La livraison d'une acquisition en VEFA

La livraison du logement en VEFA

Les garanties citées ci-après (de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la garantie décennale) courent à partir du jour de la réception de l'ouvrage.

La réception des travaux

Le vendeur, en sa qualité de maître d’ouvrage, effectue la réception de la construction avec les entreprises. Un procès-verbal est établi dans lequel sont consignés toutes les malfaçons et tous les défauts apparents.

Le vendeur pourra faire jouer la garantie de parfait achèvement qu’il détient et exiger de l’entrepreneur la réparation des défauts constatés.

La livraison du bien

Lors de la remise des clés, il est conseillé de demander la copie du procès-verbal de réception.

L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour faire un état des lieux et lister les anomalies (vices apparents). Celles-ci doivent être réparées dans de délai d'un an ; à défaut, le tribunal peut être saisi avant l'expiration de ce délai.

En cas de réserves, l’acquéreur peut consigner le solde du prix entre les mains de son notaire ou d’un établissement financier.

La consignation du prix

Dès lors que l'immeuble est supposé achevé, l’acquéreur doit verser 95% du prix. Mais l'achèvement n'implique pas l'absence de vices cachés ou de défauts de conformité.

Si l’acquéreur fait des réserves relatives à la conformité de l’immeuble, il peut consigner 5% maximum du prix jusqu'à la réparation des désordres signalés.

La consignation garantit à l’acquéreur que le vendeur réalisera les mises en conformité réclamées. A défaut, l’acquéreur peut demander au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires.

Si la vente porte sur une maison individuelle pour laquelle le vendeur n'a pas fourni de garantie financière d'achèvement, la retenue maximum est de 15 %.

Le vendeur ne peut refuser de remettre les clés à l’acquéreur dès lors que ce dernier a consigné le solde du prix. En cas de refus abusif, il convient de saisir le juge des référés.

Le retard de livraison

Un retard dans la livraison n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde mais il peut justifier d’une indemnisation en faveur de l’acquéreur, en application de la clause de pénalités prévue au contrat.

Ce retard peut parfois faire l’objet d’un dédommagement sur frais réels justifiés quand le préjudice de l’acquéreur est important (frais de garde-meubles, hôtel,…).

Les vices apparents

Un vice est dit apparent s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l'année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l'exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l'entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur, de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

Les vices cachés

Il s'agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie,…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l'assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d'application de la garantie décennale. Ainsi, les désordres liés aux éléments d'équipement de la maison, dès lors que ceux-ci :

sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures,
rendent la maison impropre à sa destination.

Par exemple :

installation de chauffage au sol défectueuse,
carrelages dont la pose détériore le support,
décollement d'un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse,
installation de chauffage ne permettant pas d'obtenir une température suffisante.

Par contre sont exclus de la garantie décennale les désordres à caractère esthétique.

Les défauts de conformité

Le promoteur doit livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).

On retient le défaut de conformité lorsque la chose livrée est techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat, aux annexes, aux plans…

Tout manquement à ce niveau autorise l’acquéreur à agir dans les trente ans qui suivent l'achèvement des travaux pour demander des dommages-intérêts.

L'isolation phonique

La loi vous fait bénéficier l’acquéreur d'une garantie d'isolation phonique. Si un défaut est constaté à ce niveau, l’acquéreur peut, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.

Les éléments d'équipements

Les équipements du logement (cuisine intégrée, radiateurs, etc.) font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement.

Il s’agit des éléments d'équipement séparables du gros œuvre. Ils peuvent être enlevés ou séparés sans abîmer le gros œuvre. Ces éléments comprennent :

les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l'article R111-26 du code de la construction et de l'habitation,

les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets.

L’acquéreur dispose donc de deux ans pour agir.

L'entrée dans la copropriété

Avant la livraison des appartements, le syndic provisoire prépare la gestion de la copropriété ; il souscrit les contrats d’entretien obligatoires.

L’assemblée des copropriétaires va voter le budget proposé par le syndic et un appel de fonds va être effectué afin d’assurer le financement des premières dépenses de la copropriété.

Le syndic élu par l’assemblée des copropriétaires devra procéder à l’état des lieux des parties communes de l’immeuble.