Prêt à taux zéro + : conditions à respecter pendant la vie du prêt

En complément des conditions nécessaires à l’obtention d’un prêt à taux zéro plus, certaines règles sont à respecter au moins pendant les 6 premières années de la vie du PTZ+. Notamment l’obligation d’utilisation du logement financé comme résidence principale. Cependant la mise en location du bien reste possible dans certains cas et selon des règles strictes. En cas de non-respect de ces conditions, l’emprunteur s’expose à des sanctions ou majorations.

Assouplissement 2016

Avec la loi de Finances pour 2016, les contraintes d'occupation à titre de résidence principale du logement financé, comme la mise en location ou le transfert de propriété, ont été adoucies et ne sont applicables que pendant les 6 premières années suivant le déblocage du PTZ. Cet assouplissement concerne l'ensemble des offres émises à compter du 1er janvier 2016, ainsi que, sous réserve de l'accord de la banque, celles émises entre 2011 et fin 2015.

Obligation d’utilisation du bien comme résidence principale

Le bien acquis à l’aide du prêt à taux zéro + doit obligatoirement devenir la résidence principale de l’emprunteur et de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement, comme convenu lors de la souscription du prêt. Selon les textes, le logement est considéré comme résidence principale, si celui-ci est occupé au minimum huit mois par an, sauf :

  • En cas de force majeure ;
  • Par contraintes professionnelles incluant la nécessité absolue de service, c’est-à-dire l’obligation pour l’emprunteur de résider dans un autre logement que le bien financé par le PTZ +, soit par le contrat de travail, soit selon les statuts ;
  • Pour raison de santé ;
  • En cas de mise en location du bien.

L’utilisation du bien en tant que résidence principale doit être effective dans un délai d’un an maximum à compter de la date de déclaration d’achèvement des travaux ou de la date d’acquisition du logement, si celle-ci est postérieure. Ce délai est élargi à six ans si l’emprunteur souhaite occuper le logement à partir de la date de son départ à la retraite. Cependant, dans ce dernier cas, le logement devra être loué pendant ce délai selon des règles strictes.

Il faut noter que la réglementation n'a pas prévu le décès de l'emprunteur comme une raison de ne pas respecter le nombre de personnes devant résider dans le logement. C'est normal, car dans cette situation, le PTZ+ sera remboursé par l'assurance décès obligatoire (éventuellement en partie en cas de coemprunteurs).

Le cas du divorce ou de la séparation n'est pas évoqué, non plus. Dans les faits, la personne qui conserve le logement à titre de résidence principale peut continuer à bénéficier du PTZ+. Il faut comprendre, ici, la notion d'emprunteur au sens large : l'ensemble de deux coemprunteurs avant la séparation ; un seul emprunteur après.

Dans le contrat de prêt, la banque doit indiquer précisément les « obligations d'information incombant à l'emprunteur, notamment en cas de changement de situation ». La banque peut prévoir, par ailleurs, l'exigibilité immédiate du capital restant dû sur le PTZ+ lorsque les obligations d'occupation ne sont plus respectées. Il sera utile de discuter avec son banquier, au moment de la demande de prêt, de l'évolution possible de sa situation familiale et de ses conséquences, surtout pour les durées de remboursement les plus longues.

[à partir du 1er juin 2011] Si le bien vient à être détruit, sa reconstruction doit être réalisée dans les quatre ans à compter du sinistre.

Autres usages du logement

Tant que le prêt à taux zéro + n’est pas totalement remboursé (ou pendant les 6 premières années - voir ci-dessus), le logement acquis ne peut être utilisé comme résidence secondaire, ni mis en location saisonnière ou en meublé, ni utilisé à titre d’accessoire du contrat de travail. Cependant, il peut servir à des fins commerciales ou professionnelles par l’une des personnes devant occuper le logement, si la surface réservée à cet usage est inférieure ou égale à 15% de la surface financée initialement par le prêt. L’emprunteur est tenu d’informer l’établissement de crédit de l’existence de cette activité en respectant le modèle suivant :

Annexe VII de l'arrêté du 30 décembre 2010

MODÈLE DE DÉCLARATION D’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ PROFESSIONNELLE OU COMMERCIALE AU SEIN D’UN LOGEMENT FINANCÉ À L’AIDE D’UN PRÊT NE PORTANT PAS INTÉRÊT

Je soussigné, ..........., bénéficiant d’une aide de l’Etat à la constitution de l’apport personnel sous forme d’un prêt ne portant pas intérêt d’un montant de ..........., contracté auprès de ..........., en vue de financer ..........., déclare exercer une activité professionnelle ou commerciale au sein du logement financé. Fait à ..........., le ...........,

Cachet et visa de l’établissement de crédit Signature du bénéficiaire du prêt

Tableau à joindre à la déclaration sur l'honneur :

Référence du prêt
Adresse du logement
Nature de l’activité
Date de début de l’activité
Surface initiale du logement initialement financée (en m2)
Surface du logement affectée à l’activité (en m2)

Réalisation des travaux dans le cadre d’un PTZ revitalisation rurale

[à partir du 1er janvier 2015] le logement acquis dans l’ancien doit faire l’objet de travaux dans un délai de 3 ans. Ce délai peut être prolongé si l’emprunteur justifie, trois mois avant la fin du délai de réalisation des travaux :

  • en cas de force majeure,
  • en cas de maladie ou d’accident de l’emprunteur ayant entraîné une ITT d’au moins 3 mois ou en cas de décès,
  • en cas de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération,
  • en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.

Location du bien financé par le prêt à taux zéro +

[à partir du 1er juin 2011] le logement peut être mis en location pour une durée maximale de 6 ans. Les ressources du locataire, à la date de signature du contrat de location, ainsi que le montant du loyer doivent respecter les plafonds applicables pour la location d’un logement locatif social. La location du bien doit être déclarée par l’emprunteur à l’établissement de crédit et, le cas échéant, à l’organisme payeur de l’allocation personnalisée au logement.

Les situations spécifiques à l’emprunteur (ou co-emprunteur) qui permettent la mise en location du logement financé à l’aide d’un PTZ+ ont été précisées par décret du 30 décembre 2010 :

  • Mobilité professionnelle (distance entre le lieu d’activité et le logement d'au moins 50 km ou temps de trajet aller au moins égal à 1h30) ;
  • Décès ;
  • Divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité ;
  • Chômage de plus d’une année (validé par l’inscription sur la liste des demandeurs d’emploi) ;
  • Si l’une des personnes devant occuper le logement devient titulaire d’une invalidité reconnue.

Revente ou donation du bien durant la vie du PTZ +

Dans le cas d’une revente ou de la donation entre vifs du bien financé à l’aide du PTZ +, le capital restant dû doit être entièrement remboursé au plus tard à la date d’établissement de la publicité foncière du transfert (procédure généralement réalisée par le notaire), l’établissement bancaire devant être informé de la mutation dès la signature de l’acte authentique.

Néanmoins, en cas d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale, l’emprunteur peut conserver l’avantage de son PTZ+ en transférant le capital restant dû sur le nouvel achat. Cependant, l’établissement prêteur peut s’opposer à ce transfert, si celui-ci entraine un impact négatif important sur la garantie.

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