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Les frais de notaire pour un achat immobilier

Les frais d'actes notariés, communément appelés les "frais de notaire" en ce qui concerne les achats immobiliers, sont régis par le décret du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires. Ce décret, qui comporte le barème des émoluments du Notaire, a été remis à jour plusieurs fois par des décrets ultérieurs.

Comment se calculent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont, en fait, composés de trois catégories de frais distinctes :

  • Les taxes ou les droits dus au Trésor Public. Le notaire encaisse ces montants pour le compte de l'état. Ce sont les droits d'enregistrement ou droits de mutation, la taxe de publicité foncière, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)...
  • Les honoraires ou émoluments du notaire. C'est la rémunération du notaire qui est calculée suivant le barème proportionnel du décret. Il y a des émoluments pour la négociation du bien (le cas échéant), l'acte de vente proprement dit, les emprunts immobiliers...
  • Les débours. C'est le remboursement des dépenses engagées par le notaire en relation avec l'acquisition : extrait du cadastre, salaire du conservateur des hypothèques (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente), pièces administratives, syndic de copropriété, géomètre-expert...

L'utilisation des barèmes simplifiés

Le calcul de ces frais de notaire est relativement complexe. Généralement, les professionnels de l'immobilier ou du financement utilisent des barèmes simplifiés, le plus connu étant le Barème Rapide Langloÿs.

Ce barème est aussi utilisé lors de l'acte de vente chez le notaire. Les frais seront alors comptabilisés comme une provision sur frais d'actes notariés et donneront lieu par la suite à une régularisation du trop-perçu.

Globalement, il faut compter entre 6% et 8% pour une acquisition d'un logement ancien, entre 2% et 3% pour une acquisition d'un logement neuf. En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faut ajouter également environ 2% du montant emprunté.

Pour une simulation en ligne, rapide et assez précise de ces frais de notaire, nous vous recommandons le calculateur de la Chambre des Notaires de Paris.

Exemple du calcul détaillé d'un acte

Pour illustrer la complexité de calcul de ces frais, voici un court extrait du Tarif des Notaires :

Numéro Désignation des actes et dispositions spéciales Émoluments fixe (en unité de valeur) Émoluments proportionnels
Série de base Coefficient
92 Vente (ou cession) de gré à gré :      
I. - ...      
II. - De locaux d'habitation neufs ; appartements ou maison individuelles :      
A. - Immeubles HLM      
...      
B. - Autres immeubles :      
a) Première vente d’un local d’habitation en l’état futur d’achèvement ou achevé, compris dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier ayant fait l’objet d’un même permis de construire. Si le permis de construire concerne :      
1° Au plus 10 unités principales d’habitation   S1 1
2° Plus de 10 et moins de 25 unités principales d’habitation   S1 0,80
...      
b) Première vente à terme d’un local d’habitation visé en a ci-dessus : Sur le premier acte contenant le contrat de vente à terme proprement dit : émolument proportionnel non dégressif égal à celui correspondant à la tranche supérieure de l’émolument de vente en tenant compte des réductions établies en a ci-dessus.      
Sur le second acte notarié portant transfert de propriété après achèvement des travaux de construction : émolument calculé comme en a ci-dessus diminué de l’émolument déjà perçu en vertu des dispositions de l’alinéa précédent, augmenté de : 21    
  c) Revente en l'état futur d'achèvement, achevé ou à terme des locaux d'habitation visés en a ou en b, intervenant dans un délai de 3 ans à compter de la première vente d'un local d'habitation compris dans le même immeuble ou ensemble immobilier lorsque l'acte est passé dans l'office du notaire qui a reçu le premier acte de vente : émolument calculé en application des dispositions prévues en a ou en b ci-dessus, selon le cas.      

Les émoluments peuvent être fixes. Dans ce cas, un nombre d'unités de valeur est donné en fonction de l'acte. La valeur d'une unité est fixée à 3,90 euros depuis février 2011 (auparavant 3,65 euros depuis 2006).

Les émoluments peuvent être proportionnels. Il faut alors appliquer la série de base correspondante ainsi que le coefficient :

Tableau des émoluments proportionnels Première série (S1) Deuxième série (S2)
De 0 jusqu'à 6.500 euros 4,00 % 2,00 %
Au-delà de 6.500 euros et jusqu'à 17.000 euros 1,65 % 1,10 %
Au-delà de 17.000 euros et jusqu'à 30.000 euros 1,10 % 0,75 %
Au-delà de 30.000 euros 0,825 % 0,55 %

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