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Lissage de crédits dans un plan de financement

Le lissage de crédit permet d'obtenir, sur un ensemble de crédits, des mensualités de remboursement d'un montant constant dans le temps. Pour cela, les échéances du crédit « lisseur » sont spécialement calculées pour compenser les variations de mensualités et de durées des autres crédits.

Principe du lissage de crédits

La technique du lissage de crédit n'est pas nouvelle, mais était encore assez peu utilisée avant les années 1990. Mais désormais, avec l'augmentation des prix de l'immobilier, la pratique de taux d'intérêts plus bas et des durées de remboursement en augmentation, son usage s'est généralisé.

D'autant plus que les crédits réglementés, comme le Prêt à taux zéro ou le Prêt épargne logement, ont des durées de remboursement imposées relativement courte.

Exemple d'un plan de financement

Un ménage souhaite financer 150.000 € sur 20 ans, pour l'achat de sa résidence principale. Le taux du crédit principal est de 5%. Etant primo-accédant, il a droit à un Prêt à taux zéro + d'un montant de 20.400 €, remboursable en 5 ans, pour une mensualité hors assurance de 340 €.

Avec un financement classique, l'échéance pour un crédit principal de 129.600 € (c'est à dire le complément au PTZ+ pour atteindre 150.000 €) serait de 855,30 € pendant 20 ans. Soit au total : 1.195,30 € les 5 premières années, et 855,30 € les 15 suivantes :

Plan de financement 1 - 150.000 euros sans lissage
Période Prêt principal Prêt à taux zéro Total
5 ans 855,30 € 340,00 € 1.195,30 €
15 ans 855,30 € - 855,30 €
Plan de financement sans lissage

La première phase de remboursement est trop lourde avec un montant d'environ 1.200 euros. Il faudrait que le prêt principal soit un crédit à palier avec des remboursements plus faibles les 5 premières années et plus fortes ensuite. Mais pour obtenir un prêt à palier de telle manière que l'échéance globale soit exactement la même sur toute la durée, il faut calculer ce prêt principal par lissage de crédit. Avec cette solution, les mensualités seront de 974,21 euros pendant 20 ans :

Plan de financement 2 - 150.000 euros avec lissage
Période Prêt principal Prêt à taux zéro Total
5 ans 634,21 € 340,00 € 974,21 €
15 ans 974,21 € - 974,21 €
Plan de financement avec lissage

Pour ce mécanisme, on parle aussi d'emboîtement de crédit : le crédit principal vient s'emboîter sur le prêt à taux zéro pour obtenir un remboursement constant.

Attention toutefois : à durée identique, un lissage de plusieurs crédits ne réduit pas le coût du plan de financement. Au contraire. C'est un principe général sur les crédits : plus les échéances sont réduites, plus le coût global augmente (voir également les explications sur la modulation des mensualités et sur le report d'échéances). Ici, pour le prêt principal, les mensualités ont été réduites sur les 5 premières années et augmentées sur les 15 suivantes. Le coût des intérêts sur le prêt principal sans lissage est de 75.672 euros ; avec lissage il passe à 83.809 euros, soit une augmentation de 8.137 euros.

Le but d'un lissage de crédit, c'est de rendre les échéances constantes sur toute la durée de remboursement, et aussi d'éviter les trop fortes mensualités du départ. Voir plus bas les techniques pour optimiser le montage et en réduire le coût.

Lissage de crédits et assurance

Dans l'exemple précédent, le lissage de crédit a été effectué hors assurance. En ajoutant celle-ci, la mensualité ne sera plus complètement constante dans le temps. Il est possible d'effectuer un lissage comprenant cette part d'assurance, à la condition toutefois que celle-ci soit également constante pendant toute la durée de remboursement du crédit (ce qui exclut les assurances calculées, au moins pour partie, sur le capital restant dû).

En reprenant l'exemple initial, et en ajoutant une assurance de 0,30% annuel sur chacun des crédits (soit 5,10 € sur le PTZ et 32,40 € sur le prêt principal), on obtient les tableaux suivants :

    Plan de financement 1 - sans lissage   Plan de financement 2 - avec lissage
Période Prêt principal Prêt à taux zéro Total Prêt principal Prêt à taux zéro Total
5 ans 887,70 € 345,10 € 1.232,80 € 666,61 € 345,10 € 1.011,71 €
15 ans 887,70 € - 887,70 € 1.006,61 € - 1.006,61 €

En calculant un lissage intégrant le montant d'assurance, on obtient le plan de financement suivant :

Plan de financement 3 - lissage assurance comprise Plan de financement, lissage assurance comprise
Période Prêt principal Prêt à taux zéro Total
5 ans 663,29 € 345,10 € 1.008,39 €
15 ans 1.008,39 € - 1.008,39 €
 

Entre le montage numéro 2 et le 3, le coût total du prêt principal (intérêts et assurance) passe de 91.585 euros à 91.707 euros, soit une différence négligeable au regard des sommes en jeu (moins de 0,2% d'écart).

Pour des montages plus complexes faisant intervenir 3 ou 4 crédits, le cumul de ces montants d'assurances peut représenter une somme de plusieurs dizaines d'euros. En y intégrant l'assurance, le lissage en sera facilité et profitera ainsi de ces sommes libérées.

Optimisation du plan de financement

Pour finir, il existe plusieurs techniques pour diminuer et optimiser le coût d'un plan de financement (que ce plan, d'ailleurs, ait été constitué par lissage de crédit ou non) :

  • Réduction de la durée de remboursement pour obtenir une mensualité plus importante dans la limite des capacités de remboursement :
    Ainsi, à partir du plan de financement numéro 3, en réduisant la durée d'une seule année, à 19 ans, on passerait à une mensualité de 1.038,44 €. Soit 30 euros supplémentaires pour un gain sur le coût total de 5.248 €.
    C'est la méthode à privilégier, d'autant plus que le nombre de primes d'assurance s'en trouve réduit.

  • Forçage d'un montant d'échéance plus fort pendant une première période :
    Toujours, à partir du plan de financement numéro 3, en forçant l'échéance globale à 1.050 euros pendant 10 ans, le coût total baissera de 3.231 euros (l'échéance sur la durée résiduelle passe alors à 939,86 €).

  • Montage en prêts gigognes :
    C'est à dire introduire dans le montage un crédit d'une durée de remboursement plus courte mais bénéficiant d'un taux plus faible que le taux du crédit principal.

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