plus d'un an, ou retraite dans moins de 6 ans) et de respecter des conditions de location spécifiques (6 ans maximum, loyers plafonnés, plafonds de ressources du locataire...). Passées ces 6 années après la date de versement du prêt, le propriétaire est libre de louer son logement aux conditions qu'il souhaite.

Pour les PAS obtenus avant 2016, les règles sont les mêmes en cas de mise en location dans les 6 années qui suivent le versement. En revanche, après 6 ans, l'acheteur ne peut louer librement son bien que si son prêt est intégralement remboursé. Si ce n'est pas le cas, il faut obtenir l'accord de la banque prêteuse.

Quelles sont les conditions de ressources pour en bénéficier ?

Pour obtenir un PAS, vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend des charges de famille et du lieu de résidence.

Le revenu pris en considération est le « revenu fiscal de référence » de toutes les personnes devant occuper le logement qui figure sur le (ou les) avis d'imposition. L'année fiscale à considérer est l'avant-dernière année avant la date d'émission de l'offre de prêt. Ainsi, pour une offre émise en 2023, il faut prendre l'avis d'imposition 2022 sur les revenus de 2021.

Les plafonds de ressources sont identiques à ceux applicables au Prêt à taux zéro. En 2023 (et depuis le 1er janvier 2016), ces plafonds sont les suivants :

Plafond de ressources
Nombre de personnesZone AZone B1Zone B2Zone C
137.000 €30.000 €27.000 €24.000 €
251.800 €42.000 €37.800 €33.600 €
362.900 €51.000 €45.900 €40.800 €
474.000 €60.000 €54.000 €48.000 €
585.100 €69.000 €62.100 €55.200 €
696.200 €78.000 €70.200 €62.400 €
7107.300 €87.000 €78.300 €69.600 €
8 ou plus118.400 €96.000 €86.400 €76.800 €

Découpage géographique utilisé :

  • La zone A-A bis comprend Paris et les très grosses agglomérations, la Côte d'Azur, le Genevois français et certaines agglomérations où il existe des tensions sur le marché immobilier.
  • La zone B (zone B1 + zone B2) comprend les autres agglomérations et des communes chères.
  • La zone C correspond au reste du territoire.

Utilisez le formulaire pour déterminer à quelle zone appartient une commune

Quelles sont les opérations finançables par un PAS ?

Un particulier peut effectuer une demande de PAS pour l'acquisition d'un logement neuf, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement ancien avec ou sans travaux, ainsi que pour le financement de travaux, à effectuer sous certaines conditions.

La construction ou l'acquisition d'un logement neuf

Le PAS permet de financer une construction ou l'acquisition d'un logement neuf. Si vous faites construire votre logement, vous pouvez limiter le remboursement aux seuls intérêts d'emprunt pendant toute la durée de la construction. Vous ne commencerez à rembourser le capital emprunté que lorsque le logement sera livré. Dans le cas d'opérations de construction, le PAS bénéficie de frais allégés (frais de garantie minorés et allègement de la taxe d'aménagement quand il est couplé avec un Prêt à taux zéro).

L'achat d'un logement ancien

Le PAS peut financer l'achat d'un logement existant, sans condition d'ancienneté, ni de travaux. Pour les offres émises jusqu'en août 2010, lorsque le logement avait plus de 20 ans, il devait faire l'objet d'un état des lieux annexé au contrat de prêt pour attester de la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité requises par la réglementation. Cette obligation est désormais supprimée.

Les travaux d'économies d'énergie, d'agrandissement ou de transformation

Il peut s'agir de :

  • modifications apportées à l'installation de chauffage : remplacement, réfection...
  • adjonction à une installation de tout système susceptible de récupérer de la chaleur sur les déperditions,
  • adaptation du logement aux besoins de personnes handicapées physiques,
  • transformation d'un local qui n'était pas destiné à l'habitation,
  • toute prestation améliorant le système de régulation de l'installation, au niveau de la chaufferie, des bâtiments,
  • toute intervention permettant de réaliser un comptage individuel, des frais de chauffage et d'eau chaude sanitaire,
  • modifications apportées à l'isolation thermique du bâtiment, isolation des parois opaques,
  • isolation intérieure ou extérieure, isolation des parois vitrées.

Dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans ou en cas de réalisation de travaux d'économie d'énergie existant au 1er juillet 1981, le montant minimum des travaux TTC doit atteindre 4 000 euros.

Quelles sont les caractéristiques du PAS ?

Le prêt d'accession sociale vous sera accordé pour une durée comprise entre 5 et 30 ans (décret du 26 mars 2004), et ceci, quel que soit l'objet du prêt. Le contrat de prêt peut prévoir une possibilité d'allongement de la durée de remboursement dans la limite d'un maximum de 35 ans.

Les établissements doivent proposer au moins un barème de prêt à taux fixe et à montants d'échéance constants, ainsi qu'un barème de prêt à taux révisable. Ils peuvent également proposer des prêts mixtes comportant des parties à taux fixe ou à taux révisable.

Le taux d'intérêt des prêts conventionnés ne peut excéder un taux maximum constitué de l'addition d'un taux de référence (calculé par la SGFGAS et qui ne peut pas être négatif) et d'une marge. Le niveau de cette marge varie en fonction de la durée et du type de taux. Depuis le 1er juillet 2015, les taux plafonds du PAS sont alignés sur ceux des prêts conventionnés.

Lorsque le prêt PAS est consenti à taux révisable, il est soumis aux conditions suivantes :

  • Le taux moyen du prêt ne peut excéder le taux maximum (il s'agit du taux initial avant la mise en jeu des clauses de révision).
  • La révision du taux ou la modification de l'échéance de remboursement ne peut intervenir qu'une seule fois par an et au plus tôt à la première date anniversaire de la date d'acceptation de l'offre. L'établissement doit, en outre, fournir gratuitement un nouveau tableau d'amortissement valable jusqu'à la prochaine révision.
  • L'établissement de crédit doit limiter l'impact pour l'emprunteur des variations du taux d'intérêt avec au moins une de ces méthodes :
    • en plafonnant la variation du taux par rapport au taux initial (taux capé),
    • en plafonnant le montant de l'échéance de remboursement avec ajustement sur la durée du prêt,
    • en limitant la durée du prêt avec ajustement sur le montant de l'échéance.
  • La durée de remboursement peut être allongée jusqu'à un maximum de 35 ans. A la fin de la dernière année de prolongation, l'emprunteur est dégagé du règlement de toutes charges financières, à l'exception de dettes résultant d'un arriéré éventuel.
  • Dans tous les cas, le capital restant dû ne doit pas dépasser pas le capital initial.

Par ailleurs, les frais de dossier du prêt PAS sont plafonnés à 500 euros. Ce prêt ne peut être garanti que par une sûreté réelle, comme une hypothèque (le cautionnement par une société spécialisée est donc exclu). Toutefois, cette garantie est exonérée des taxes de publicité foncière.

La réglementation n'interdit pas l'amortissement négatif du prêt. Celui-ci peut quelquefois être nécessaire pour réussir un lissage de crédit entre le prêt PAS et un prêt à taux zéro. Cet amortissement négatif ne doit toutefois pas avoir pour effet de porter le capital restant dû au delà du capital emprunté. Il faut se rappeler que, jusque dans les années 1980, le dispositif d'aide de l'Etat s'appelait le Prêt PAP ou le Prêt d'accession à la propriété. Certaines formules de prêt PAP comportaient une échéance progressive dans le temps qui portait le capital restant dû systématiquement au delà du capital initial pendant plusieurs années, et mettaient ainsi les emprunteurs en danger.

La disposition consistant à dégager l'emprunteur de toutes charges financières à la fin de la période de remboursement (éventuellement rallongée) est assez étonnante : elle autorise ainsi les établissements financiers à proposer des crédits qui (suite à des révisions de taux ou d'échéance) ne seront pas complètement amortis (tout le capital n'aura pas été remboursé) à la fin. Si l'emprunteur atteint la durée maximale de remboursement de son crédit, il ne devra plus rien ; s'il est obligé de revendre avant le terme, ne serait-ce que quelques mois avant, il devra bien plus que la somme des mensualités qui lui restaient à rembourser !

L'Aide personnalisée au logement

Un des avantages du PAS était qu'il ouvrait droit à l'APL, l'Aide personnalisée au logement, sous réserve évidemment de remplir les conditions d'attribution de cette aide. Mais depuis le 1er janvier 2018, cette possibilité a été supprimée et il n'est plus possible d'obtenir une APL pour les nouvelles acquisitions financées par le biais d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt d'accession sociale (PAS). La période transitoire, qui permettait de continuer à profiter de l'APL pour l'accession à la propriété dans certains territoires, s'est achevée le 1er janvier 2020.

Les prêts complémentaires au PAS

Le PAS peut être complété par :

Les autres dispositifs liés à l'accession sociale

Le bail réel solidaire permet de louer un terrain, pendant 18 à 99 ans, pour y faire construire ou rénover un logement.

Le Prêt Social Location Accession (PSLA) : prêt conventionné qui permet aux ménages à revenus modestes de pouvoir accéder à la propriété dans des conditions sécurisées. Ce système fait passer l'acquéreur par une phase de location pour aboutir à l'achat du logement. Dans un premier temps, il loue. Ce loyer va constituer une épargne personnelle puisque le montant des loyers sera déduit du montant à verser à l'achat. Le futur acheteur saura s'il peut assurer le paiement des mensualités de remboursement du prêt immobilier. A l'issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d'opter pour le statut d'accédant à la propriété.

[Dispositif aujourd'hui abrogé] Le prêt Pass-foncier : il facilitait l'achat d'une résidence principale dans le neuf, en permettant d'acheter en deux temps, le logement d'abord et le terrain ensuite.

Où faut-il s'adresser ?

La plupart des grandes banques et des établissements de crédit proposent aujourd'hui des prêts d'accession sociale. N'oubliez pas de faire jouer la concurrence : chaque établissement bancaire reste libre de proposer des taux plus bas que le plafond calculé par le SFGAS.

Le guichet unique

Certaines mairies ou communautés de communes ont instauré un guichet unique qui regroupe les projets de vente des logements à leurs locataires par les bailleurs sociaux, les informations relatives aux opérations d'accession sociale et les informations relatives aux dispositifs de prêts pour l'accession sociale à la propriété.

Carole-Anne CORNET
Carole-Anne CORNET

Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite

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