Le nombre de prêts accordés a reculé de 43,5% sur un an en octobre 2023. La situation semble néanmoins s'améliorer pour les emprunteurs, même si certains restent bloqués dans leur projet d'achat immobilier.

La donne est-elle en train de changer pour le crédit immobilier ? Alors que la hausse des taux de crédit immobilier est en train de se calmer, avec des taux moyens sur 20 ans autour des 4,5%, les choses s'améliorent pour les emprunteurs.

« L'offre bancaire n'est plus aussi sèche que ces derniers mois, mais il reste les difficultés de l'endettement et du financement, confirme Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleurtaux. Le problème, c'est qu'à 4% on emprunte forcément moins qu'à 1%, alors que les prix n'ont pas assez baissé. Il n'est pas possible aujourd'hui d'acheter le bien dont on rêvait il y a trois ou 4 ans. »

Une résistance des prix qui pose problème

Le problème n'est donc plus d'obtenir un crédit immobilier, mais bien de trouver un bien dans l'enveloppe allouée. Car si la capacité d'emprunt a fondu, les prix, eux, font plus que résister. La note de conjoncture immobilière des Notaires de France pour octobre montre que sur la France entière, les prix des logements anciens sont en baisse de -0,8% sur les deux premiers trimestres. Et les projections des avant-contrats pour fin novembre 2023 font état d'une baisse de seulement 3% sur un an. Pas de quoi compenser la hausse des taux pour les emprunteurs.

Parfois, le projet n'est tout simplement plus finançable en l'état. Dans d'autres cas, les candidats à l'achat préfèrent reporter leur projet dans l'attente de jours meilleurs. « On a du mal à s'habituer à un taux de 4% ou 4,5%, quand il y a 18 mois on était encore sous les 2% », rappelle Cécile Roquelaure, porte-parole d'Empruntis.

Quoi qu'il en soit, l'Observatoire Crédit Logement CSA observe ainsi dans son baromètre d'octobre que « la production de crédits mesurée à fin octobre 2023 en niveau annuel glissant était en baisse de 44,2%, en glissement annuel et le nombre de prêts accordés reculait de 43,5%. »

Qui est encore empêché d'emprunter aujourd'hui ? En raison des taux élevés de crédit et d'une difficulté à constituer un apport personnel conséquent, les primo-accédants sont en première ligne. Mais ce n'est pas tout : « On a une population aujourd'hui qui n'a pas accès au crédit non pas à cause des taux mais à cause des normes HCSF, notamment du taux d'endettement qui ne peut dépasser les 35%. C'est par exemple le cas des investisseurs, qui sont pourtant solvables avec un reste à vivre important malgré tout », note Cécile Roquelaure.

Une évolution positive pour les emprunteurs

Mais les choses pourraient s'améliorer petit à petit. « La situation est différente depuis la rentrée, assure Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi. On voit vraiment un retour des banques sur le marché du crédit immobilier, il y a de nouveau une appétence pour la conquête clients à travers le crédit immobilier. Il n'y a plus de problématique d'accès au crédit. »

Ce qui ne signifie pas que le robinet est grand ouvert, comme cela pouvait être le cas il y a deux ans. « La réouverture n'est pas complète et instantanée, c'est une réouverture progressive, détaille Laura Martino. On est sur une situation beaucoup plus nuancée qu'avant. Il y a encore deux ans, toutes les banques prêtaient à tous les types de profils, les conditions d'octroi étaient très harmonisées. Aujourd'hui, il y a des politiques d'octroi et des stratégies de développement qui diffèrent énormément d'une banque à l'autre. »

« On remarque que les politiques commerciales sont plus marquées, confirme Cécile Roquelaure. Aujourd'hui, même si on ne peut pas parler d'assouplissement dans les conditions d'octroi, on recommence à avoir des solutions pour tout le monde. » Plus que jamais, l'emprunteur devra alors faire le tour des établissements bancaires, ou faire appel à un courtier, pour trouver la banque susceptible de l'accompagner dans son projet.

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