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L'imputation des déficits fonciers

De manière générale, l'administration fiscale permet d'imputer les déficits d'une catégorie de revenus dans cette même catégorie de revenus, et uniquement celle-là, pendant un nombre limité d'années.

Depuis 1993, pour la catégorie des revenus fonciers, les déficits fonciers (en dehors des intérêts d'emprunts et des reports des déficits des années antérieures) sont directement déductibles du revenu global avec une limite annuelle. Le déficit dépassant cette limite s'impute sur les revenus fonciers des années suivantes.

Entre 1993 et 1996, les règles ont été modifiées à plusieurs reprises, pour déplacer cette limite entre 50.000, 70.000 ou 100.000 francs, et la durée du report entre 5, 9 et 10 ans.

Aujourd'hui, le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Le déficit restant est reportable pendant 10 ans.

Il reste néanmoins une exception, pour les investissements réalisés sous le dispositif Périssol, qui permet une imputation jusqu'à 15.300 euros du déficit foncier. L’imputation des déficits est également possible sans limite de montant s’ils proviennent :

  • « de dépenses autres que les intérêts d'emprunt réalisées en vue de la restauration d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé (régime dit de la « loi Malraux ») ;
  • des charges afférentes aux immeubles classés monuments historiques ou assimilés et productifs de revenus ;
  • des travaux de grosses réparations engagés par les nus-propriétaires d'un immeuble en application de l'article 605 du code civil lorsque le démembrement du droit de propriété résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée dans certaines conditions. »

Ce dispositif d'imputation du déficit foncier sur le revenu global n'est pas optionnel. Il est automatiquement appliqué. Si le revenu global d'une année n'est pas suffisant pour absorber le déficit foncier imputable, un déficit global est constitué qui sera imputable, lui, sur les revenus globaux des 10 années suivantes.

Déductible du revenu, mais sous condition

Attention toutefois à l'article 156-I-3 du CGI. Celui-ci prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus.

Cette règle n'a aujourd'hui aucune exception, et, bien des simulations des professionnels de l'investissement immobilier défiscalisant oublient ce point dans le scénario de revente. Si cette règle n'est pas respectée, l'imputation sur le revenu sera remise en cause.

Les intérêts d'emprunts

Par intérêts d'emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage...) des emprunts pour l'acquisition ou la construction du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l'amélioration du bien.

Ces intérêts d'emprunts sont toujours exclus de l'imputation sur le revenu global.

Cette règle a toutefois une portée limitée, car, le fisc considère que les recettes sont d'abord compensées par les intérêts d'emprunts, puis, par le reste des autres dépenses déductibles.

Par exemple :

Cas 1 - Intérêts d'emprunts inférieurs au revenu brut

Recettes :
Revenu brut : 6.000 €.

Dépenses :
Intérêts d'emprunts : 5.000 €.
Déduction au titre de l'amortissement : 15.000 €.
Autres charges déductibles : 2.000 €.

Le déficit total est de 16.000 €. Le total des intérêts étant inférieur au revenu brut, il n'y a pas d'incidence. Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 €. Le solde de 5.300 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Cas 2 - Intérêts d'emprunts supérieurs au revenu brut

Recettes :
Revenu brut : 6.000 €.

Dépenses :
Intérêts d'emprunts : 10.000 €.
Autres charges déductibles : 2.000 €.

Le déficit total est de 6.000 €. Le total des intérêts étant supérieur au revenu brut, seule la part d'intérêts supérieure au revenu brut n'est pas imputable sur le revenu global. Autrement dit, le fisc considère que le déficit provient pour 4.000 € des intérêts d'emprunts et pour 2.000 € des autres charges.

Le déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 2.000 €. Le solde de 4.000 € sera à déduire des revenus fonciers ultérieurs.

Uniquement pour le régime réel

Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d'imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime micro-foncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.

Les anciennes incitations fiscales

A noter que certaines anciennes incitations fiscales qui ont été mises en place par les gouvernements successifs afin d'augmenter l'offre de location de logements (Périsol, Besson, Robien, Borloo...) étaient basées sur la génération de déficits fonciers grâce à deux mesures :

  • une déduction au titre de l'amortissement du bien. Chaque année, un pourcentage du montant global de l'acquisition était déductible des charges (exemple pour du Robien recentré : 6% pendant 7 ans, puis 4% pendant 2 ans, soit au total 50%)
  • une déduction spécifique. C'était un pourcentage permettant un abattement déductible sur les loyers bruts (exemple 30% sur le Borloo neuf).

Cependant depuis 2006, il n'y a plus d'abattement forfaitaire dans les dispositifs d'incitation fiscale ou dans le dispositif de droit commun (déduction forfaitaire de 14% avant 2006). Celui-ci a été compensé par la diminution du taux de chaque tranche, la possibilité de déduire les dépenses pour leurs montants réels, l'adaptation éventuelle du taux de déduction au titre de l'amortissement et par la mise en place d'une déduction spécifique à un dispositif.

Dans les années suivantes, avec les dispositifs Scellier, Duflot et Pinel, les incitations fiscales à l'acquisition d''immobilier locatif seront uniquement basés sur des réductions d'impôts et ne généreront plus de déficit.

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