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Prêt du Compte Épargne Logement

Le compte épargne logement permet d'obtenir un prêt épargne logement après une phase d'épargne d'une durée minimale de 18 mois. Le montant du crédit accordé dépend des intérêts acquis (les droits) durant la phase d'épargne et de la durée demandée pour ce crédit. Son montant est limité à 23.000 euros.

Le prêt du compte épargne logement

Montant minimum des intérêts acquis

Les intérêts acquis doivent être au minimum de 75 euros pour bénéficier d'un crédit pour l'acquisition ou la construction d'un logement. Ce montant minimum est porté à 37 euros pour des travaux de réparation ou d'amélioration et à 22,50 euros pour certains travaux portant sur les économies d'énergie. Voir également la liste des opérations qui sont finançables par un prêt épargne logement, que ce prêt soit issu d'un PEL ou d'un CEL.

Comment le montant du prêt est-il calculé ?

Le CEL pouvant changer de taux de rémunération, les intérêts acquis sont cumulés par niveau de taux. Chaque niveau de taux d'épargne donnant un niveau de taux de crédit. Pour chaque niveau de taux, les droits à prêt sont multipliés par un coefficient de 1,5 pour une utilisation classique du crédit ou par un coefficient de 1 pour l'acquisition de parts de SCPI. Cela détermine un total d'intérêts de remboursement. Ensuite, pour une durée donnée entre 2 et 15 ans, on calcule le montant du crédit correspond à ce total d'intérêts.

Le montant trouvé est plafonné à 23.000 € (150.000 francs avant 2002).

Quel est le taux du crédit accordé ?

Le prêt CEL effectivement accordé sera au taux de la phase épargne augmenté de frais de gestion de 1,50 %. Suivant les établissements, le prêt CEL est un seul et unique crédit dont le taux est le taux moyen pondéré déterminé en fonction de l'utilisation des droits, ou, un ensemble de crédits ayant chacun un taux différent déterminé suivant le taux des intérêts acquis.

A noter que si la pratique est ancienne, le regroupement en un unique prêt épargne logement n'est prévu dans la réglementation que depuis le 26 février 2011 avec la parution d’un décret définissant le regroupement en un prêt épargne logement unique.

Contrairement au PEL, dont le taux est fixé à l’ouverture, la rémunération du CEL change régulièrement. Conséquence : les droits à prêts du CEL sont très souvent composés de droits à des taux différents et il sera bien plus pratique de ne gérer qu'un seul emprunt.

Les intérêts acquis peuvent être utilisés en plusieurs fois. La banque va conserver dans ses dossiers le montant des droits déjà utilisés et ceux encore disponibles. Ils pourront servir plus tard sur une autre opération. Néanmoins, en cas de pluralité de prêts CEL, l'encours des prêts ne doit jamais dépasser les 23.000 €.

L'utilisation des droits à prêts se fait, dans certaines banques, à partir des droits les plus anciens.

La prime d'épargne

Une prime est accordée par l'État lors de la réalisation du prêt issu du CEL. Cette prime n'étant versée que lorsque les fonds sont intégralement débloqués. Il n'y a qu'une seule prime par opération (même en cas d'indivision où 2 personnes pourraient financer chacun une partie avec son propre prêt CEL)

Le montant de la prime est de 50% des intérêts acquis à compter du 16 juin 1998, dans la limite de 1.144 euros (7.500 francs avant 2002). Pour la partie d'intérêt acquis avant cette date, le montant de la prime dépend de la date d'ouverture du CEL (article R315-16 du code de la construction et de l'habitation) et de la date d'acquisition de ces intérêts :

Date d'ouverture du CEL Intérêts acquis Montant de la prime
avant le 1er juillet 1985 jusqu'au 16 février 1994 l'ensemble des intérêts
entre le 1er juillet 1985 et le 15 mai 1986 jusqu'au 16 février 1994 9/13 des intérêts (≈ 70%)
entre le 15 mai 1986 et le 16 février 1994 jusqu'au 16 février 1994 5/11 des intérêts (≈ 45%)
quelle que soit la date ¹ du 16 février 1994 au 15 juin 1998 5/9 des intérêts (≈ 55%)
quelle que soit la date ² à partir du 16 juin 1998 1/2 des intérêts (soit 50%)
¹ Circulaire du 16 mars 1994
² Arrêté du 6 juin 1998 et circulaires du 24 juin 1998, 23 juillet 1999 et 4 juillet 2000.

Cette prime est soumise, comme les intérêts, aux prélèvements sociaux et est exonérée d'impôt sur le revenu.

Cession des droits à prêts

Il est possible de cumuler les droits issus de différents Comptes Épargne Logement. Il s'agit des CEL du conjoint, des ascendants, descendants, oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces, du bénéficiaire ou de son conjoint, des conjoints des frères, sœurs, ascendants et descendants du bénéficiaire ou de son conjoint. A l’heure actuelle, cette disposition ne vise que le conjoint par mariage (le conjoint pacsé ou en union libre n’est pas concerné).

Le transfert des droits se fait en présentant le relevé d'intérêt acquis et l'autorisation de la personne cédante.

Une personne ne peut récupérer des droits que si elle possède déjà un PEL ou un CEL sur lequel des droits ont été acquis. Si le CEL du cédant est âgé de plus de 18 mois, le bénéficiaire du transfert doit posséder un PEL de plus de 3 ans ou un CEL de plus de 12 mois. Si le CEL du cédant est âgé de plus de 12 mois et moins de 18 mois, le bénéficiaire doit posséder un PEL de plus de 3 ans ou un CEL de plus de 18 mois.

A noter : la donation d'un CEL du vivant de son titulaire, est impossible (mais il peut donner tout ou partie du capital placé ou des droits à prêts). Au décès d'un titulaire d’un CEL, le solde du compte, ainsi que les droits à prêts et à prime, entrent dans le cadre de la succession et peuvent être partagés entre les différentes héritiers.

Une attribution du prêt qui n'est pas automatique

Même en possédant suffisamment de droits, l'octroi du prêt par votre banquier n'est pas automatique. Celui-ci devra tenir compte, comme pour tout emprunt, de votre situation financière et de votre solvabilité ainsi que des garanties apportées.

Généralement, la demande de prêt CEL se fait dans l'établissement teneur du compte CEL. Mais il n'y a aucun inconvénient à la déposer dans un autre établissement participant au régime de l'épargne logement. En cas de cession de droits entre plusieurs CEL, et, à défaut d'accord entre les banques détentrices, c'est l'établissement qui détient le plus gros montant d'intérêt qui doit réaliser le crédit.

Détermination de vos droits à prêts

Cette recherche étant fastidieuse sur les CEL ayant plusieurs années d'existence, le plus simple, c'est de demander à votre établissement bancaire quels sont vos droits à prêts disponibles. Votre établissement vous fournira alors une liste des intérêts acquis par période et par taux.

Pour les déterminer vous-même, il faut reprendre l'ensemble de vos relevés et noter les montants d'intérêts bruts versés et déterminer quel en était le taux. Tous les intérêts capitalisés et les intérêts courus jusqu'à la fin de la dernière quinzaine précédant votre demande sont considérés comme des intérêts acquis ouvrant droit à prêt. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous les taux de rémunération du CEL sur plus des 30 dernières années.

Début Fin Taux de l'épargne Taux actuariel du Prêt
01/01/1975 15/05/1986 3,25 % 4,75 %
16/05/1986 15/02/1994 2,75 % 4,25 %
16/02/1994 15/06/1998 2,25 % 3,75 %
16/06/1998 31/07/1999 2,00 % 3,50 %
01/08/1999 30/06/2000 1,50 % 3,00 %
01/07/2000 31/07/2003 2,00 % 3,50 %
01/08/2003 31/07/2005 1,50 % 3,00 %
01/08/2005 31/01/2006 1,25 % 2,75 %
01/02/2006 31/07/2006 1,50 % 3,00 %
01/08/2006 31/07/2007 1,75 % 3,25 %
01/08/2007 31/01/2008 2,00 % 3,50 %
01/02/2008 31/07/2008 2,25 % 3,75 %
01/08/2008 31/01/2009 2,75 % 4,25 %
01/02/2009 30/04/2009 1,75 % 3,25 %
01/05/2009 31/07/2009 1,25 % 2,75 %
01/08/2009 31/07/2010 0,75 % 2,25 %
01/08/2010 31/07/2011 1,25 % 2,75 %
01/08/2011 31/01/2013 1,50 % 3,00 %
01/02/2013 31/07/2013 1,25 % 2,75 %
A compter du 01/08/2013 0,75 % 2,25 %
Voir aussi : évolution taux du CEL en graphique

Pour déterminer rapidement le montant d'intérêt pour une année où il y a eu un changement de taux, et, dans l'hypothèse où il n'y a eu aucun retrait ni versement, vous pouvez utiliser la méthode suivante :

Exemple sur l'année 2003. Il y a 14 quinzaines d'intérêts à 2,00 % et 10 quinzaines à 1,50 %. Le total des intérêts à 2,00 % peut être retrouvé par une règle de trois :

Intérêts au taux de 2 % = (Intérêts totaux × 14 × 2) : (14 × 2 + 10 × 1,5)

S'il y a eu des retraits ou des versements, vous pouvez les déterminer en utilisant JxLivret qui calcule les intérêts générés par chaque opération et vous indiquera le montant d'intérêts courus à la date de changement de taux

De manière plus simple, mais beaucoup plus approximative, vous pouvez aussi cumuler l'ensemble des intérêts bruts et déterminer vos droits à partir d'un taux moyen à 1,75% ou à 2%.

Calcul du montant d'un prêt du compte épargne logement

Les droits déterminés, vous pouvez maintenant calculer les montants de prêts possibles en fonction des durées.

Mode d'emploi

  • Lancer la calculatrice : Calcul de prêts CEL en fonction des droits à prêt
  • Indiquer par niveau de taux le montant de vos intérêts acquis,
  • Modifier éventuellement, la périodicité des échéances et la destination du financement,
  • Lancer le calcul par le bouton 'Calculer'.

Précision sur le formulaire

  • Le montant minimum des intérêts pour obtenir un crédit n'est pas contrôlé au niveau unitaire mais au niveau global. Si vous ne possédez pas de droits à prêts à un niveau de taux, laissez la zone correspondante vide (et non pas à zéro).
  • Le formulaire permet de spécifier le montant de prêt souhaité, au maximum à 23.000 euros. Cette zone ne doit être utilisée que lorsque vous avez déjà un prêt CEL en cours pour que le total du prêt existant et du nouveau reste dans la limite des 23.000 euros.
  • Le calcul utilise en priorité les droits à prêts au taux d'intérêt le plus faible, jusqu'à obtention (si possible) du maximum demandé. La colonne 'droits utilisés' indiquera alors les droits qui ont été nécessaires pour obtenir le montant de prêt.
  • Pour chaque taux, le montant du crédit possible est calculé en fonction de la durée (entre 2 et 15 ans). Ce montant est arrondi à l'euro supérieur.
  • Chaque ligne donne le résultat par durée de crédit entre 2 et 15 ans. Le montant du crédit est la somme des crédits de chaque taux, dans la limite du montant demandé (23.000 euros ou moins). Le montant d'échéance est ensuite calculé avec le taux moyen pondéré par les différents crédits. Ce taux est exprimé en taux actuariel (ou taux équivalent) correspond aux textes réglementaires de l'épargne-logement. Le Taux Effectif Global, lui, est indiqué en taux proportionnel comme il est d'usage en matière de prêt immobilier.

A noter que certaines banques imposent une utilisation des droits acquis selon l'ordre d'acquisition. Un autre formulaire est disponible pour réaliser ce calcul : calcul de prêts CEL en fonction de l'historique et nécessite la saisie des droits à prêts par période et par niveau de taux d'intérêts.

Simuler les prêts CEL

Simulation en ligne, sur Calcamo :

Utilisez le lien "simuler" à partir de la calculatrice, pour définir automatiquement le crédit souhaité sur Calcamo. Vous pouvez, également, entrez manuellement les caractéristiques du prêt.

Sous Excel, avec les feuilles de calcul JxTamm ou JxPret :

Les prêts issus du CEL sont des crédits classiques à taux fixe et à échéances fixes.
Sur ces deux feuilles de calcul, choisissez simplement la durée à utiliser, le montant d'emprunt correspondant, et, le taux annuel en précisant qu'il s'agit d'un taux actuariel.

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