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Frais de notaire et revente d'une VEFA

Le financement de la VEFA

Protection de l'emprunteur

Dès lors que le financement de la VEFA est consenti à un particulier, le contrat de prêt est soumis aux dispositions de la loi Scrivener 2.

Les sommes sont débloquées sur les appels de fonds du constructeur contresignés par l’emprunteur.

Le plus souvent, le remboursement du prêt fait l’objet d’un différé (partiel ou total) afin que l’emprunteur ne commence à amortir le prêt qu’après la livraison du bien financé.

Frais de notaire

Les frais de notaires sont moins élevés sur un bien acquis en VEFA que sur un immeuble déjà construit. Cela tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière fixée à 0,615% contre 4,89% pour les logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global de 3 à 4 % dans le neuf et de 7 à 9 % dans l'ancien.

La revente d'un bien acquis en VEFA

La TVA en cas de revente

La TVA exigible dans la vente d’immeuble à construire est facturée par le vendeur à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux, sur chacun des versements effectués par l’acquéreur.

Un particulier peut être redevable de la TVA immobilière lors de la première cession d'un immeuble neuf dans les cinq ans de l'achèvement des travaux.

La TVA est applicable non seulement à la cession du logement mais également à la cession du terrain sur lequel il est édifié.

Le taux de la TVA exigible sur la vente d’immeuble à construire est de 19.60 % du prix de cession hors taxe, ou de la valeur vénale hors taxe. En Corse la TVA est de 8%, dans les DOM, elle est de 8,50%.

Il n’y a jamais d’exonération de la TVA quand un bien est vendu dans les cinq ans de son achèvement. Le fait que ce soit la vente d’une résidence principale n’a aucune incidence. Mais, dès lors que les cinq ans sont écoulés, ou qu’une mutation est déjà intervenue au profit d’une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens, la vente n’est plus soumise à la TVA mais au droit commun de la taxe de publicité foncière à la charge de l’acheteur.

Sont déduites de la taxe brute, les taxes (TVA) portées sur les factures de construction et de prestations de services d’intermédiaires.

La taxe qui a été facturée par un intermédiaire intervenu lors de la négociation pour la vente du bien est déductible (commission à charge du vendeur).

Il est indispensable de justifier de la TVA déductible par des factures de construction et prestations annexes, mentionnant la taxe.

Le montant de cette TVA est dû par le vendeur.

Exemple de calcul de la TVA immobilière

Une personne achète un terrain à 100.000 € (exonéré de TVA) et y fait construire une maison d’une valeur de 140.000 €TTC. La personne souhaite revendre l’ensemble moins de 5 ans après l’achèvement de la construction au prix global de 300.000 €.

Quel sera le montant de la TVA à régler ?

La taxe brute due est calculée sur le prix hors taxe du bien (terrain + construction) ; soit 300.000 / 1,196 = 250.836 €HT et une TVA de 49.164 €.

On pourra déduire la TVA payée sur les travaux de construction soit 140.000 – (140.000 / 1,196) = 22.943 €.

En conséquence, le montant de la TVA due lors de la vente sera de 26.221 € (49.164 - 22.943).

Le vendeur ne percevra donc qu’une somme de 273.779 € (300.000- 26.221) au titre du prix de vente.

VEFA : Cadre et contrat de réservation, contrat de vente, livraison du logement, financement et revente en TVA.

Et aussi : la simulation d'emprunt avec différé et déblocages progressifs, la protection de l'emprunteur.

© cbanque.com / Françoise Coppin / avril 2009 - Droits réservés

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