Le prêt conventionné

Le prêt conventionné (PC) est un prêt réglementé qui est attribué sans aucune condition de ressources. Malgré un plafond fixé par la SGFGAS, le taux d'intérêt d'un prêt conventionné est généralement supérieur à celui d'un prêt immobilier classique. Mais d'autres avantages sont à prendre en compte : un accès à l'Aide personnalisée au logement (APL) et des « frais notariés » réduits.

A noter : lorsque les ressources de l’emprunteur sont inférieures à un plafond réglementaire, il peut obtenir un Prêt d’accession sociale (ou prêt PAS) qui est une forme particulière de prêt conventionné garanti par l’Etat.

En 2015, selon les données de la SGFGAS, plus de 105.000 prêts conventionnés ont été consentis par les établissements de crédit (dont 1.491 à taux révisable). Dans plus de la moitié des dossiers, ils sont destinés à financer l’acquisition d’un bien ancien, l'achat dans le neuf représente, quant à lui, 35,1% des dossiers.

Qui peut bénéficier du prêt conventionné ?

Pour obtenir un prêt conventionné, il faut :

  • être de nationalité française ou titulaire d’un titre de séjour,
  • être propriétaire du logement construit ou acheté,
  • en faire sa résidence principale et permanente ou celle de ses ascendants ou descendants ou ceux du conjoint. Il doit être occupé 8 mois par an pendant toute la durée du prêt sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
  • entrer dans les lieux dans un délai d'une année à partir de la date d'acquisition du logement ou, en cas de construction, de la date d'achèvement des travaux.

Les opérations finançables par un prêt conventionné

Les opérations qui peuvent être financées par un prêt conventionné sont les suivantes :

  • construction d’une maison ou acquisition d’un logement neuf.
  • acquisition d’un logement existant avec d’éventuels travaux d'amélioration.
  • financement d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession à la propriété immobilière (loi n°84-595 du 12 juillet 1984).
  • réalisation de travaux (qui doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date de souscription du prêt) :
    • logement de moins de 10 ans pour adaptation aux besoins des personnes handicapés physiques,
    • logement existant au 1er juillet 1981 pour des travaux d’économie d’énergie,
    • logement existant pour agrandissement par extension ou surélévation,
    • local pour transformation en logement.

En principe le prêt conventionné est destiné à financer sa résidence principale. Il est néanmoins possible de mettre en location ce logement :

  • De manière temporaire, pendant 6 ans, s’il s’agit d’un achat ou d’une construction qui sera occupée à sa retraite ou à un retour de l’étranger. Cette période ne permet pas de bénéficier de l’APL.
  • Dans les mêmes conditions que la mise en location d'un bien financé par un PTZ.

Par contre, certains usages sont interdits et entraîneront le remboursement immédiat du prêt conventionné :

  • transformation en local commercial ou professionnel,
  • affectation à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an,
  • utilisation comme résidence secondaire,
  • utilisation au titre d’accessoire à un contrat de travail.

Caractéristiques du prêt conventionné

Montant du prêt

Le prêt conventionné peut financer l’intégralité du coût de l’opération (même définition que le montant total de l’opération en PTZ+) incluant les travaux (charge foncière ou immobilière, honoraires de négociation, coût des travaux et honoraires, frais d’assurance ou coût de l’assurance dommage ouvrage, taxe de construction). Si le terrain est acquis depuis moins de 3 ans à la date d’émission de l’offre, sa valeur peut être prise en compte dans le coût de l’opération ou refinancée par un prêt conventionné. Le montant minimum du PC quand il finance seulement des travaux d’amélioration est de 1.500 € TTC et de 4.500 euros pour les autres opérations.

Quand une opération est financée en partie par un prêt conventionné, elle ne peut être cofinancée que par un ou plusieurs des prêts suivants :

Le prêt conventionné est compatible avec les travaux bénéficiant d’une subvention de l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH).

Durée de remboursement

La durée de remboursement est possible entre 5 et 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir un allongement jusqu’à une durée maximale de 35 ans.

Taux fixe ou révisable

L’établissement de crédit doit proposer le choix entre un prêt conventionné à taux fixe et à taux révisable. Il peut également proposer un prêt mixte.

Concernant les prêts conventionnés à taux révisables :

  • Le taux moyen du prêt (prévu au contrat avant d’éventuelles révisions) ne peut excéder le taux maximum prévu à l’article R331-74 du CCH,
  • La révision du taux ou la modification de mensualité ne peut intervenir qu’une seule fois par an et au plus tôt à la première date anniversaire de la date d’acceptation de l’offre. Un nouveau tableau d’amortissement doit être remis gratuitement à l’emprunteur lors de chaque révision (R331-75 CCH).
  • Le capital restant dû ne doit jamais dépasser le capital initial. L’impact pour l'emprunteur des variations du taux d’intérêt doit être limité par une de ces méthodes :
    • plafonnement de la variation du taux par rapport au taux initial (taux capé),
    • plafonnement du montant de l’échéance de remboursement avec ajustement sur la durée du prêt,
    • limitation de la durée du prêt avec ajustement sur le montant de l’échéance.

Différé d’amortissement

Le contrat de prêt conventionné peut prévoir que la période d’amortissement soit précédée d’une période d’anticipation pour les opérations avec travaux (prêt consenti avant la date d’achèvement des travaux).

Remboursement anticipé

La réglementation des prêts immobiliers est applicable aux remboursements anticipés d'un prêt conventionné. C'est à dire que le contrat peut prévoir une indemnité de remboursement anticipé d'un maximum de 6 mois d'intérêt du montant remboursé qui ne doit pas dépasser 3% du capital restant dû.

Taux du prêt conventionné

Le taux d’intérêt du prêt conventionné est déterminé par un taux de référence sur lequel est ajoutée une marge pour la banque :

  • 2,30 points pour un taux variable ou un taux fixe d’une durée inférieure ou égale à 12 ans,
  • 2,50 points pour un taux fixe d’une durée > 12 ans et ≤ 15 ans,
  • 2,65 points pour un taux fixe d’une durée > 15 ans et ≤ 20 ans,
  • 2,75 points pour un taux fixe d’une durée > 20 ans.

En février 2017, les taux plafond varient ainsi de 2,90% à 3,35%.

C’est la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS), en remplacement du Crédit Foncier de France depuis les années 2000, qui est chargée de déterminer et de publier les taux plafonds des prêts conventionnés.

L’Aide Personnalisé au Logement (APL)

L’aide personnalisée au logement est versée par la Caisse d’allocations familiales. Elle est destinée à réduire le montant d’un loyer ou le remboursement d’un prêt conventionné. Cette aide est soumise à conditions de ressources et son montant dépend de la nature du logement et de la composition de la famille.

En principe, les conditions d’accès sont fixées de telle manière que seuls les bénéficiaires d’un prêt PAS peuvent percevoir l’APL. Toutefois, un emprunteur qui dépasse les plafonds de ressources ouvrant droit au PAS, peut avoir un avantage à demander un prêt conventionné. En effet, si au cours de la période de remboursement, ses ressources diminuent ou le nombre de personnes à charge augmente, il pourra alors bénéficier de l’APL. Toutefois, dans certaines situations, le montant de l’allocation logement (AL) peut être plus élevé que l’APL. Vous pouvez obtenir une estimation de vos droits sur le site de la Caisse d’Allocations Familiales.

Il n’y a pas versement de l’APL dans le cas où le prêt conventionné est destiné à financer uniquement des travaux d’amélioration (R331-64 CCH).

Démarches pour obtenir un PC

La demande se fait auprès d’une banque agréée à distribuer le prêt conventionné. Le futur emprunteur devra présenter certains documents (bulletins de salaire du conjoint, titre de propriété, promesse de vente, permis de construire)

Le déblocage du prêt pourra se faire globalement (logement achevé) ou au fur et à mesure de la construction ou des travaux. En cas de revente du bien avant son remboursement complet, le prêt conventionné peut être transféré à l’acquéreur sous réserve qu'il remplisse les conditions d’octroi.

Frais d'actes notariés

La garantie hypothécaire est exonérée de la taxe de publicité foncière si cet élément est précisé dans le contrat.

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