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La SCI ou Société Civile Immobilière

Pour bénéficier de certaines mesures fiscales, successorales ou légales, il peut être intéressant d’acquérir ou de gérer un bien immobilier via une SCI (une Société Civile Immobilière). La SCI sera alors le propriétaire du bien immobilier, et vous, le propriétaire (ou copropriétaire) de cette société.

Cette page présente succinctement les grands principes de la SCI qui peut être utilisée aussi bien pour l’acquisition d’une résidence principale, dans le cadre d’un investissement immobilier que pour répondre à une problématique de succession. Il est impératif de prendre conseil auprès de professionnels (notaire, expert-comptable, avocat,…) afin de mettre en place une solution adaptée à chaque situation et d’éviter les déconvenues (fiscales, notamment).

Dans la page : pourquoi investir dans une SCI, la constitution d'une SCI, l'investissement entre plusieurs personnes, achat d'une résidence principale, succession et donation.

Pourquoi investir dans une SCI ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier via une SCI, c’est la SCI qui sera le seul propriétaire du bien. Les propriétaires de la SCI seront appelés les associés et détiendront, eux, des parts de cette SCI, donc indirectement des parts de ce bien immobilier. La SCI est constituée au minimum par deux associés, même si l’article 1844-5 du code civil a prévu des mesures transitoires en cas de réunion de toutes les parts sociales en une seule main.

Avant toute constitution de SCI, il faut s’interroger sur la pertinence de ce montage. Il n’y a que quelques situations dans lesquelles celui-ci s’avère indispensable :

  • Recherche d’un cadre légal pour un investissement collectif (financé par plusieurs personnes, qu’elles soient de la même famille ou pas),
  • Recherche d’un cadre légal pour protéger des concubins ou des associés en cas de décès. (l’objectif est d’éviter le régime de l’indivision),
  • Amélioration du cadre successoral pour un actif immobilier important (préoccupation de donation / succession à ses enfants).

La constitution d’une SCI

La SCI est, avant tout, une société. On retrouvera donc les mêmes démarches que pour la création d’une société traditionnelle :

Pour établir les statuts de la société il est important d’étudier le type de société à constituer et le type d’imposition associée. Il est possible de constituer (Attention, ce choix est irrévocable) :

  • Une société dite « transparente » dans laquelle tous les revenus sont répartis entre les divers associés personnes physiques, au prorata de leur participation dans le capital de la société, qui déclarent leur part en tant que revenu foncier sur leur IR (impôt sur le revenu). La quote-part des bénéfices revenant à chaque associé est imposable, même si ces bénéfices n’ont pas été versés.
    De la même manière, si la SCI réalise une plus-value au moment de la vente d’un bien immobilier lui appartenant, les associés seront redevables (au prorata de leur participation dans le capital) de l’impôt sur la plus-value.
  • Ou, une société qui est imposée, sur option, à l’impôt sur les sociétés et où les dividendes (les bénéfices que les associés retirent de la société) sont de nouveau imposés selon le régime fiscal desdits associés.

Le choix de l’un ou l’autre type dépend surtout de la nature de l’activité de la société (voir aussi la Documentation fiscale) :

  • les sociétés « transparentes » ne peuvent exercer que des activités de location/gérance de locaux nus (il est possible de vendre ou acheter mais dans l’objectif de faire principalement de la location),
  • les sociétés immobilières ayant une activité commerciale sont imposées sous le régime de l’impôt sur les sociétés peuvent exercer des activités de location meublée, de location de biens à usage industriel, artisanal ou commercial avec le matériel destiné à l’exploitation, ou d’achat/revente d’immeubles.

Le deuxième point important concerne le capital de la société (montant global, montant des parts, répartition). Il est possible de créer une société à capital fixe mais il est préférable de créer une société à capital variable.

Une société à capital variable est une société dont le capital peut varier dans les limites fixées par les associés à la création de la société. La modification de capital ne nécessite pas de refaire les formalités de déclaration officielles, juste une révision lors d’une Assemblée Générale entre les associés. Cela permet de continuer à réinvestir dans la même société. Il n’y a pas de différence de coût de création entre les 2 types de sociétés mais le choix, là encore, est définitif.

La SCI dans le cadre d’un investissement entre plusieurs personnes

Il est primordial de bien préciser dans les statuts toutes les règles entre associés pour éviter les conflits, les situations de blocage et le recours aux tribunaux.

En cas de désaccord ou lorsque l’un des associés veut arrêter son investissement, les parts doivent être rachetées soit par les autres associés soit par un nouvel associé. Le nouvel associé doit évidemment être accepté par les autres associés lors d’une assemblée générale. La cession des parts est taxée par l’État (5% du montant de la cession – art. 726 du CGI) et parce qu’il s’agit de parts et non du bien réel, une décote est appliquée (-15 à -30%) sur la valeur réelle du bien. Il faut régulièrement penser à ré-estimer la valeur du patrimoine de la société.

Si la société est dissoute parce que les membres ne s’entendent pas, il y a des conséquences financières qui peuvent être potentiellement assez importantes : soit les investissements doivent être revendus sur le marché immobilier (taxe sur la plus-value) soit les associés souhaitent racheter personnellement les biens de la société et dans ce cas, ils auront en plus à supporter les frais de notaire habituels.

Pour éviter de faire trancher un désaccord par le tribunal, il faut bien prévoir dans les statuts, les conditions de décisions (pourcentage des voix nécessaires) qui évitent des blocages, les clauses de dissolution de la société, les clauses d’entrée ou de sortie d’un associé…

Il ne faut pas oublier, non plus, que les associés sont solidaires des dettes contractées (un crédit par exemple) pendant leur présence dans la société et même après l’avoir quittée. Cette solidarité s’exerce en proportion de la part de chaque associé dans le capital (en cas de non solvabilité de la SCI). En pratique, l’associé qui détient 20% du capital pourra être appelé à payer 20% des dettes de la société.

La SCI est avant tout une personne morale. Elle doit donc nommer un gérant, ouvrir un compte bancaire qui dans la plupart des banques est un compte professionnel (les frais de gestion sont plus élevés), et tenir une comptabilité. Le gérant peut être l’un des associés (ou pas) et peut être rémunéré (ou pas). Tout ceci doit être décrit dans les statuts de la société.

Le fait d’être considéré comme une personne morale entraîne aussi des contraintes réglementaires :

  • les fonds de la société que l’on souhaite placer ne peuvent bénéficier de la plupart des placements bancaires réservés aux personnes physiques,
  • les fonds empruntés ne peuvent pas bénéficier de certains types de crédits réservés aux personnes physiques (PEL, prêt 0%, …),
  • en cas de difficultés de paiement, la SCI ne peut bénéficier du délai de grâce prévu à l’article L313-12 du Code de la consommation (réservé aux particuliers). Elle peut toutefois engager une demande de délai sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil,
  • la SCI ne bénéfice pas du délai de rétractation pour l'achat d'un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, réservé aux non-professionnels),
  • les locations consenties par la SCI sont soumises à des baux de 6 ans.

La SCI composée d’associés qui ont tous des liens de parentés (jusqu’à la 4ième génération incluse) est dénommée SCI familiale ; elle est définie à l’article 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’avantage de cette forme de SCI est de pouvoir s’affranchir d’une partie des contraintes imposées aux bailleurs personnes morales et de pouvoir consentir des baux d’une durée de 3 ans (alors que les autres personnes morales doivent proposer des baux de 6 ans).

La SCI dans le cadre de l’achat de sa résidence principale

L’achat en SCI d’une résidence principale n’a vraiment un intérêt que lorsque l’on souhaite éviter les problèmes d’indivision en cas de décès d’un associé. Par exemple, lorsque les associés ne sont pas mariés (ou pacsés) ou lorsque la famille est recomposée (enfants de différentes unions). Voir aussi le site de l’ANIL.

On peut imaginer dans ce cas un démembrement croisé des parts de la SCI. Prenons l’exemple de deux associés de SCI qui ne sont pas mariés et qui détiennent chacun 50% des parts selon les modalités suivantes :

  • 50% de la nue-propriété de ses propres parts
  • et 50% de l’usufruit des parts de l’autre personne.

Au décès de l’un d’eux, son usufruit s’éteint conformément à l’article 617 du code civil. Le survivant dispose alors de la pleine propriétée de 50% des parts de la SCI et de l’usufruit sur l’autre moitié des parts. La nue-propriété des parts de la personne décédée reviendra aux héritiers de celui-ci mais le survivant pourra continuer à résider dans le bien appartenant à la SCI du fait qu’il détient 100% de l’usufruit et que lesdits héritiers ne pourront pas demander la vente du bien.

La SCI dans le cadre de la donation/succession

Contrairement à l’indivision, une décision dans la SCI ne nécessite pas l’unanimité mais la majorité telle que définie dans ses statuts.

La SCI familiale intégrant des enfants permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’organiser sa succession au travers de donations. Elle s’adresse à des patrimoines importants qui dépassent largement les plafonds d’exonération de droits de succession. L’objectif est de pouvoir optimiser les donations aux enfants en leur cédant des parts de la société périodiquement et rester ainsi systématiquement sous le plafond d’exonération plutôt qu’un bien complet dont le montant est supérieur.

Les inconvénients d’intégrer des enfants (ou des mineurs en général) dans une SCI, vient du fait que pour toute décision de vente d’un bien immobilier pour le compte d'un mineur, il est nécessaire d’obtenir unedécision du tribunal de grande instanceen plus de l’accord de leurs parents ou tuteur. Or, cette procédure peut être assez longue. C'est aussi le cas du démembrement de propriété pour lequel le mineur aurait donation de la nue propriété.

Une autre possibilité est de pouvoir faire une donation temporaire (pour quelques années) de l’usufruit des parts de la SCI (part des loyers encaissés) à ses enfants, par exemple pendant la durée de leurs études. Si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal parental et n’a pas d’autre revenu, cela permet d’éviter l’imposition sur le revenu du montant de la donation.

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