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LMP, LMNP ou le régime de la location meublée

La mise en location d'un logement en meublé n'entre pas dans le même cadre fiscal que la location d'un bien nu. Le législateur a prévu deux régimes selon le caractère professionnel ou non de l'activité de loueur, ainsi qu'un dispositif spécifique d'incitation fiscale dit « Censi-Bouvard ».

Un logement est considéré comme meublé lorsque le mobilier mis à la disposition du locataire lui permet d'y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. Un décret fixe d'ailleurs (depuis la loi Alur) la liste des équipements devant obligatoirement être fournis. Ainsi, doivent notamment être fournis le lit et une couverture, un réfrigérateur, un four ou micro-ondes, une table, des sièges, de la vaisselle...

Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Deux statuts de loueurs en meublé sont possible : le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le loueur en meublé professionnel (LMP).

Les loueurs en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est réservé aux personnes inscrites (directement ou non) au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur et dont les recettes annuelles tirées de cette activé :

  • dépassent 23.000 euros TTC,
  • constituent la majorité des revenus du foyer fiscal. Selon le Code général des impôts, il faut que les « recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62. »

Le régime fiscal des LMP

Hormis les loueurs qui exercent leur activité dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus tirés de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Par défaut, c'est le régime réel qui est applicable. Le loueur doit déclarer les revenus nets, c'est-à-dire l'ensemble des recettes perçues, desquelles il peut déduire les frais d'entretien et de réparation, les impôts locaux, les cotisations d'assurance, les intérêts d'emprunt. Il peut également déduire l'amortissement du local, du mobilier et des travaux. L'avantage du caractère professionnel tient dans le traitement d'un éventuel déficit généré par l'activité. En effet, et contrairement au LMNP, ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant, et réduire ainsi le montant d'impôt à payer

Le LMP peut également, comme le LMNP et s'il en respecte les conditions, opter pour le micro-BIC ou (régime spécial BIC). Voir plus bas.

Le régime social des LMP

Les revenus tirés de la location des LMP sont considérés comme des revenus professionnels. A ce titre, les LMP doivent s'affilier au régime social des indépendants (RSI). C'est lui qui calculera les cotisations dues.

Les plus-values des LMP

A la revente, les plus-values des LMP sont traités comme des plus-values professionnelles et tiennent compte des amortissements réalisés sur le bien. Néanmoins, les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier d'un régime d'exonération, lorsqu'ils exercent leur activité depuis plus de cinq ans. Ainsi, la plus-value sera totalement exonérée si l'activité du LMP dégage des recettes annuelles (éventuellement corrigées) inférieures à 90.000 euros (exonération partielle entre 90.000 et 126.000 euros).

Les loueurs en meublé non professionnel

A défaut d'être loueur en meublé professionnel, le loueur sera considéré comme non professionnel. Il suffit qu'un seul des 3 critères du LMP ne soit pas satisfait, pour être LMNP.

Dans ce cas, aucune inscription au registre du commerce n’est requise. Il faut réaliser cependant une déclaration d’existence dans les 15 jours du début de l’activité auprès du greffe du tribunal de commerce.

L'imposition peut se faire sous deux régimes fiscaux :

Le micro-BIC permet aux entrepreneurs individuels qui tirent moins de 32.900 euros de leur activité de location de meublé de pratiquer un abattement de 50% sur l'ensemble des recettes de l’opération. Cet abattement est porté à 71% pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes. En contrepartie, il n'est pas possible de déduire des charges ou des frais. Lorsqu'un contribuable a opté pour ce régime, son choix est valable pour l'année, puis est tacitement reconduit chaque année, tant que les conditions sont remplies.

A noter que sont exclus de ce régime les contribuables ayant opté pour l’assujettissement à la TVA de leur activité. Il faut donc être en franchise de TVA (la TVA est payée sur les charges et n'est pas déductible ; les recettes sont facturés hors taxes).

Le régime du réel pour lequel une comptabilité du même type que pour le LMP doit être tenue. Avec une contrainte, c’est que les déficits constatés ne sont imputables que sur des revenus de même nature (catégorie BIC non professionnel) sur l’année ou les 10 années suivantes.

Pour les cotisations sociales, les revenus tirés de la location sont considérés comme des revenus du patrimoine et sont soumis au taux de 15,5% de prélévements sociaux. A noter cependant que les LMNP qui louent sur des durées courtes (par exemple, via AirBnb) et qui tirent plus de 23.000 euros de revenus de cette activité doivent être affiliés au régime social des indépendants (sauf exception).

Les plus-values relèvent du régime des plus-values des particuliers et bénéficient d'un système d'abattement selon la durée de détention du bien. Ainsi, ils sont exonérés de fiscalité au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Les différences entre LMP et LMNP

Loueur en meublé professionnelLoueur en meublé non-professionnel
Cotisations socialesAffiliation au RSI15,5% au titre des revenus du patrimoine
Régime réelImputation des déficits possibles sur le revenu globalImputation des déficits uniquement sur les revenus de même nature de l'année ou des 10 années suivantes
micro-BICPossible sous réserve d'être en franchise de TVA et que les recettes soient inférieures à 32.900 euros
Plus-valuesPlus-values professionnelles avec possibilité d'exonérationPlus-values des particuliers avec un système d'abattement selon la durée de détention.

Le dispositif « Censi-Bouvard »

Le Censi-Bouvard est un dispositif d'incitation fiscale, créé en 2009 et en vigueur jusqu'en 2017, qui permet d'obtenir une réduction d'impôt liée à l'acquisition d'un logement (hors démembrement volontaire) en échange d'un engagement à le louer en meublé pendant au moins 9 ans, en statut non professionnel.

Les achats concernés

Pour bénéficier de la réduction d'impôt, il faut acquérir un logement neuf, un logement en état futur d’achèvement ou un logement de plus de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Ce logement doit également faire partie d’un établissement spécialisé :

  • établissement de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leurs apportent des services particuliers (notamment les EHPAD),
  • résidence avec services pour étudiants,
  • établissement de soins de longue durée.

En revanche, le Censi-Bouvard n'est pas conditionné ou modulé en fonction d'une zone géographique.

Depuis 2017, l'acquisition d'un logement dans une résidence de tourisme ne permet plus de bénéficer de la réduction Censi-Bouvard. Une réduction spécifique a néanmoins vu le jour : les travaux (isolation thermique, accès handicapé, ravalement) dans une résidence de plus de 15 ans donne droit à une réduction d'impôt de 20% du montant des travaux (dans la limite de 22.000 euros), soit un montant maximal de 4.400 euros.

La réduction d'impôt Censi-Bouvard

Les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence, cette location devant prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement (ou date d’acquisition si elle est postérieure). Pour le contribuable loueur de meublé, son activité doit être exercée à titre non professionnel et être imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements comprenant valeur immobilière et frais d’acquisition, le tout étant plafonné à 300.000 euros. Pour les logements à rénover, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements majoré du montant des travaux.

La réduction d'impôt sur le revenu est égale à 11% du prix de revient, répartie sur 9 ans. Le montant maximum de réduction d'impôt par an est donc de 3.666 euros.

A noter que cette réduction fiscale entre dans le « plafonnement global des niches fiscales » de 10.000 euros par an (depuis 2013).

Récupération de la TVA

Les promoteurs du Censi-Bouvard mettent souvent en avant la possibilité de se faire rembourser par l'Etat la part de TVA comprise dans le montant d'acquisition du logement neuf.

Cette possibilité n'est pas liée à la réduction d'impôt Censi Bouvard mais est ouverte aux loueurs de meublés, ayant opté pour le régime réel de la TVA, pour les locaux « comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. »

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