Immobilier : le PTZ fausse-t-il les prix du neuf ?

Une maison en construction
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Le Prêt à taux zéro aurait-il un effet pervers sur le marché de l’immobilier neuf ? Plusieurs études ont par le passé pointé l’effet inflationniste du PTZ sur les prix du foncier et de l’achat dans le neuf. Mais une étude récente vient contredire cette théorie.

116.745 PTZ ont été accordés en 2016, dont 90.249 prêts soutenant le financement d’un projet immobilier neuf. Des statistiques en très forte progression par rapport à 2015 (59.899 PTZ dont 56.641 dans le neuf) suite à l’élargissement du dispositif début 2016, le PTZ ayant ensuite été reconduit quasi à l’identique en 2017.

En décembre dernier, le Prêt à taux zéro s’est toutefois vu sévèrement critiqué par la Cour des comptes. Parmi les principaux griefs : l’effet pervers sur les prix immobiliers, la Cour appuyant son argumentation sur la résistance des prix du foncier en 2009-2010 suite au doublement du PTZ.

Lire à ce propos : A quelle sauce va être mangé le PTZ en 2017 ?

Cette critique, celle de l’impact inflationniste du PTZ sur les prix immobiliers, n’est pas nouvelle. Plusieurs études l’ont pointé ces dernières années. Trois statisticiens et dirigeants du SGFGAS (1), organisme notamment chargé de recueillir les statistiques sur le PTZ, viennent de publier une nouvelle étude sur le sujet (2), en cherchant justement à jauger l’effet inflationniste, ou non, du Prêt à taux zéro.

Pas d’effet direct sur le niveau des prix

Résultat : les auteurs reconnaissent que le PTZ a pu soutenir une hausse des prix en 2009, dans des circonstances bien particulières, mais démontrent qu'il n’influe pas en temps normal sur l’évolution des prix. Pour le prouver, les statisticiens du SGFGAS se sont plus particulièrement penché sur les communes touchées par les évolutions du zonage au 1er octobre 2014, en comparant le prix des opérations (foncier + viabilisation + construction) avant et après ce changement.

Un cas de figure a retenu l’attention des auteurs, parce qu’il concerne un échantillon dense : les communes passées de la zone C à la zone B2, avec pour conséquence des plafonds nettement plus élevés et donc une aide en forte augmentation. Dans ces communes, le prix d’une opération de construction ou d’achat d’immobilier neuf a légèrement augmenté sur la période 2014-2015, certes, mais exactement dans les mêmes proportions que dans des communes voisines restées elles en zone C.

Etude Politique du logement - effet inflationniste du PTZ
Etude « Le prêt à taux zéro dans le neuf a-t-il des effets inflationnistes ? »

Pas de vaste effet d’aubaine lié au PTZ

L’arrivée d’un PTZ élargi dans ces communes a-t-il créé un effet d’aubaine, avec de plus nombreux ménages cherchant à en profiter ? Non, la part de ménage ayant concrétisé un projet d’accès à la propriété dans ces communes est resté globalement stable.

« Il n’y a donc pas de relation directe entre le reclassement ou déclassement d’une commune et les prix dans cette commune », affirment plus globalement les auteurs, tout en soulignant bien évidemment que de multiples critères (revenu, taux du crédit principal, durée du prêt, marché immobilier local, etc.) peuvent en revanche influencer les prix et ses évolutions.

Le calcul du PTZ trop complexe pour jouer sur les prix

« Le PTZ est protégé de produire de tels effets inflationnistes de par la relative complexité des calculs nécessaires à l’évaluation précise de l’aide publique qui lui est associée », ajoutent les auteurs. A contrario, en 2009, le doublement du PTZ avait fait l’objet d'une large communication : c’est le fait de « communiquer sur le montant effectif de l’aide » qui avait provoqué un engorgement de projets dans certaines zones et un effet inflationniste selon les statisticiens du SGFGAS.

Les auteurs de cette étude, qui défendent un produit au centre de leur activité, ne nient donc pas que le Prêt à taux zéro ait pu fausser les prix en 2009-2010, mais soutiennent qu’il ne s’agissait que d’un effet ponctuel. Selon eux, le PTZ n’est donc pas un produit inflationniste. Un argument pour que ce dispositif soit préservé en 2018, une fois le nouveau gouvernement en fonction.

Plus d'infos sur le calcul du Prêt à taux zéro

(1) Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété. La SGFGAS est une société anonyme détenue par plusieurs grands groupes bancaires, l’Etat conservant toutefois un rôle dans sa gouvernance.

(2) « Le prêt à taux zéro dans le neuf a-t-il un effet inflationniste ? », étude publiée sur le site d’analyse et de débat Politique du logement, en précisant qu’elle engage ses auteurs (Sélim Ihmaïne, Sonia Snoussi et Pierre Souche) mais pas le SGFGAS.

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© cbanque.com / BL / Mai 2017

Commentaires

Publié le 6 mai 2017 à 10h19 - #1jeffd

La SGFGAS vit du PTZ ! Elle le distribue auprès des banques et bénéficie pour cela de frais de gestion qui lui sont versés par l'Etat. Son étude est donc sujette à caution, il peut s'agir d'un plaidoyer "pro-domo" destiné à influencer des décideurs qui auraient des idées sur le PTZ contraires à son intérêt.
JF DUFLOT

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Publié le 13 mai 2017 à 10h51 - #2JB

Il n’a pas échappé à la rédaction de Politiquedulogement.com que les auteurs de l’étude appartenaient à la SGFGAS, ce dont ils ne se cachent d’ailleurs pas. La décision de publier leur étude se fonde sur la qualité de celle-ci et non sur l’origine des auteurs. Politiquedulogement.com est un organe entièrement indépendant et n’a aucun lien institutionnel avec la SGFGAS (pas plus qu’avec d’autres institutions). Comme il est précisé sur le site, « toutes les opinions peuvent s’y exprimer, pourvu qu’elles soient argumentées et qu’elles ne visent pas à défendre les intérêts ou les postures de lobbies, acteurs politiques ou autres institutions ». Nous veillons à ce que ce principe soit respecté dans tous les textes que nous publions.
On ne peut que regretter le faible nombre de travaux évaluant le PTZ, alors que les méthodes économétriques d’évaluation des politiques publiques ont été validées de longue date par les scientifiques et qu’elles sont reconnues par les pouvoirs publics dans de nombreux pays. La publication de cet article par Politiquedulogement.com vise à combler ce retard pour la France.
Jean Bosvieux

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