Comment est calculé le montant du prêt à taux zéro ?

Le montant du « Prêt à taux zéro » est déterminé en fonction du coût total de l'opération, de la localisation géographique du bien et du nombre de personnes qui y feront leur résidence principale. Il ne dépend pas du niveau des ressources de l’emprunteur ni (depuis 2015) de la performance énergétique du logement.

Dans la législation, le montant du PTZ+ est égal à une quotité (un pourcentage) du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond.

Il ne peut pas être supérieur au montant du ou des autres prêts d’une durée au moins égale à deux ans finançant la même opération. Il peut être réduit, sur demande de l’emprunteur, jusqu'à la moitié, lorsque la durée de remboursement est inférieure ou égale à 8 ans.

Dans la pratique, lors de l’étude du dossier, la banque suggèrera à son client de réduire le montant du PTZ+ afin d’obtenir un plan de financement compatible avec ses revenus. Le futur emprunteur devra donner son accord à cette réduction en signant une attestation.

Quotité et justification

La quotité est un pourcentage fixé selon les caractéristiques du logement : localisation géographique, caractère neuf ou ancien et niveau de performance énergétique.

PTZ 2016 / 2017 : Quotité logement neuf, ancien avec travaux, revente HLM

La quotité, pour les offres émises depuis le 1er janvier 2016, que ce soit pour un logement neuf ou un logement ancien avec travaux, est fixée à 40% quelle que soit la zone géographique. La quotité HLM est fixée à 10% (inchangée).

Zone AZone B1Zone B2Zone C
Neuf40 %
Ancien avec travaux40 %
Revente HLM10 %

PTZ 2015 : Quotité logement neuf ou ancien

La quotité, pour les offres émises au cours de l'année 2015, que ce soit pour un logement neuf ou un logement ancien en revitalisation rurale, est fixée aux valeurs suivantes :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
26 %26 %21 %18 %

PTZ à compter d'octobre 2014 : Quotité pour un logement neuf

La quotité, pour les offres émises à partir du 1er octobre 2014, est fixée aux valeurs suivantes :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
26 %26 %21 %18 %

PTZ janvier 2013 - septembre 2014 : Quotité pour un logement neuf

La quotité, pour les offres émises à du 1er janvier 2013 au 30 septembre 2014, est fixée aux valeurs suivantes :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
33 %26 %21 %18 %

PTZ 2012 : Quotité pour un logement neuf

La quotité, pour les offres émises du 1er janvier au 31 décembre 2012, est fixée aux valeurs suivantes :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
38 %33 %29 %24 %

Pour les logements situés en France métropolitaine (en dehors des départements d'outre-mer) qui ne bénéficient pas du label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », la quotité est la suivante :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
26 %21 %16 %14 %

PTZ 2012 à 2015 : Quotité pour un logement ancien HLM

La quotité pour un logement ancien (revente HLM) est fixée à 10%. Il n'y a pas de différenciation suivant les zones géographiques ou la performance énergétique du logement.

PTZ 2011 : Quotité pour un logement neuf

Le décret du 30 décembre 2010 a fixé la quotité, pour les offres émises en 2011, aux valeurs suivantes :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
40 %35 %30 %25 %

Pour les logements situés en France métropolitaine (en dehors des départements d'outre-mer) qui ne bénéficient pas du label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 », la quotité est la suivante :

Zone AZone B1Zone B2Zone C
27 %22 %17 %15 %

PTZ 2011 : Quotité pour un logement ancien

Du 1er janvier au 31 décembre 2011, la quotité pour un logement ancien est fixée à 20 %.

Pour un logement situé en France métropolitaine, hors monuments historiques, la quotité est abaissée à 10% quand son diagnostic de performance énergétique correspond à la classe E ou F, et à 5% pour une classe G. Ainsi, les logements situés dans un département d’outre-mer (DOM) ou classé monument historique bénéficient de la quotité de 20%.

Pour les logements appartenant un organisme HLM ou assimilé, la quotité est majorée de 5 points. Cette situation concerne des logements HLM occupés lorsqu’ils sont achetés par leur locataire ou des logements HLM vacants proposés à des locataires de l’organisme.

Justification de la performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2015, il n'existe plus aucune condition de performance énergétique pour obtenir un financement avec le prêt à taux zéro.

Entre le 1er janvier 2013 et jusqu'au 31 décembre 2014, l’obtention du PTZ pour un logement neuf (ou remis à neuf) en France métropolitaine est conditionnée à la performance énergétique du logement. Pour les années 2011 et 2012, la performance permettait d'obtenir un PTZ d'un montant supérieur. La performance doit être justifiée de la façon suivante :

  • Pour un logement ancien [en 2011 uniquement], en présentant le Diagnostic de performance énergétique indiquant le classement du logement,
  • Pour un logement neuf existant, avec l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique RT2012 ou avec le certificat du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » délivré par un organisme agréé,
  • Pour une construction neuve, dans un premier temps, l'emprunteur doit fournir un contrat (contrat de construction de maison individuelle [CCMI], contrat de maîtrise d’œuvre, contrat de promotion immobilière, contrat de réservation, contrat de vente en l'état futur d'achèvement [VEFA]) mentionnant que le logement respectera la réglementation thermique RT2012 ou bénéficiera du label BBC 2005 (dans le cas où le permis de construire est antérieur à 2013). Le justificatif définitif devra être présenté au plus tard un an après la date de déclaration d'achèvement des travaux. A défaut, l'emprunteur devra apporter la preuve qu'il a engagé une procédure judiciaire contre son contractant pour la non-obtention du justificatif.
  • Pour une construction sans contrat, l'emprunteur doit fournir l’attestation à joindre au dossier de demande de permis de construire, qui justifie de la prise en compte de la réglementation thermique RT-2012 (ou du label BBC). Le justificatif définitif devra être présenté au plus tard un an après la date de déclaration d'achèvement des travaux.
  • Pour un logement rénové, et considéré comme neuf au sens fiscal [à partir du 1er juin 2012] : le futur propriétaire doit présenter en amont le contrat de VEFA, le contrat de travaux établi par un professionnel ou le contrat d’engagement avec un organisme de certification, affirmant que les travaux de rénovation permettront d’obtenir un label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009. Après la fin des travaux, il doit fournir le certificat de délivrance du label. Dans le cas de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique grâce à des interventions sur l’isolation de la toiture ou des murs extérieurs, les fenêtres, le système de chauffage ou le système de production d’eau chaude sanitaire (au moins deux catégories sur quatre), il doit fournir à la banque, en amont, une attestation sur l’honneur signé par lui, et en aval une attestation du professionnel qualifié qui est intervenu.

A noter que le label BBC 2005 peut être délivré au niveau d'un immeuble entier et que ce label est valable pour tous les logements qui le composent (voir la réponse ministérielle 116975).

Détermination du montant total de l’opération

Le coût total de l’opération qui est retenu pour la détermination des droits à PTZ+ comprend :

  • la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes ;
  • [à compter du 1er juin 2011] les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain (et honoraires afférents) ;
  • les honoraires de négociation (les frais d’agence) ;
  • le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ([à compter du 1er juin 2011] et à leur certification), à l'exception des montants financés par un éco prêt à taux zéro ;
  • les frais relatifs à l'assurance responsabilité / assurance dommages (L241-1 et L242-1 du code des assurances) ;
  • [jusqu'à 2013] diverses taxes afférentes à la construction (taxe locale d’équipement et autres mentionnées aux articles 1585 A, 1599 octies, 1599 B et 1599-0 B du code général des impôts ainsi qu'à l'article L.142-2 du code de l'urbanisme) ;
  • [à compter de 2014] la taxe d'aménagement mentionnée à l'article L.331-1 du code de l'urbanisme.

La base de calcul du PTZ+ ne comprend pas :

  • les frais d'acte notarié ;
  • les droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
  • les éventuels frais liés à l'obtention des autres crédits finançant l'opération : frais bancaires, frais de garantie...

De plus :

  • [à compter du 1er juin 2011] Lorsqu’un terrain destiné à l’opération a été acquis il y a moins de 2 ans, sa valeur peut être intégrée dans le coût total de l’opération et refinancée.
  • [à compter du 1er juin 2011] Le cas échéant, l’emprunteur peut justifier provisoirement du coût total de l’opération par la production de contrat, devis, facture ou acte. Il devra justifier du coût total effectif de l’opération et / ou de l’achèvement des travaux dès réception des documents correspondants.
  • Lorsque l’opération intègre des travaux, ceux-ci doivent être effectués dans les trois ans au plus tard après la date d’émission de l’offre de prêt.
  • [à compter du 1er juin 2011] Lorsque le bien immobilier comporte une partie destinée à un autre usage que l’habitation de l’emprunteur, le coût de l’opération ne concerne que les surfaces affectées au logement.

Montant plafond de l’opération

Le montant d’opération retenu pour calculer le montant du PTZ+ est plafonné. Pour les offres émises à compter du 1er octobre 2014, le montant maximal retenu pour une opération est fixé aux valeurs suivantes :

Montant maximum retenu pour l'opération
(à compter au 1er octobre 2014)
Nombre de
personnes
Logement neuf ou ancien
Zone AZone B1Zone B2Zone C
1150.000 €135.000 €110.000 €100.000 €
2210.000 €189.000 €154.000 €140.000 €
3255.000 €230.000 €187.000 €170.000 €
4300.000 €270.000 €220.000 €200.000 €
5 et plus345.000 €311.000 €253.000 €230.000 €

Auparavant, il était de :

Montant maximum retenu pour l'opération (du 1er janvier 2011 au 30 septembre 2014)
Nombre de
personnes
Logement neufLogement ancien
Zone AZone B1Zone B2Zone CZone AZone B1Zone B2Zone C
1156.000 €117.000 €86.000 €79.000 €124.000 €93.000 €86.000 €79.000 €
2218.000 €164.000 €120.000 €111.000 €174.000 €130.000 €120.000 €111.000 €
3265.000 €199.000 €146.000 €134.000 €211.000 €158.000 €146.000 €134.000 €
4312.000 €234.000 €172.000 €158.000 €248.000 €186.000 €172.000 €158.000 €
5 et plus359.000 €269.000 €198.000 €182.000 €285.000 €214.000 €198.000 €182.000 €

Ce plafond est fixé par décret. Il est déterminé pour une personne seule, puis les autres plafonds sont fixés en le multipliant par le coefficient familial, arrondi au millier d’euros le plus proche.

Le coefficient familial

Le coefficient familial est fixé par l'article L31-10-10 du code de la construction et de l'habitation. Sa valeur est donnée par le tableau suivant :

Coefficient familial
Nombre de personnes12345 et plus
Coefficient familial1,01,41,72,02,3

Ce coefficient est, par ailleurs, utilisé dans la détermination de la durée de remboursement du PTZ+ où il est complété par des valeurs jusqu'à 8 personnes.

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