La location de meublés ou les statuts LMP et LMNP

La location meublée ne correspond à aucune définition légale. Il est admis que doit être considéré meublé un local garni de meubles et d’objets mobiliers tels que le locataire puisse y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. On le voit, cette approche doit être appréciée au cas par cas.

Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé. Une autorisation préalable reste toutefois nécessaire pour des cas particuliers (location saisonnière) dans les villes de plus de 200.000 habitants et aussi dans les villes des départements des Hauts de Seine, de la Seine St Denis et du val de Marne (voir l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et suivants : changement d'usage des locaux d'habitation).

Au plan fiscal la location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers.

Les types de biens

Les types de biens éligibles sont :

• Les biens classiques loués en meublé directement à un locataire,
• Les résidences services (résidences étudiantes, résidences affaires, etc…),
• Les résidences de tourisme classées,
• Les résidences médicalisées.

Cette liste n’est pas limitative et peut évoluer au gré du marché et des besoins.

Statut fiscal

Deux statuts de locations meublées coexistent : la location meublée non professionnelle (le LMNP) et la location meublée professionnelle (le LMP) qui sont définis par l’article 151 septies du CGI.

La location meublée professionnelle (LMP)

Est dit loueur en meublé professionnel celui qui, en nom propre ou à travers une société, est inscrit au registre du commerce et des sociétés pour cette activité et, soit perçoit de cette activité au moins 23.000 € de recettes TTC annuelles, soit retire de cette activité plus de 50% de ses revenus déclarés.

La déclaration d’existence doit être faite dans les 15 jours de début d’activité auprès de la chambre de commerce et d’industrie (imprimé P0 ou M0).

La particularité de la location meublée par rapport à une location nue provient du fait que dans le cadre du BIC, on tient une comptabilité dans laquelle on déduit les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération. Cependant, compte tenu d’une règle fiscale particulière (art. 39C du CGI), les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal mais serviront à annuler des résultats fiscaux positifs futurs.

Quand l'acquisition d'une location meublée est financée par un prêt, on observe généralement, en LMP, trois périodes successives :

La première, très courte (de 0 à 3 à 4 ans), pendant laquelle un déficit est généré par la déduction de la charge financière et des autres charges, hors amortissements.

La deuxième, longue et se poursuivant bien au delà de la fin de remboursement du prêt, pendant laquelle le résultat fiscal est nul, et par conséquent il y a une absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C’est ce qui permet de considérer souvent le LMP comme une bonne source de compléments de revenu à la retraite.

La troisième enfin, pendant laquelle le résultat fiscal redevenant positif après épuisement des intérêts d’emprunt et des amortissements, l'opération redevient soumise à l'impôt.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Est dit loueur en meublé non professionnel, celui qui, dans le même cadre matériel de location ne répond pas aux exigences du LMP. Aucune inscription au registre du commerce n’est requise. La déclaration d’existence doit être faite dans les 15 jours de début d’activité auprès du centre des impôts du bien (imprimé P0 ou M0).

L’exploitation peut se faire sous deux statuts :

Le micro-BIC

Le micro-BIC dans lequel le revenu fiscal de l’opération se calcule en pratiquant un abattement de 71% sur les recettes de l’opération ; à noter que sont exclus de ce régime les contribuables ayant opté pour l’assujettissement à la TVA pour cette opération.

Le régime du réel

Le régime du réel pour lequel on tient une comptabilité du même type que pour le LMP. Avec une contrainte, c’est que les déficits constatés ne sont imputables que sur des revenus de même nature (BIC non professionnel) sur l’année ou les 5 années suivantes.

La conséquence pratique au niveau fiscal du LMNP, c’est que par les mécanismes de la déduction des intérêts d’emprunt et de la limitation de l’utilisation année par année des amortissements jusqu’au résultat fiscal nul, les recettes ne seront soumises ni à impôt sur le revenu, ni à prélèvements sociaux pendant de très nombreuses années.

Taxes, impôts et cotisations grevant les deux statuts

Taxation à la plus-value

En LMNP : taxation à la plus-value immobilière des particuliers : taux libératoire de 16% plus 11% de prélèvements sociaux. Abattement de 10% par an sur la plus-value au-delà de la 5ème année de détention. Par conséquent, à garder plutôt sur le long terme.

En LMP : Régime des plus-values professionnelles des petites entreprises : sous réserve d’une durée d’exploitation au moins égale à 5 ans et d’un montant de recettes annuelles TTC d’au plus 250.000 €, exonération totale de plus-value.

Taxe foncière

Le propriétaire du bien est assujetti à la taxe foncière, quelque soit le statut choisi.

Taxe professionnelle

Le propriétaire du bien exploité en BIC (location meublée professionnelle ou non professionnelle) est normalement assujetti à la taxe professionnelle.

Le Conseil d’Etat a jugé que si le loueur loue lui-même à une structure qui pratique une sous-location, c’est cette dernière structure qui doit être assujettie et non le propriétaire qui n’a pas apporté à cette exploitation de prestations intellectuelles.

TVA - Taxe sur la Valeur Ajoutée

Le droit à déduction de TVA (19,6% en métropole) ayant grevé le prix d’achat d’un bien implique que le bien soit utilisé pour une opération soumise à TVA.

En pratique, permettront de déduire la TVA sur le prix d’achat :

• Les résidences de tourisme classées,

• Les résidences, à conditions que soient proposées au moins 3 des prestations suivantes :

• Petit déjeuner,
• Nettoyage des locaux,
• Fourniture de linge de maison (draps, serviettes de toilette…),
• Réception de la clientèle

Dans ce cas, la TVA (5,5%) ayant grevé le loyer est reversée au Trésor Public.

ISF - Impôt de solidarité sur la fortune

En LMP : La valeur de l’actif des biens faisant l’objet d’un LMP sont exclus de l’assiette fiscale ISF du foyer, sous réserve que les revenus tirés de cette activité représentent au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

En LMNP : Pas de dispositions particulières.

Cotisations sociales

En LMP : Le LMP étant une activité de type BIC, il est soumis aux cotisations sociales obligatoires. Des cotisations sociales minimales, même en période de résultat déficitaire ou nul, sont appelées.

Ces charges sociales varient selon que le redevable est salarié, non salarié ou sans activité.

A noter que les charges sociales d’un non salarié calculées sur un résultat global revenus BIC ou BNC + résultat LMP baissent si le résultat du LMP est déficitaire, restent constantes si le LMP présente un résultat nul. Le LMP sous cet angle est plus favorable aux non salariés qu’aux salariés.

En LMNP : Il n'y a pas de cotisations sociales.

Succession

En LMP : les conditions diffèrent selon que le LMP est exploité en nom propre ou en société :

LMP exploité en nom propre : L’ensemble des biens affectés à l’exploitation transmis par décès est exonéré des droits de succession à concurrence de la moitié de la valeur sous conditions cumulatives :

• que le LMP ait été détenu pendant 2 ans par le défunt si celui-ci l’avait acquis à titre onéreux,
• que chacun des héritiers ou légataires prenne pour lui et ses ayant cause à titre gratuit l’engagement de conserver pendant 6 ans l’ensemble des biens affectés au LMP,
• que l’un des héritiers ou légataires poursuive effectivement l’exploitation pendant 5 ans.

LMP exploité en Société : L’ensemble des biens affectés à l’exploitation transmis par décès est exonéré des droits de succession à concurrence de la moitié de la valeur sous conditions cumulatives :

• que les titres de société transmis aient fait l’objet, avant la transmission, d’un engagement collectif des titres d’au moins deux ans. Cet engagement doit être en cours au moment du décès et représenter au moins 34% des droits financiers et des droits de vote,
• que chacun des héritiers ou légataires prenne pour lui et ses ayant cause à titre gratuit l’engagement de conserver pendant 6 ans l’ensemble des titres reçus affectés au LMP,
• que l’un des héritiers ou légataires ayant souscrit l’engagement exerce son activité professionnelle principale dans la société pendant les cinq ans suivant le décès.

En outre, le LMP bénéficie des possibilités d’étalement dans le temps des droits de succession réservé aux transmissions d’entreprise.

En LMNP : Il n'y a pas de dispositions particulières.