Crédit immo : faut-il calculer le taux d'endettement de 35% avant ou après impôt ?

Désormais, pour emprunter, il ne faut pas que votre mensualité de crédit dépasse 35% de vos revenus mensuels. Longtemps tacite, la règle des 33% de taux d'endettement est désormais gravée dans le marbre, à 35%, suite aux annonces du Haut Conseil de stabilité financière. Mais comment prendre en compte le prélèvement mensuel d'impôt sur le revenu ?

Votre question, John, fait suite à l'annonce du HCSF, entité présidée par le ministre de l'Economie et des Finances Bruno Le Maire : ce Haut Conseil grave dans le marbre des règles plus strictes pour emprunter. En bref, les banques n'accorderont plus que des prêts immobiliers d'une durée maximum de 25 ans, et ce à des ménages dont le taux d'endettement est inférieur (ou égal) à 35%. Certains ménages dépassant ces limites pourront toujours emprunter mais les banques devront limiter les dossiers « hors cadre » à 20% des crédits accordés. Jusqu'à présent, ces règles n'étaient que de simples recommandations et elles vont devenir une norme (synonyme de sanctions potentielles pour les banques) à compter de janvier 2022.

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Reste, effectivement, une ambiguïté : quels revenus faut-il prendre en compte pour calculer votre taux d'endettement ? La faute au prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu : la banque se base-t-elle sur le salaire « net à payer avant impôt sur le revenu » ou sur le « net à payer en euros », après prélèvement de l'impôt mensuel ?

Toujours le « revenu net avant impôt de l’emprunteur »

Jusqu'à présent, aucune ambiguïté : c'est le « net à payer avant impôt sur le revenu » qui est pris en compte par la banque. Cela figure même en noir sur blanc dans l'annexe de la recommandation du HCSF qui est appliquée depuis janvier 2021 : le revenu annuel pris en compte pour jauger le taux d'effort correspond « au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) », précise le HCSF. Or Bercy se veut limpide sur le contenu de la « norme juridiquement contraignante » qui doit être publiée « dans les jours à venir » : elle sera identique (ou quasi identique) à la recommandation actuelle.

Sollicitée par MoneyVox, la Fédération bancaire française (FBF) confirme donc : « Dans l’attente de la publication par le HCSF de la norme, à notre connaissance, les revenus pris en compte pour le taux d’effort de 35% s’entendent avant impôt ». Cette logique vaut aussi pour les travailleurs indépendants et les particuliers perçevant des revenus fonciers ou autres revenus complémentaires : sont pris en compte l'ensemble des revenus annuels réguliers, avant impôt sur le revenu.

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