Prêt immobilier : un taux dépassant 2,6%, c'est interdit !

Mauvaise nouvelle pour les ménages qui ont du mal à finaliser un dossier de crédit immobilier ! Après être légèrement remontés courant 2020, les maximums légaux pour les crédits bancaires (ou seuils de l'usure) repartent à la baisse. Ce qui fragilise encore plus la capacité d'emprunt des plus fragiles.

Une offre de prêt immobilier sur 18 ans avec un taux annuel effectif global (TAEG) de 2,55% ? Illégale ! Un crédit sur 20 ans avec un taux global de 2,70% ? Interdit ! Les nouveaux seuils de l'usure, maximums légaux du crédit, ont été publiée au Journal officiel. Et ils baissent légèrement. Le taux de l'usure applicable aux prêts sur 20 ans ou 25 ans retombe ainsi à 2,60% pour le 2e trimestre 2021, contre 2,67% lors des premiers mois de 2021.

Précision d’importance : ce seuil de l’usure concerne bien le TAEG du crédit, et non le « taux nominal » souvent mis en avant par les courtiers ou banquiers. Le TAEG prend en compte les intérêts du prêt ainsi que les frais liés (assurance, dossier, garantie...). Les taux de l'usure ne concernent évidemment que les nouvelles offres de prêt.

Pourquoi les taux de l'usure baissent-ils ?

Ces seuils - que les établissements de crédit ont interdiction de dépasser - sont publiés chaque trimestre au Journal officiel. Ils sont calculés sur la base des taux effectifs pratiqués dans ces mêmes établissements au cours du trimestre écoulé. Ainsi, pour les prêts de 20 ans et plus, le taux moyen ainsi évalué par la Banque de France était de 1,95% au 1er trimestre 2021. Cette moyenne est ensuite augmentée d’un tiers pour fixer le taux de l’usure. Simple rappel : en théorie, l'existence des seuils de l'usure est censée évitée à certains emprunteurs fragiles de s'endetter trop lourdement, à des taux trop élevés vis-à-vis de la concurrence.

Ces seuils doivent suivre la courbe des taux immobiliers, lesquels ont amorcé une esquisse de rebond ces derniers mois... Mais « il y a un écart de 3 mois entre les taux moyens utilisés pour déterminer l’usure, et les conditions proposées par les banques et c’est cela qui pose problème, explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Ainsi le taux de l’usure des prêts immobiliers a encore baissé pour le 2e trimestre (...), alors que certaines banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 à 0,20% en moyenne. »

Pour qui est-ce une mauvaise nouvelle ?

Pour tous les emprunteurs présentant un « bon dossier », ceux qui obtiennent un crédit immobilier sans difficulté voire qui ont les moyens de mettre les banques en concurrence pour faire baisser leur taux, cela ne change rien. En revanche, pour ceux qui ont déjà du mal à obtenir un crédit, notamment suite au tour de vis bancaire dicté par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), cette baisse des taux de l'usure peut être une mauvaise nouvelle.

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« Certaines catégories d’emprunteurs risquent d’être davantage pénalisées par le taux d’usure, développe Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer, dans un communiqué. Il s’agit des emprunteurs les plus risqués en termes de santé (senior, risques aggravés), ou d’emprunteurs fragiles à qui on conseille de s’assurer à 200% ou de souscrire une assurance perte d’emploi dont le taux pourrait dépasser plus fréquemment le seuil de l’usure en raison du poids très important de l’assurance dans le TAEG. Les emprunteurs modestes peuvent également être encore impactés en raison des écarts de taux pratiqués par les banques selon les revenus et l’apport. »

Astrid Cousin, porte-parole du courtier en assurance Magnolia.fr, soulignait elle aussi récemment le poids important de la garantie perte d'emploi dans le calcul du TAEG : « Il est primordial que l’emprunteur comprenne avant de signer que cette garantie reste optionnelle. Une fois souscrite, c’est le début des ennuis pour pouvoir s’en débarrasser. »

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