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La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement permet de devenir propriétaire au fur et à mesure de la construction (un appartement ou une maison dans un lotissement) et de payer son prix en fonction de l’avancement des travaux.

Définition et cadre législatif

La quasi-totalité des immeubles neufs sont vendus sur plans.

L’intérêt, pour le promoteur est de financer l’opération avec les fonds versés par les acquéreurs. La construction est réellement lancée dès que la commercialisation atteint 30% voire 50% (pourcentage nécessaire au promoteur pour obtenir des garanties financières).

Selon l'article 1601-3 du Code Civil, « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. ».

Distinction entre VEFA et CCMI

Un constructeur qui fournit le plan de la maison et procure « indirectement » le terrain peut conclure avec son client un contrat de construction de maison individuelle CCMI. En revanche, s’il procure ce terrain « directement » (c’est-à-dire s’il en est vendeur) il doit conclure une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Un constructeur qui procure le terrain (directement ou indirectement) mais ne fournit pas le plan doit obligatoirement conclure une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’opération de VEFA se déroule en 3 phases

• La signature du contrat de réservation,
• La signature du contrat de vente définitif,
• La livraison du logement.

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire)

Le contrat de réservation engage le promoteur, si le programme est commencé, à réserver un logement à l’acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles s’effectuera la vente.

Ce contrat peut ne pas être un acte authentique (signé devant notaire) mais la présence du notaire de l’acquéreur est recommandée.

Contenu

Les mentions obligatoires (sous peine de nullité du contrat) prévues aux articles R261-25 et R261-26 du Code de la Construction et de l’Habitation sont notamment :

• La surface habitable, le nombre de pièces principales, les dégagements et dépendances,
• La situation du logement dans l’immeuble (étage, bâtiment) ou de la maison dans le lotissement,
• La qualité de la construction (description de la nature et de la qualité des matériaux utilisés),
• La description des éléments d’équipement,
• La description des éléments collectifs et leurs conditions d’utilisation,
• Le prix,
• La date à laquelle sera signé le contrat de vente chez le notaire,
• Les délais d’exécution des travaux.

Ce contrat peut également contenir des clauses suspensives particulières :

• Relatives à l’obtention d’un prêt (en cas de refus de prêt, le dépôt de garantie sera restitué à l’acquéreur),
• Relatives à la destination de l’immeuble (ex : absence de locaux commerciaux).

Le vendeur peut prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter (et cela, même si ces engagements ne sont plus mentionnés dans l'acte définitif de vente).

Le prix indiqué dans le contrat de réservation peut être indiqué selon trois modalités différentes :

• Ferme et définitif. C’est la formule la plus sûre (mais aussi la plus rare) car elle est sans surprise.
• Prévisionnel. Dans ce cas, le prix définitif peut être supérieur à celui mentionné dans le contrat de réservation mais l’acquéreur dispose alors, dans certaines conditions, d’une possibilité de ne pas donner suite à l’opération.
• Révisable. Le prix peut être augmenté sans jamais dépasser 70% de la variation de l’indice national du bâtiment (BT01).Cet indice est publié mensuellement au Journal Officiel et consultable sur le site de la Fédération Française du Bâtiment.

Il est tout à fait possible de noter dans le contrat de réservation lui-même les modifications demandées par l’acquéreur afin de personnaliser le logement ainsi que les incidences de ces modifications sur le prix du logement.

Le vendeur s’engage à réserver un logement à l’acquéreur en contrepartie d’un dépôt de garantie versé par l’acquéreur ; il ne s’agit pas d’une promesse de vente. Le vendeur ne s’engage pas à construire, ni à respecter le programme prévu dans le contrat de réservation.

Le dépôt de garantie

La somme à verser dépend du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Son montant ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

• 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
• 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
• Au-delà de ce délai, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.

Le vendeur ne peut demander plus que les plafonds fixés par la loi sous peine de sanctions pénales.

Le dépôt est versé sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou dans une banque) ; ces fonds restent bloqués jusqu’à la signature du contrat de vente notarié date au-delà de laquelle ces fonds seront utilisés au financement des travaux.

Aucun versement, autre que le dépôt de garantie, ne doit être effectué avant la signature du contrat de vente.

Rétractation de l’acquéreur

La rétractation doit s’effectuer au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans un délai de 7 jours sans avoir à se justifier :

Après sa signature, un exemplaire du contrat préliminaire est adressé par le promoteur à l’acquéreur en courrier recommandé avec accusé de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes).

L’acquéreur peut alors se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la réception de ce contrat sans avoir à donner de motif.

Au-delà du délai de 7 jours dans des conditions particulières :

• Sans motif : en perdant le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat préliminaire,
• Avec un motif prévu par la loi : en récupérant le montant du dépôt de garantie dans un délai maximum de trois mois.

Liste des motifs prévus à l’article R261-31 du Code de la construction et de l'habitation :

• le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue,
• le projet est abandonné,
• le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé,
• le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement (ex : réduction de la surface ou des équipements),
• l'un des équipements promis n'est pas fourni,
• le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à faire obtenir à l’acquéreur est inférieur de 10 % à ce qui était prévu (cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s'est chargé de faire obtenir).

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