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Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pour l'acquisition d'une résidence principale

Avertissement : il n'est plus possible de bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts pour l'acquisition d'une résidence principale. Néanmoins, l'arrêt de cette mesure n'est pas rétroactif et les bénéficiaires au 31 décembre 2010 pourront déduire leurs intérêts pendant la durée initialement prévue.

Ce dispositif a pris fin avec la loi de finances pour 2011. Dans l'article 90 qui introduit le prêt à taux zéro plus, il est précisé que le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts « s'applique aux opérations pour lesquelles chacun des prêts concourant à leur financement a fait l’objet d’une offre de prêt émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 ou, s’agissant d’opérations de construction de logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à la même date.»

Cette page n'est plus mise à jour.

La loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat (loi n° 2007-1223 ou loi TEPA) a été publiée au Journal Officiel du 22 août 2007. Elle instaure un crédit d'impôt de 20% des intérêts d'emprunts immobiliers destinés à financer sa résidence principale, pendant cinq ans.

La loi de finances 2008 (loi 2007-1822) a porté ce crédit d'impôt à 40% la première année.

Un bulletin officiel des impôts (5 B 14-08 n° 40) a été publié le 10 avril 2008. Il précise les modalités d'application de la mesure. C'est ce texte qui fixe officiellement la date d'application de la mesure aux opérations réalisées à compter du 6 mai 2007.

La loi de finances 2009 (loi 2008-1425) porte ce crédit d'impôt à 40% pendant 7 ans lorsque le logement neuf répond au label “haute performance énergétique”. Une instruction fiscale (BOI 5 B-28-09 du 3 novembre 2009) en précise les modalités.

La loi de finances 2010 (loi 2009-1673) apporte des modifications au dispositif en diminuant progressivement le taux du crédit d'impôt pour les logements neufs qui ne sont pas aux normes BBC.

La loi de finances 2011 arrête le dispositif au 31 décembre 2010 (voir encadré).

Voir la calculatrice de crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts.

Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts immobiliers

Le crédit d'impôt sur les emprunts contractés pour l'acquisition d'une résidence principale est créé par l'article 5 de cette loi. Certains points ont été modifiés par l'article 13 de la loi de finances 2008.

Cet article est reproduit ci-dessous avec mise en valeur des points importants et commenté.

Article 5

I. - Après l'article 200 terdecies du code général des impôts, il est inséré un article 200 quaterdecies ainsi rédigé :

« Art. 200 quaterdecies. - I. - Les contribuables fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement affecté à leur habitation principale, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés qui le met gratuitement à leur disposition, peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés auprès d'un établissement financier à raison de cette opération, tels que définis à l'article L. 312-2 du code de la consommation.

Les contribuables, qui font l'acquisition d'une résidence principale, peuvent bénéficier (ce n'est pas obligatoire, il faudra le demander) d'un crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts des emprunts finançant cette opération.

« Le premier alinéa du présent I s'applique également aux contribuables qui font construire un logement destiné à être affecté, dès son achèvement, à leur habitation principale. Dans cette situation, les prêts mentionnés au premier alinéa s'entendent de ceux qui sont contractés en vue de financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction.

Les opérations de construction de logement sont aussi concernées, pour les emprunts servant à financer l'acquisition du terrain et les dépenses de construction.

« Le logement doit, au jour de l'affectation à usage d'habitation principale du bénéficiaire du crédit d'impôt, satisfaire aux normes minimales de surface et d'habitabilité mentionnées à l'article 244 quater J.

« II. - Le I ne s'applique pas aux intérêts des prêts affectés :

« 1° Au remboursement en tout ou partie d'autres crédits ou découverts en compte. Toutefois, les intérêts des emprunts souscrits pour se substituer aux prêts mentionnés au I ou rembourser ceux-ci ouvrent droit au crédit d'impôt, dans la limite des intérêts qui figurent sur les échéanciers des emprunts initiaux et de celles des annuités mentionnées au III restant à courir ;

En cas de refinancement (rachat de crédit) les intérêts retenus pour le calcul du crédit d'impôt sont ceux du nouveau crédit, limité en montant et en durée au crédit initial. L'opération de rachat ne doit pas avoir pour conséquence une augmentation du crédit d'impôt.

« 2° A l'acquisition d'un logement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, lorsque ce logement a antérieurement appartenu au contribuable directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.

« III. - Ouvrent droit au crédit d'impôt les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement des prêts mentionnés au I, à l'exclusion des frais d'emprunt et des cotisations d'assurances contractées en vue de garantir le remboursement des prêts.

Seuls les intérêts, à l'exclusion de l'assurance ou d'autres frais, sont concernés.
Les emprunts éligibles à la mesure sont précisés dans le BOI. Il s'agit des crédits immobiliers contractés auprès d'un établissement financier situé en France ou dans l'EEE. Les prêts-relais ainsi que les prêts in fine sont admis.

« Lorsque les prêts sont consentis à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le contribuable est membre et qui met gratuitement à la disposition de celui-ci un immeuble ou une partie d'immeuble lui appartenant qu'il affecte à son habitation principale, il est tenu compte des intérêts payés à proportion de la quote-part des droits du contribuable dans la société correspondant au logement concerné.

« IV. - Le montant des intérêts mentionnés au III ouvrant droit au crédit d'impôt ne peut excéder, au titre de chaque année d'imposition, la somme de 3 750 pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 7 500 pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée chaque année de 500 par personne à charge au sens des articles 196 à 196 bis. La somme de 500 est divisée par deux lorsqu'il s'agit d'un enfant réputé à charge égale de l'un et l'autre de ses parents.

Soit, en fonction des paragraphes suivants, un crédit d'impôt de 750 euros pour un célibataire ou de 1.500 euros pour un couple. Majoration de 100 euros par personne à charge.

« Les montants de 3 750 et 7 500 sont respectivement portés à 7 500 pour une personne handicapée célibataire, veuve ou divorcée et à 15 000 pour un couple soumis à imposition commune lorsque l'un de ses membres est handicapé.

« V. - Le crédit d'impôt est égal à 20 % du montant des intérêts mentionnés au III, dans la limite mentionnée au IV. Ce taux est porté à 40 % pour les intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement.

L'augmentation du taux à 40% a été ajouté par l'article 13 de la loi de finances 2008.
Les intérêts versés au cours des 12 premières mensualités ouvrent droit au crédit d'impôt de 40% dans la limite du plafond annuel. Cela peut représenter 40% du plafond pendant 2 ans, suivant la date de départ de l'emprunt et le montant de ces intérêts.

L'article 84 de la loi de finances pour 2010 modifie le taux de réduction d'impôt en complètant le V de la façon suivante :

« Toutefois, pour les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire :

« 1° Lorsque l’acquisition ou la construction porte sur un logement mentionné au dernier alinéa du III, le taux mentionné au premier alinéa du présent V est porté à 40 % ;

« 2° Lorsque l’acquisition ou la construction porte sur un logement autre que celui visé au 1°, les taux mentionnés aux premier et deuxième alinéas sont respectivement ramenés à :
« – 15 % et 30 % pour les logements acquis ou construits en 2010 ;
« – 10 % et 25 % pour les logements acquis ou construits en 2011 ;
« – 5 % et 15 % pour les logements acquis ou construits en 2012. » ;

Le 1° correspond à un logement neuf dont le niveau élevé de performance énergétique globale est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur, soit un logement aux normes BBC de 2009 à 2012.
Le 2° réduit progressivement le taux de crédit d'impôt pour les logements neufs ne surpassant pas les normes thermiques en vigueur.

« VI. - Le I s'applique à la condition que le logement faisant l'objet du prêt soit, à la date de paiement des intérêts, affecté à l'usage d'habitation principale du contribuable.

Si le logement n'est plus la résidence principale du contribuable, les intérêts n'ouvrent plus le droit au crédit d'impôt. (sauf l'exception d'une mutation professionnelle, précisée plus bas).

« Toutefois, le I s'applique également aux intérêts versés avant l'achèvement du logement que le contribuable fait construire ou qu'il acquiert en l'état futur d'achèvement, lorsque celui-ci prend l'engagement d'affecter ce logement à son habitation principale au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt.

Attention lors d'une nouvelle construction, il y a un délai maximum pour bénéficier de cette mesure, sinon, il y a reprise du crédit d'impôt.

« Lorsque cet engagement n'est pas respecté, le crédit d'impôt obtenu par le contribuable fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle l'engagement n'a pas été respecté et au plus tard au titre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt. Il est fait application, le cas échéant, des sanctions prévues à l'article 1729.

« Le I s'applique également aux intérêts versés par le contribuable qui, à la suite d'une mutation professionnelle, n'est plus en mesure d'affecter le logement objet du prêt à son habitation principale, sous réserve que ce logement ne soit pas donné en location et que le contribuable n'ait pas fait l'acquisition d'un nouveau logement affecté à son habitation principale ou destiné à cet usage.

« La date à partir de laquelle sont décomptées les cinq premières annuités mentionnées au III est constituée par celle de la première mise à disposition des fonds empruntés. Toutefois, en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, cette date peut être fixée, à la demande du contribuable, à la date de l'achèvement ou de la livraison du logement. Cette demande, irrévocable et exclusive de l'application des deuxième et troisième alinéas, doit être exercée au plus tard lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au cours de laquelle intervient l'achèvement ou la livraison du logement. »

Ce dernier alinéa a été ajouté par l'article 13 de la loi de finances 2008.
La possibilité de décaler la date de départ du dispositif est une notion importante. Bien souvent, le contribuable reculant la date d'application aura un plus gros crédit d'impôt. Néanmoins, chaque cas reste différent et il est souhaitable de faire une simulation pour vérifier. Voir les exemples 3 et 4 dans le BOI.

« VII. - Le crédit d'impôt mentionné au I est imputé sur l'impôt sur le revenu après imputation des réductions d'impôt mentionnées aux articles 199 quater B à 200 bis, 200 octies et 200 decies A, des crédits d'impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. S'il excède l'impôt dû, l'excédent est restitué.

« VIII. - Le I s'applique aux intérêts des prêts souscrits dans un Etat membre de la Communauté européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale, et qui satisfont à une réglementation équivalente.

« IX. - Les dispositions du présent article sont exclusives de celles mentionnées au a du 2 de l'article 199 undecies A. »

Les acquisitions dans les départements d'outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises, jusqu'au 31 décembre 2017 pourront bénéficier, soit de cette mesure, soit de mesures spécifiques existantes.

II. - Les conditions d'application du présent article, notamment les obligations des prêteurs et des emprunteurs, sont précisées par décret.

III. - Le I s'applique [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2007-555 DC du 16 août 2007] à compter [Dispositions déclarées non conformes à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2007-555 DC du 16 août 2007] de la publication de la présente loi au Journal officiel.

Cette mesure est applicable aux opérations réalisées à compter du 6 mai 2007. Avant la parution du BOI qui précise cette date, la date retenue pour les opérations était le 22 août 2007, date de publication de cette loi.
Par exception, les emprunts, finançant un achat de terrain réalisé avant le 6 mai 2007 mais dont la déclaration d'ouverture de chantier est postérieure au 6 mai, sont admis au dispositif.
En revanche, les emprunts, dont le premier remboursement intervient après le 6 mai 2007 mais qui se rapportent à des opérations réalisées avant le 6 mai 2007, ne sont pas admis.

L'impôt sur le revenu

Dans le but de simplifier la déclaration, l'administration fiscale a ajouté, dans la déclaration des revenus de 2007, une simple case 7UH intitulé "Intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de l'habitation principale réalisée à compter du 6 mai 2007".

Pour bénéficier du crédit d'impôt, il suffit donc de renseigner cette case. Aucun justificatif n'est à joindre avec la déclaration.

Néanmoins, sur demande du fisc, vous aurez à lui présenter des justificatifs. Dans le cas général, les justificatifs sont les suivants (décret 2008-360 du 16 avril 2008) :

  • Une copie de l'acte authentique d'acquisition du logement ;
  • Une déclaration signée d'affectation du logement à l'habitation principale de l'emprunteur, précisant la date à compter de laquelle cette affectation est effective, ou en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, l'engagement d'affecter le logement à cet usage dès l'achèvement et au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du prêt ;
  • L'échéancier de remboursement établi par l'établissement financier prêteur faisant notamment apparaître le montant des intérêts dus. Lorsque le prêt est souscrit à un taux variable, un document établi par l'établissement financier prêteur et récapitulant les intérêts effectivement versés par l'emprunteur au cours de l'année ;
  • Le cas échéant, les factures de travaux, autres que les factures d'acompte, établies par les entreprises ;
  • Lorsque le contribuable fait construire son logement : l'acte authentique d'acquisition du terrain nu et les mémoires des entrepreneurs et architectes, en charge des travaux de construction, la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R424-16 du code de l'urbanisme accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et la copie des factures des travaux de construction du logement, respectant les mentions prévues par l'article 242 nonies A de l'annexe II du CGI.

Pour aller plus loin :

Ailleurs sur le web : le dossier impôts sur le site pratique.fr.

© cbanque.com / Frédéric Vergne / mai 2007 - mis à jour 26 janvier 2011 - Droits réservés