Crédit immo : alerte sur les taux qui augmentent ?

Pour la première fois depuis plusieurs mois, des banques augmentent leurs taux pour les crédits immobiliers. Faut-il y voir le début d'une remontée générale des taux immobiliers ? Pas si sûr.

Est-ce le début de la fin ? Sur l’ensemble du mois de février, le taux de crédit immobilier moyen est descendu à 1,14%, tout proche des records de fin 2019 qui étaient entre 1,11% et 1,13%. C’est ce qu’a révélé mardi le dernier relevé de l’Observatoire Crédit-Logement CSA, qui associe les principales banques françaises à un institut d'études de marché.

« Retournement haussier »

Pourtant, au vu des derniers communiqués des courtiers qui viennent d’être publiés, il y a de quoi se demander si la fête est finie. « Premières remontées des taux de crédit depuis 4 mois », prévient Vousfinancer. « Retournement haussier, lâche Emprunt Direct qui fait état d’augmentation jusqu’à +0,2 point pour les durées d’emprunt les plus longues. « Cette hausse annule pour partie les baisses enregistrées au cours des deux derniers mois », calcule le courtier.

Ces hausses s’expliquent par les tensions sur les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans (OAT 10 ans) qui servent de référence aux banques pour déterminer les taux d'intérêt de leurs crédits immobiliers. Face aux inquiétudes concernant un retour de l’inflation, les investisseurs vendent leurs obligations à faible taux pour en acquérir de nouvelles à un rendement plus élevé, entrainant fin février une légère appréciation des taux des OAT. Mais pour autant, on ne sent pas de panique chez les professionnels du financement de l’immobilier. D'ailleurs, après un bref passage au-dessus de 0% le 25 février, l'OAT à 10 ans est repassé en territoire négatif, d'après le relevé au 3 mars de la Banque de France. Surtout que, par ailleurs, d'autres éléments de contexte continuent à plaider en faveur d'un maintien des conditions de financement attractives.

Avec la crise, les ménages laissent plus d’argent qu’avant notamment sur leurs comptes courants. Et les banques ont donc tout intérêt à le prêter plutôt que d’être obligées de le déposer à la Banque centrale européenne (BCE) qui applique une taxe de 0,5%. Pour soutenir l’activité, la BCE pousse les établissements bancaires à réinjecter l’épargne des particuliers dans le circuit économique. Dans ce contexte, cela « pourrait conduire les banques à ne pas répercuter totalement cette hausse des taux d’emprunt d’Etat dans leurs prêts immobiliers », estime Vousfinancer. D'ailleurs, selon l'enseigne, de nombreux établissements ont continué à baisser leurs taux ou les ont laissés stables. « Nous pensons qu’il est un peu tôt pour parler d’une remontée des taux immobiliers. Par ailleurs, les banques ont encore des dépôts importants et peuvent financer le crédit immobilier pour bonne part sur ces ressources », abonde Pierre Chapon, président du courtier Pretto.

Les meilleurs profils toujours chouchoutés

« Rien n’indique que ce soit le début d’un mouvement de remontée pour l’instant. En effet, les banques ont des objectifs de production de crédit élevés dans un marché moins dynamique qu’il ne l’était en début d'année dernière ce qui devrait les inciter à continuer à proposer des taux attractifs pour capter de nouveaux clients avec même des réductions de taux qui peuvent encore être proches des records pour les meilleurs profils ! » constate Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. D’après elle, si les taux moyens restent stables à 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,45% sur 25 ans, il est possible d'obtenir mieux : 0,55% 15 ans, 0,80% sur 20 ans et 1% sur 25 ans. Des taux alléchants réservés notamment aux particuliers ayant un apport d’au moins 15% et dont l’activité professionnelle est stable.

Au-delà du niveau des taux, les courtiers constatent que les récentes règles établies par les autorités pour assouplir l’octroi des crédits immobiliers sont une bouffée d’oxygène pour de nombreux candidats. Désormais, le taux d’endettement maximum, assurance emprunteur incluse, est porté à 35%, contre 33% auparavant.

« Grâce à la hausse du taux d’endettement, un couple avec 5 000 euros de revenus nets par mois peut rembourser chaque mois 100 euros de plus (1 750 euros de mensualité, contre 1 650 euros à 33% d’endettement). Avec des taux passés de 1,70% sur 25 ans en février 2020 à 1,40% actuellement – (+ 0,30% d’assurance), il peut ainsi emprunter 417 000 euros assurance incluse contre 380 000 euros il y a un an, soit 37 000 euros de plus ! », illustre Vousfinancer. D’après les calculs de Pretto, plus de 60 000 ménages bloqués l’année dernière par le taux d’endettement à 33% vont pouvoir revenir pour bénéficier d’un crédit immobilier.

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