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Les frais de notaire pour un achat immobilier

Les frais d'actes notariés, communément appelés les « frais de notaire » en ce qui concerne les achats immobiliers, sont régis par la réglementation et notamment par les décret et arrêté du 26 février 2016. Ces textes fixent les barèmes des émoluments du notaire pour une période transitoire qui prendra fin en février 2018.

Que sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont, en fait, composés de trois catégories de frais distinctes :

  • Les taxes ou les droits dus au Trésor Public. Le notaire encaisse ces montants pour le compte de l'état. Ce sont les droits d'enregistrement ou droits de mutation, la taxe de publicité foncière, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)...
  • Les émoluments (ou honoraires) du notaire. C'est la rémunération du notaire qui est calculée suivant les barèmes fixes ou proportionnels de l'arrêté. On y retrouve les émoluments pour l'ensemble des actes et prestations réglementés, comme la rédaction d'un acte de vente ou l'inscription d'une garantie hypothécaire, en matière immobilière. D'autres prestations ne sont toutefois pas réglementées, à l'image de la négociation de bien, dont les honoraires sont fixés librement par chaque notaire.
  • Les débours. C'est le remboursement des dépenses engagées par le notaire en relation avec l'acquisition : extrait du cadastre, salaire du conservateur des hypothèques (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente), pièces administratives, syndic de copropriété, géomètre-expert...

La Loi Macron

Le principe de calcul des émoluments a été révisé par la Loi Macron (loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques d'août 2015) et a été fortement décrié, à l'époque, par les notaires. Cette loi définit ces tarifs comme devant représenter des « coûts pertinents du service rendu et une rémunération raisonnable ».

Ainsi, les tarifs, qui étaient globalement en vigueur depuis 1978, ont été revus légèrement à la baisse par le décret et l'arrêté du 26 février 2016, pris en application de cette loi.

Autre changement, les notaires sont désormais autorisés à effectuer une remise sur leurs émoluments pour la tranche d'assiette supérieure à 150.000 euros de valeur, dans la limite d'une baisse de 10%. Pour les mutations immobilières (achat, donation, succession), la somme des émoluments est limitée à 10% de la valeur du bien, sans pouvoir être inférieure à 90 euros.

Comment se calculent les frais de notaire ?

Le calcul des frais de notaire est relativement complexe. Habituellement, les professionnels de l'immobilier ou du financement utilisent des barèmes simplifiés, comme le Barème Rapide Langloÿs, ou des versions électroniques.

Un barème simplifié ou informatisé est également utilisé lors de l'acte de vente chez le notaire. Les frais seront alors comptabilisés comme une provision sur frais d'actes notariés et donneront lieu par la suite à une régularisation du trop-perçu.

Globalement, il faut compter entre 7% et 9% de frais pour l'acquisition d'un logement ancien, entre 2% et 3% pour l'acquisition d'un logement neuf. En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faut ajouter également environ 2% du montant emprunté.

Exemple de coût de l'acte d'acquisition d'un bien immobilier

Voici le barème des émoluments proportionnels applicable à une vente ou une cession de gré à gré (l'acquisition d'un bien) :

Émoluments des notaires pour l'acquisition d'un bien immobilier
Tranches d'assietteTaux applicable
de 2006 à 2016
Taux applicable
à compter du 1er mai 2016
de 0 à 6.500 euros4,000%3,945%
de 6.500 à 17.000 euros1,650%1,627%
de 17.000 à 60.000 euros1,100%1,085%
plus de 60.000 euros0,825%0,814%

Cependant, ces émoluments ne représentent qu'une petite partie du total des frais d'acquisition d'un bien immobilier. Voici deux exemples chiffrés réalisés en mars 2016 à partir du calculateur des Notaires de France et modifiés en tenant compte des barèmes applicables au 1er mai 2016 :

  • Pour l'achat d'un logement ancien à Rennes, d'une valeur de 200.000 euros, avec un emprunt sans garantie hypothécaire et sans négociation chez le notaire, les frais estimés sont de 15.613 euros (toutes taxes comprises), représentant 7,80% du prix d'achat. Les frais se décomposent en : 3.400 euros (TTC) d’émoluments pour le notaire (dont 2.033 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités et 567 euros de TVA), 11.613 euros de droits d’enregistrement pour le trésor public, 200 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 400 euros de débours.

  • Pour l'achat d'un logement neuf de 400.000 euros à Bordeaux, sans emprunt hypothécaire et sans négociation, l’estimation des frais de notaire s'élève à 8.536 euros (TTC), soit 2,13% du prix d'acquisition. Les frais se découpent en : 5.353 euros (TTC) d’émoluments pour le notaire (dont 3.661 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités et 892 euros de TVA), 2.383 euros de taxe de publicité foncière, 400 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 400 euros de débours.

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