La flambée des taux immobiliers peut faire peur. Le taux de l'usure, maximum auquel les banques peuvent prêter, s'approche des 6%. Une banque a déjà franchi la barre des 5% sur 25 ans. Est-ce encore possible d'emprunter à moins de 4% ? Oui, à en croire les courtiers en crédit, même si les barèmes des banques sont clairement orientés à la hausse.
Vous voulez emprunter à la rentrée ou à l'automne ? Faut-il déjà paniquer face à des taux de crédit immobilier toujours plus haut ? « Si nous avons reçu des barèmes à 5%, ils ne sont pas représentatifs de la situation actuelle du marché », rassure d'emblée Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux, ce vendredi 1er septembre. « Il faut les considérer comme des indicateurs envoyés par des banques qui, en réalité, ne veulent pas prêter. »
Pas de baisse du début septembre cette année
C'est un communiqué du courtier Vousfinancer diffusé le 29 août qui a mis le feu aux poudres : « Dans un barème, une banque propose même désormais des crédits à 5,05% sur 25 ans, une première depuis 2008 », annonce le réseau. Les premiers barèmes dévoilés par les banques pour le mois de septembre sont en hausse de 0,10 à 0,35 point : « Traditionnellement en septembre, moins riches en transactions immobilières, les banques baissent leurs taux de crédit pour capter des nouveaux clients et boucler leurs objectifs de production de crédits de l'année. Cette année, on constate que la situation est tout autre et que les banques ne sont plus du tout dans cette stratégie, bien au contraire » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
« Nous n'avons reçu que trois barèmes pour l'instant »
Malgré ces inquiétants premiers indicateurs, la porte-parole d'Empruntis Cécile Roquelaure souligne elle aussi qu'il est encore trop tôt pour établir un baromètre fiable des taux pour septembre : « Nous n'avons reçu que trois barèmes pour l'instant et nous savons que nous allons en recevoir beaucoup ».
Quels taux moyens au 1er septembre ? Les premières tendances...
A ce stade, peu de courtiers livrent une moyenne pour septembre, en attendant de recevoir de plus de barèmes de la part de leurs banques partenaires. Voici les premières indications. MoneyVox publiera un baromètre plus détaillé après la rentrée scolaire.
- Sur 15 ans : 4,05% selon Artémis Courtage, 3,79% selon Pretto, 3,85% pour VousFinancer, ou 3,87% chez Cafpi sur les semaines écoulées.
- Sur 20 ans : 4,20% selon Artémis Courtage, 3,96% selon Pretto, 4,05% pour VousFinancer, ou 3,94% selon Cafpi au 31 août.
- Sur 25 ans : 4,35% selon Artémis Courtage, 4,14% selon Pretto, 4,25% pour VousFinancer, ou 4,09% pour Cafpi à la fin août.
Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques. Ils ne tiennent pas compte du coût de l'assurance emprunteur.
« Nous sommes encore loin des 5% ! »
Premier constat : en cette période où les ménages s'endettent en (très grand) nombre sur des durées proches de 25 ans, contracter un prêt sur une durée plus courte ne vous offre qu'un avantage modéré au niveau du taux.
Par ailleurs, si une banque affiche « un taux qui dépasse le cap symbolique des 5% à 5,05% sur 25 ans », selon VousFinancer, cette « réapparition » reste « très marginale à ce jour, comme le souligne Julie Bachet, directrice générale de VousFinancer. « En moyenne, les barèmes de celles qui prêtent, se situent autour de 4% sur 20 ans, relève Maël Bernier. Ainsi les offres éditées par Meilleurtaux sur les 30 derniers jours s'affichent en moyenne à 3,76%, toutes durées confondues, on est donc loin des 5% ! » Comme toujours, tout dépend de la qualité de votre dossier, mais les bons dossiers décrochent encore sans ambiguïté des taux inférieurs à 4%, même si la tendance serait à une généralisation d'un taux voisin de 4% pour un prêt sur 25 ans.
Cécile Roquelaure, d'Empruntis, confirme en revanche anticiper une tendance à la hausse, même s'il est trop tôt pour la chiffrer précisément : « Les barèmes attendus pour ce début septembre devraient afficher des hausses moyennes entre 15 et 25 points de base selon les établissements d'après nos dernières informations. »
Baromètre des taux des prêts immobiliers - septembre 2023
« Des taux de crédit autour de 4% sont des taux attractifs »
La nouvelle hausse du taux d'usure, avec un maximum à 5,56% pour les prêts les plus longs, au-delà de 20 ans (taux assurance incluse, notamment), permet aux banques d'augmenter sensiblement leurs grilles de taux si elles le souhaitent. « Le crédit immobilier retrouve ses niveaux de taux de 2010 et les prix de l'immobilier commencent à baisser dans certaines régions, c'est un signe de stabilisation du marché, observe Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Cette baisse est plus marquée dans les grandes villes françaises, certains observateurs notent une baisse des prix de plus de 8% à Lyon en un an et de 7% à Bordeaux, ainsi qu'une légère baisse à Paris. Les emprunteurs encore finançables de ces zones ont donc une fenêtre d'accès à la propriété un peu plus grande malgré la hausse des taux. »
« Emprunter au-dessus de l'inflation n'est pas non plus une anormalité »
« Des taux de crédit autour de 4% sont des taux attractifs », insiste Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi. « Rappelons que, dans les années 1980, il était normal d'emprunter à deux chiffres : 17,6% en 1981 à titre d'exemple. Emprunter au-dessus de l'inflation n'est pas non plus une anormalité. Dans les années 2000, les taux étaient autour de 5% et l'inflation en dessous de 2%. »
La flambée des taux va se poursuivre. Mais sans accélération, jugent les courtiers. Nulle raison de vous précipiter... sans toutefois remettre votre projet immobilier à trop long terme. « Avec cette remontée très rapide des taux d'usure et la poursuite de la politique de la Banque centrale européenne de hausse des taux directeurs pour juguler l'inflation, nous maintenons notre scénario de taux à 4,5% d'ici la fin de l'année », conclut Julie Bachet, de VousFinancer, pour du « 5% début 2024 ».
