PEL : comment est calculé le Prêt épargne logement ?

Le taux des Plans épargne logement ouverts à compter du 1er février prochain sera ramené à 2%, contre 2,50% actuellement. Un changement qui affecte directement le rendement du produit, mais aussi les droits à prêt dont bénéficie l’épargnant à mesure qu’il y place son argent. Quelques rappels sur le fonctionnement du Prêt épargne logement.

Collecte record oblige, on a beaucoup parlé ces derniers mois de la « bonne affaire » que constitue le Plan épargne logement et son taux de 2,50% (2,11% net). Au risque d’oublier que le PEL n’est pas seulement un pur produit d’épargne, mais qu’il permet également de bénéficier d’un prêt immobilier, un « prêt PEL », à des conditions censées être avantageuses.

Ces « droits à prêt » sont accumulés au cours de la vie du PEL pendant la phase d'épargne. Leur montant est équivalent à la somme des intérêts bruts générés par le Plan, et dépend donc de l’effort d’épargne : plus vous mettez de côté, plus vous générez des intérêts et plus les droits à prêt seront importants. Le titulaire peut transformer ces droits en prêt à l’échéance de son plan ou au moment de sa clôture si celle-ci intervient au moins trois ans après l’ouverture. Dans ce second cas, c’est le montant des intérêts bruts à la dernière date anniversaire qui est retenu.

La réglementation actuelle du PEL permet également à ce titulaire de céder ses droits. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra les cumuler avec les siens et obtenir ainsi un prêt plus important. Toutefois, les conditions de ce transfert sont strictement encadrées. Cette cession ne peut se faire qu’au profit de son conjoint par mariage - les pacsés et les concubins sont exclus -, d’un membre de sa famille, notamment ses enfants, ou de la famille de son conjoint parmi une liste précise de bénéficiaires.

En savoir plus sur la cession de droits à prêt.

Coefficient multiplicateur

Une fois acquis ces droits à prêt, il reste à les transformer en crédit immobilier, qui doit être demandé dans la banque où le plan a été souscrit voire dans une autre banque, avec l’accord de cette dernière. Ce prêt épargne logement n'est cependant pas un droit, le financement reste soumis à l'étude du dossier et à l'appréciation de la banque qui peut refuser le crédit.

Ces droits à prêt ne sont utilisables qu'en respectant une double limite : une validité de 12 mois après le retrait des fonds du PEL ; une validité de 5 ans après la fin de la phase d'épargne (soit entre 4 et 10 ans après l'ouverture).

Le calcul du montant du prêt PEL implique un coefficient multiplicateur : les droits sont d'abord multipliés par 2,5 (hors acquisition de parts de SCPI) pour donner le total des intérêts de remboursement du futur prêt. L’étape suivante consiste à déterminer le montant du crédit équivalent à ce total, en fonction de la durée de remboursement entre 2 et 15 ans, et qui est plafonné à 92.000 euros. On obtient ainsi un tableau où le montant empruntable décroit en fonction de la durée.

Ce montant, évidemment, dépend du taux d’intérêt du Prêt épargne logement. Actuellement (et depuis le 1er août 2003), ce taux est de 4,20% et a donc perdu tout attrait dans le contexte actuel, marqué par des taux immobiliers historiquement bas. C’est pour cette raison que le gouvernement, en même temps qu’il annonçait la baisse du taux du PEL, a aussi dévoilé une baisse du taux du prêt PEL, qui sera ramené à 3,20% au 1er février. 3,20%, c’est encore au-dessus des taux du marché actuels, même sur 15 ans (2,38% en moyenne, selon notre relevé effectué auprès de plusieurs enseignes). Toutefois, il faut se souvenir que l’horizon de placement d’un PEL est de 4 à 10 ans. D’ici là, un taux de 3,20% sur 15 ans redeviendra peut-être concurrentiel. D’autant que le prêt PEL, qui est considéré par les banques comme un apport personnel, peut permettre d’obtenir indirectement un meilleur taux sur son prêt principal…

Voir sur ce sujet : comment le montant du prêt PEL est-il calculé ?

Des montants plus importants à droits à prêt égaux

En attendant, cette baisse du taux du prêt PEL aura une conséquence immédiate : celle de relever mécaniquement le montant pouvant être emprunté, à droits à prêt égaux. Pour 1.000 euros de droits à prêt, le montant empruntable augmente ainsi d'environ 25% selon les durées, comme le détaillent les deux tableaux ci-dessous (1).

A effort d’épargne égal, par contre, le total des intérêts obtenus sur la nouvelle génération de PEL, et donc des droits à prêt, sera plus faible de 20% (2) et plus (3). Résultat : les deux effets se neutralisent et pour un placement identique sur un PEL à 2,50% ou un PEL à 2%, le montant du prêt épargne logement obtenu sera globalement du même ordre comme nous l'avons expliqué dans un précédent article sur ce nouveau PEL. Les mensualités seront en revanche bien plus avantageuses : 50.000 euros empruntés sur 15 ans au taux actuariel de 4,20% donnent une mensualité de 373 euros, contre 349 euros pour un taux de 3,20%. Ce qui représente une économie de 4.300 euros sur le coût total.

Enfin, le PEL ouvre également droit au versement d’une prime par l’Etat, qui permet d’optimiser le rendement du produit, et qui représente un point de rémunération supplémentaire dans la limite de 1.000 euros voire de 1.525 euros en cas de financement de « logements verts ». Cette prime est toutefois conditionnée à l'octroi d'un prêt PEL, une condition qui peut être réalisée en demandant un prêt PEL de seulement 5.000 euros, le minimum requis !

Plus d’informations sur l’optimisation de Plan épargne logement

(1) Calculs effectués sous réserve des modifications réglementaires du PEL à compter du 1er février 2015

(2) Autrement dit, il y a une baisse de rémunération de 20% entre un PEL rémunéré à 2,50% et un PEL à 2%.

(3) A cause d'une moindre capitalisation des intérêts et de l'impact des cotisations sociales.