Le Pass Foncier
Le Pass foncier est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Il s'adresse aux ménages à revenus modestes qui n'ont jamais été propriétaires et souhaitent acquérir un logement neuf pour en faire leur résidence principale. Ce dispositif permet de bénéficier d'un taux de TVA réduit de 5,5%.
Ce dispositif a été mis en place en septembre 2006 par les pouvoirs publics et le 1% logement. Il peut prendre deux formes différentes :
- Le Pass foncier proprement dit, qui permet d'acquérir une maison individuelle en différant le paiement du terrain, le temps de rembourser le prêt qui finance le logement.
- Le Prêt Pass foncier, qui est un prêt à remboursement différé. Dans ce cas, il n'y a pas de dissociation du terrain et de la construction. Il concerne les maisons individuelles, mais aussi, depuis mars 2009, l'achat d'appartements.
Ces deux dispositifs sont distincts et non-cumulables. Le futur propriétaire d'une maison individuelle répondant aux conditions d'accès devra choisir l'un ou l'autre.
Attention également à ne pas confondre le prêt Pass foncier avec le Prêt PAS (Prêt pour l'Accession Sociale), accessible aux mêmes conditions de revenu, mais qui peut aussi servir à financer l'acquisition d'un logement ancien ou des travaux d'amélioration et d'agrandissement. Dans le cas de l'achat d'un logement neuf, les deux prêts peuvent être cumulés.
Le Pass foncier (remboursement différé du terrain)
Le Pass foncier permet de différer le paiement du terrain sur lequel sera édifiée la maison, le temps d'en rembourser le coût de construction.
Concrètement, le terrain est acquis par un Comité Interprofessionnel du Logement (CIL ou collecteur 1% logement) ou une Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), qui signe dans le même temps un bail à construction :
- soit directement avec le ménage qui accède à la propriété, lorsque celui-ci est le maître d'ouvrage de la future maison,
- soit avec un promoteur-constructeur qui cède dans un second temps son droit au bail à construction au ménage accédant.
Le bail à construction est consenti à titre gratuit au profit de l'accédant à la propriété, pour 18 ans minimum et 25 ans maximum, selon la durée de remboursement de la construction. Il est assorti d’une promesse de cession du terrain au terme du bail.
C’est sur le Pass foncier que s’appuie le dispositif de la maison à 15 euros par jour.
Les modalités d'acquisition du terrain
A l’issue du bail à construction, le propriétaire de la maison a deux options :
- Il peut acquérir le terrain.
Dans ce cas, il le paiera à son prix d'origine, auquel s'ajoutent des intérêts. S'il est salarié d’une entreprise assujettie à la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction, qui finance le 1% Logement), ce taux sera de 1,5% par an. Sinon, il sera indexé sur l'inflation, dans une double limite inférieure de 2% et supérieur de 4,5%. Ainsi, un terrain d’une valeur de 30.000 euros pourra être acquis à l’issue d’une période de location de 21 ans (à 1,5% d'intérêts par an) au prix de 41.011 euros. - Il peut aussi renoncer à acheter le terrain.
Dans ce cas, le bail à construction est prorogé. Le ménage verse alors un loyer d’un montant égal à la mensualité d’un prêt aux « meilleures conditions de marché » sur 15 ans. A l’issue de 15 ans, le ménage est pleinement propriétaire de son terrain.
La cession du logement
Il peut arriver qu'un ménage souhaite vendre la maison avant la fin du bail à construction. Dans ce cas, il lui faut l'agrément du bailleur, qui sera accordé de plein droit si le nouvel acquéreur répond lui aussi aux conditions d'accès du Pass foncier.
Si ce n'est pas le cas, le nouvel acquéreur devra au choix s'acquitter d'un loyer pour le terrain, ou l'acheter.
Le prêt Pass foncier (prêt à remboursement différé)
C'est un prêt à remboursement différé octroyé par un collecteur du 1% Logement qui permet à l'acheteur, contrairement au Pass foncier, d'être immédiatement et intégralement propriétaire de son logement. A l'origine, il ne concernait que les maisons individuelles. Mais depuis la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, il a été étendu aux logements collectifs.
Concrètement, le ménage accédant à la propriété n'aura, dans un premier temps, à payer mensuellement que les intérêts du prêt. La durée de ce différé est égale à la plus longue durée des autres prêts nécessaires au financement de l’opération (à l’exclusion du Prêt à taux zéro), dans la limite de 25 ans.
Pendant la durée du différé d’amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de :
- 1,25% par an, lorsque l'accédant à la propriété est salarié du secteur assujetti à la PEEC,
- 2,5% par an dans les autres cas.
Après cette période de différé, l’amortissement du prêt Pass foncier commence. Il doit se faire sur une période de 10 ans maximum. Le taux nominal d’amortissement est égal à 4,5% par an.
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur peut rembourser le capital restant dû sans avoir à régler de pénalités de remboursement anticipé.
Les caractéristiques du Pass Foncier et Prêt Pass Foncier
Les plafonds
Les sommes engagées par les organismes (CIL ou CCI) dans le cadre du Pass foncier et du Prêt Pass foncier sont plafonnées, en fonction de la zone géographique où se situe la construction.
| Zone géographique | Montant maximum engagé |
| A | 50.000 € |
| B1 | 40.000 € pour le Pass foncier 45.000 € pour le prêt Pass foncier |
| B2 | 40.000 € |
| C | 30.000 € |
Dans le cas du Pass foncier, ce plafond inclut les frais d’expertise et les frais d’acquisition du terrain. Si le prix réel de ce dernier est supérieur aux plafonds, la différence fait l’objet d'une avance, payée par l'accédant à la propriété au moment de la signature du bail. Dans ce cas, une somme équivalente à cette avance sera déduite du prix du terrain, lors de son acquisition ultérieure. Si l’accédant ne se porte finalement pas acquéreur du terrain, le bailleur procède au remboursement de cette avance
En ce qui concerne le Prêt Pass foncier, le montant du prêt à remboursement différé est égal à 30% du coût total d’opération dans la limite d’un plafond établi pour chaque zone.
Les conditions d'accès
Le Pass foncier et le Prêt Pass foncier sont réservés aux ménages qui n'ont jamais été propriétaires et souhaitent acquérir leur résidence principale (c'est-à-dire celle qu'ils occupent au moins huit mois par an).
Les conditions de ressources
Elles sont les mêmes que pour les autres prêts réglementés par l'Etat, comme le Prêt à taux zéro ou le Prêt pour l'accession sociale (PAS). Les plafonds de ressources annuels retenus dépendent du nombre de personnes qui occuperont le logement, et de la zone géographique.
| Plafonds du Revenu Fiscal de Référence | ||
| Nombre de personnes | Zone A | Zones B ou C |
| 1 | 31.250 € | 23.688 € |
| 2 | 43.750 € | 31.588 € |
| 3 | 50.000 € | 36.538 € |
| 4 | 56.875 € | 40.488 € |
| 5 et plus | 64.875 € | 44.425 € |
Les ressources sont constituées de la somme des revenus fiscaux de référence mentionnés sur l’avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement.
Le bénéfice d'une subvention
Pour avoir accès aux dispositifs, les futurs propriétaires doivent être bénéficiaires d'une aide des collectivités territoriales :
- soit une subvention d’un montant supérieur ou égal à un seuil fixé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement |
Zone A | Zones B ou C |
| 3 et moins | 4.000 € | 3.000 € |
| 4 et plus | 5.000 € | 4.000 € |
- soit une bonification permettant l'octroi d'un prêt sans intérêt ou portant intérêt à un taux réduit par rapport aux conditions du marché, sous réserve que le coût de la bonification supporté par la collectivité soit supérieur ou égal aux seuils prévus ci-dessus.
La collectivité locale peut, si elle le souhaite, compléter les critères d’éligibilité par des conditions qui lui sont spécifiques.
Il est à noter que le Pass Foncier n’est donc pas disponible dans toutes les communes de France. Il convient de se renseigner auprès des services de sa mairie.
Les logements concernés
Le prix de vente des logements concernés par le Pass foncier et le prêt Pass foncier est plafonné. Pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2010, celui s’établit comme suit :
| Zone géographique | Prix maximum (par m2 de surface utile) TVA à 5,5% incluse |
| A | 3.932 € (4.100 € en 2009) |
| B1 | 2.637 € (2.750 € en 2009) |
| B2 | 2.302 € (2.400 € en 2009) |
| C | 2.014 € (2.100 € en 2009) |
Ce plafond porte sur le seul prix de la construction ; ni le prix du terrain, ni le coût total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.
Fiscalité
Les ventes de logements à des bénéficiaires d’un Pass Foncier sont assujetties au taux réduit de TVA à 5,5% dès lors que l'octroi du Pass foncier intervient avant le 31/12/2010. Le bénéfice de ce taux réduit peut être remis en cause si le propriétaire n’occupe plus le logement à titre de résidence principale.
Sécurisation
Dès lors que le propriétaire n'honore plus ses remboursements pendant plus de trois mois, le dispositif Pass foncier prévoit deux garanties.
- Une garantie de rachat du logement, qui peut être demandée au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception en cas de décès parmi les occupants du logement, de mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km, de chômage d’une durée supérieure à un an, de délivrance d’une carte d’invalidité, de divorce ou de dissolution d’un PACS.
Sauf dans le cas de la mobilité professionnelle, le rachat du logement s’effectue avec l’objectif d’un maintien du ménage dans le logement.
Pendant les cinq premières années de la phase d’accession, le prix garanti est égal au prix d'origine du logement. Pendant les années suivantes, ce prix est minoré de 2,5 % par an.
- Une garantie de relogement si aucune solution n'a été trouvée pour maintenir le ménage dans le logement. Trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités, de ce dernier sont alors proposées, dans un délai de six mois à compter de la demande de garantie. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter : au-delà, la garantie de relogement ne s’applique plus.
Dans le cas du Pass foncier, ces deux garanties s’appliquent au cours de la période de remboursement du prêt qui finance la construction, mais pas à la phase d’acquisition du terrain ni à celle prolongation du bail à construction.
Voir aussi : le 1% logement, le prêt Pas, le prêt à taux zéro.
L'instruction fiscale 8 A-3-09 du 29 décembre 2009. Précisions sur les règles applicables au dispositif Pass Foncier (bail à construction ou prêt à remboursement différé), taux réduit de TVA, opérations concernées... puis, l'instruction fiscale 8 A-1-10 du 9 février 2010.
© cbanque.com / Françoise Coppin - VM / novembre 2009 - février 2010 / Droits réservés
