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Garanties d'un prêt immobilier : hypothèque, PPD, cautionnement...

Lors d'un achat immobilier, si vous souhaitez bénéficier d'un prêt, la banque demandera généralement des garanties. Elles permettent à l'établissement prêteur de se protéger en cas de défaillance de l'emprunteur. Concrètement, en cas de problèmes, ce dispositif juridique permet aux établissements prêteurs d'appréhender et de faire vendre le bien financé pour récupérer les fonds octroyés.

L'hypothèque

Cette garantie traditionnelle est très répandue. Si l'emprunteur n'honore pas ses remboursements, elle donne droit au créancier de faire saisir le logement et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. Le plus souvent, elle est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction ou lors de la renégociation d'un prêt. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle ou des travaux.

Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.

Pour l'emprunteur, cet acte notarié entraîne un certain nombre de frais, comprenant le salaire du conservateur des hypothèques, les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA et la taxe de publicité foncière (0,715% du montant du prêt). Plus le montant emprunté est élevé, plus le coût de l’inscription de la garantie diminue car il existe des frais fixes (non proportionnels au montant de l’inscription).

Par exemple, pour un emprunt de 30.000 euros, les frais d'hypothèques s'élèveront en moyenne à 2,95% alors que pour un crédit de 200.000 euros, ils seront d'1,50%.

Des tarifs préférentiels sont appliqués pour les prêts conventionnés (comme le prêt PAS), pour les prêts à taux 0% et les prêts PEL car ces prêts sont exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires, réduits.

La mainlevée d’hypothèque

Le remboursement total d'un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l'hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée de deux ans (ou un an pour les hypothèques prises après le 25 mars 2006). Au-delà, l'emprunteur n'a aucune démarche à faire, l'inscription s'éteint d'elle-même.

Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit (cas d'un remboursement anticipé total), vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ». Cet acte notarié consiste à radier l'inscription d'hypothèque en cours et atteste que vous avez bien remboursé le crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt. Comptez environ 0,8% pour un crédit de 100.000 euros.

Si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement un courrier de la banque, attestant que le crédit a bien été remboursé. Dans ce cas-là, il ne sera pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne sur le même principe que l'hypothèque. Elle permet donc, au prêteur, de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire si l'emprunteur ne parvient pas à rembourser ses échéances de prêt.

En revanche, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains) puisqu'il est destiné à garantir le financement de l'acquisition d'un bien immobilier. Pour l'achat d'un bien en VEFA ou la construction d'une maison neuve, le PPD ne serait possible que pour le seul versement fait entre les mains du notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n'aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Aussi, en pratique, un PPD pour une VEFA reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n'est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais, et, n'est pas possible pour le financement de travaux.

Le privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. L'intérêt pour l'emprunteur, c'est qu'il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie reste donc moins coûteuse qu'une hypothèque.

Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque (on parle alors d’hypothèque de premier rang ou de deuxième rang). Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

Le cautionnement

Voir également sur une page dédiée les cautionnements souscrits par des personnes physiques.

Les banques sont de plus en plus nombreuses à accepter, comme garantie, les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ces établissements pratiquent la mutualisation des risques. L'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti et en contrepartie, la société s'engage à payer les échéances si l'emprunteur est défaillant. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie, qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l'emprunteur à la fin du crédit.

Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucuns frais de notaire ni de mainlevée. Ces avantages ont une contrepartie car les sommes à verser au départ par l'emprunteur pour la mise en place du cautionnement, peuvent s'avérer plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Elles varient, selon les sociétés entre 0,5% et 2,5% du montant du prêt.

Les frais de cautionnement sont parfois différents selon qu'il s'agit d'un prêt classique ou d'un prêt réglementé.

Exemples de sociétés de cautionnement :

La caution de Crédit Logement est la plus connue. Son coût est calculé, sur chaque prêt, en fonction du capital emprunté.

Par exemple, pour un capital emprunté de 100.000 euros, à la mise en place du prêt, vous paierez la garantie Crédit logement 1.480 euros (pour le Barème Classic au 1er avril 2013), répartis de la sorte : 400 € pour la commission de caution, acquise définitivement et 1.080 € pour le Fonds Mutuel de garantie. Mais, en fin de prêt, Crédit Logement vous remboursera 810 € (soit 75% de la somme versée sur le Fonds, ce taux n'étant pas contractuel).

Crédit Logement propose, par ailleurs, un barème Initio accessible quand l'emprunteur (ou l'un des coemprunteurs) est âgé de moins de 37 ans, pour lequel la commission de caution est payée qu'en fin de remboursement du prêt, par déduction sur les sommes remboursées au titre du FMG. Dans ce cas, pour un prêt de 100.000 euros, le coût initial est de 1.080 € et le remboursement final de 210 € (barème Initio Standard au 1er avril 2013 et taux de remboursement à 75%, taux susceptible de variations chaque trimestre).

Il existe d'autres sociétés de cautionnement, quelquefois affiliées directement à des banques comme la SACCEF (Caisses d'Épargne), la CAMCA (Crédit Agricole), la SOCAMI (Banque populaire), le CMH (Crédit Mutuel) ou Bred Habitat (Bred)…

Les Mutuelles

Par ailleurs, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs bénéficiaires.

C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police...) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Éducation Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

Le nantissement

Le nantissement est défini dans le code civil (article 2071) comme un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la dette. Il peut s'agir d'une alternative à l'hypothèque ou la caution mutuelle, si vous détenez des valeurs, que vous pouvez remettre au banquier en garantie. Il peut s'agir de contrats d'assurance-vie ou de placements sûrs. L'établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser, si l'emprunteur ne paie pas ses échéances. Cette garantie engendre peu de frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.

Le nantissement de contrats d’assurance-vie est parfois utilisé en garantie du remboursement des crédits in fine.

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