Les douze engagements des banques en matière de taux variable

En mars 2008, le député Frédéric Lefebvre a présenté un rapport d'information sur les emprunts immobiliers à taux variable préconisant des mesures visant à améliorer l’information des emprunteurs. Le 22 mai 2008, les banques ont repris une partie de ces recommandations sous la forme des « 12 engagements des établissements de crédit en matière de taux variable et d'accession à la propriété ».

Ces engagements ont été signés par la Fédération bancaire française (FBF) et l'Association française des sociétés financières (ASF) et :

  • ne concernent que le financement de l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur au moyen d’un prêt à taux révisable en euros,
  • ne précisent pas si les SCI sont concernées par ces dispositions,
  • n’ont pas été intégrés au Code de la consommation,
  • doivent être mis en œuvre pour toute offre de prêt à taux révisable émise à compter du 1er octobre 2008,
  • doivent être mis en œuvre pour toute simulation de prêt à taux révisable émise à compter du 21 mai 2009.

Engagements en matière de crédit à taux variable

Du taux variable au taux maîtrisable (engagement n° 1)

Pour toute proposition (offre ou simulation) de prêt à taux variable, les banques présentent une alternative de prêt à taux maîtrisable ou à taux fixe. Le prêt à taux maîtrisable comporte soit un plafond d’évolution du taux, soit une limite d’évolution des mensualités et de la durée.

La fin des taux d’appel (engagement n° 2)

Les établissements de crédit ne pratiquent pas de taux d’appel. Le taux d’appel est un avantage commercial consistant à bonifier le taux de départ de façon importante en le réduisant sur quelques mois par rapport au taux de fonctionnement du prêt prévu au contrat.

Le calcul du TEG se fait sur la base des taux des différentes périodes : lorsque les prêts sont à périodes de taux successives et/ou paliers de mensualités qui comportent pour chacun une définition spécifique du taux d’intérêt appliqué et/ou de la mensualité, ces éléments sont clairement indiqués dans les simulations et les offres de prêt.

La fin de l’amortissement négatif (engagement n° 3)

Une révision de taux sur un prêt à taux maîtrisable, ne peut générer un report d’intérêts entraînant un capital restant dû en fin de prêt, apprécié au niveau de l’ensemble des prêts finançant le projet immobilier (amortissement négatif). En cas de remboursement anticipé total, consécutif à la revente du bien, les éventuels reports d’intérêts du prêt à taux maîtrisable (liés à une hausse de taux), au-delà du capital initial tous prêts confondus, seront abandonnés par l’établissement prêteur et donc non exigibles.

Publication d’un glossaire des principaux termes utilisés (engagement n° 4)

Afin de faciliter la compréhension et la lecture des informations relatives aux prêts à taux variable, les établissements de crédit élaborent un glossaire définissant les principaux termes utilisés dans les communications et les documents contractuels sur les prêts à taux variable.

Ce glossaire, une fois réalisé, sera disponible sur les sites internet de la profession, des banques et des établissements spécialisés concernés.

Plusieurs simulations types dès la demande de prêt (engagement n° 5)

Des simulations types pour illustrer les impacts d’une variation de taux sont systématiquement remises au client dès la demande de prêt à taux variable.

L’établissement financier remet au client, des simulations types illustrant le comportement possible du prêt et notamment le détail des impacts de l’évolution du taux ainsi que les conséquences sur la durée, les mensualités, le capital, le coût total.

Ce document comporte trois exemples de variation de taux venant compléter l’hypothèse du maintien du taux de départ :

  • un à la baisse (-2 points),
  • un à la hausse en début de prêt (+2 points)
  • et un troisième à l’initiative de l’établissement de crédit en fonction d’un scénario de taux.

Ce document n’engage pas le prêteur à faire une offre de prêt, ni sa responsabilité notamment quant à l’évolution du taux à venir. Il n'a qu'une vocation pédagogique.

Des simulations personnalisées sont remises au client au moment de l’offre de prêt à taux variable (engagement n° 6)

Cet engagement vient compléter et préciser le dispositif légal introduit par la loi du 3 janvier 2008 (intégré au Code de la consommation dans l'article L312-8) qui prévoit la remise au moment de l’offre de prêt de simulations détaillant l’impact d’une variation du taux du prêt sur les caractéristiques du contrat du client (conséquences sur la durée, les mensualités, le capital, le coût total du prêt) ainsi qu’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt.

Ce document comporte trois simulations personnalisées de variation de taux venant compléter l’hypothèse du maintien du taux de départ :

  • un à la baisse (-2 points),
  • un à la hausse en début de prêt (+2 points)
  • et un troisième à l’initiative de l’établissement de crédit en fonction d’un scénario de taux.

En conséquence, dans l’hypothèse où le prêt simulé serait de type capé supérieur à 2, la banque n’est pas obligée de présenter une simulation présentant les incidences de l’augmentation maximum du taux.

Ni l’engagement n°6, ni le Code de la consommation ne mentionnent l’obligation de faire figurer le TEG sur ces exemples de variation. Le TEG reste néanmoins obligatoire sur la première simulation (celle qui prévoit un maintien du taux de départ).

Information sur les souplesses prévues dans l’offre (engagement n° 7)

Les souplesses incluses dans un financement à taux variable et leurs conditions de mise en œuvre sont clairement communiquées au client.

Les contrats de prêts mentionnent souvent des modalités permettant d’adapter le fonctionnement du prêt à l’évolution de la situation de l’emprunteur : augmentation, diminution ou report des échéances, remboursement anticipé partiel ou total, passage à taux fixe...

Les établissements financiers annexent à la demande de prêt taux variable, les informations sur les souplesses proposées et leurs conditions de mise en œuvre, y compris leur coût.

Le plafonnement légal des indemnités de remboursement anticipé ou celui prévu au contrat s’il est plus avantageux pour l’emprunteur, doit être rappelé dans l’offre.

Les cas dans lesquels le client bénéficie de l’exonération totale d’indemnités de remboursement anticipé (vente du bien immobilier suite à une mobilité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, chômage ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint) doivent être mentionnés dans l’offre. Le prêteur et l’emprunteur peuvent contractuellement ajouter d’autres cas.

Information sur le passage à taux fixe (engagement n° 8)

Le client est informé avec précision si, quand et comment il pourra passer à taux fixe. L’offre doit préciser l’existence ou non d’un passage à taux fixe ainsi que ses modalités et son coût.

Ces informations figurent dans l’offre, et sont également fournies lors de la demande de prêt.

Les autres engagements

Affectation des remboursements anticipés partiels (engagement n° 9)

Le client est libre d’affecter proportionnellement ses remboursements anticipés partiels aux différents prêts.

Cette bonne pratique est généralisée dans le respect des montants minimaux prévus, afin de proscrire toute clause qui obligerait le client à affecter en priorité ses remboursements anticipés partiels sur le prêt au taux le plus faible.

Il n’est donc pas possible d’imposer le remboursement en priorité du seul prêt à taux zéro.

Information sur les prêts aidés (engagement n° 10)

Les emprunteurs sont informés de l’existence et des bénéfices des prêts aidés. Sont particulièrement visés le prêt à l’accession sociale PAS et le nouveau prêt à taux zéro (NPTZ).

Participation au bilan de la DGTPE (engagement n° 11)

Les établissements de crédit s’engagent à participer à l’actualisation fin 2008 du bilan réalisé par la DGTPE (Direction générale du Trésor et de la Politique Économique) concernant les crédits en cours à taux variables et la mise en place un examen individualisé de la situation des clients ayant souscrit un crédit immobilier à taux variable non plafonné et qui éprouveraient des difficultés de remboursement.

Améliorer l’attractivité du prêt PAS (engagement n° 12)

Les sociétés de crédit s’engagent à améliorer l’attractivité et la sécurité du prêt conventionné réservé à l’accession sociale (PAS) et à soutenir la proposition du rapport Lefebvre d’étudier un relèvement des plafonds de ressources applicables au PAS. Le relèvement des plafonds est une mesure mise en œuvre pour la période du 01/11/2008 au 31/12/2009.

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