Impôt : comment déclarer son patrimoine à l'IFI sans trop payer

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Une villa luxueuse
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C’est au contribuable d’estimer si son patrimoine immobilier dépasse le seuil légal d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Mais il est possible d’alléger la note à payer, en toute légalité.

C'est moins que les 4 milliards d'euros de l'impôt sur la fortune (ISF), mais ce n'est pas négligeable pour autant. L'ISF à la sauce Macron qui s'appelle désormais impôt sur la fortune immobilière (IFI) devrait rapporter 1,5 milliard d'euros en 2019, après 1,2 milliard en 2018. Une taxation qui concerne plus de 100 000 ménages dont le patrimoine immobilier net au 1er janvier de l’année d’imposition est au moins égal au seuil de 1 300 000 euros par foyer fiscal. La déclaration IFI prend en compte les biens immobiliers des époux quel que soit leur régime matrimonial, ceux des partenaires de pacs ou concubins notoires, ainsi que ceux de leurs enfants mineurs. Voici comment réduire le montant de l’impôt à payer.

Quel est le patrimoine immobilier imposable ?

Entrent dans le champ de l’IFI les biens et droits immobiliers dont le foyer fiscal est directement propriétaire, notamment les maisons, appartements, villas qu’ils soient occupés ou non, donnés en location ou pas, ainsi que les terrains.

Si les personnes morales ne sont pas soumises à l’IFI, les actifs immobiliers dont elles sont propriétaires peuvent impacter la situation patrimoniale de leurs associés. Les parts ou actions des sociétés sont en principe imposables à hauteur de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus par la société, sauf si ces actifs immobiliers sont affectés à son activité opérationnelle.

Exemple pratique

Un associé détient 30% des parts ou actions d’une société exerçant une activité industrielle dans un bâtiment d’usine lui appartenant. Celle-ci possède par ailleurs un immeuble de logements. Le bâtiment d’usine est exclu car il sert à l’activité opérationnelle de la société. Ce n'est pas le cas de l’immeuble de logements qui va donc entrer dans l’assiette de l’IFI de l’associé à hauteur de la fraction qu’il représente dans les parts ou actions détenues par ce dernier.

Afin de ne pas désavantager les associés minoritaires, sont exclues du champ de l’IFI les parts et les actions de sociétés opérationnelles dont le contribuable détient moins de 10%. L’associé qui est légèrement au-dessus de ce seuil, a intérêt, quand cela est possible, à réduire sa participation pour revenir sous les 10%.

Evaluer les biens immobiliers au plus juste

L’IFI est un impôt déclaratif : c’est au contribuable de déterminer s’il est ou non imposable, et fixer la valeur des biens. L’évaluation est une opération délicate et très importante comportant un double risque : le bien évalué au dessus de sa valeur va mécaniquement augmenter la note de l’IFI à payer. En cas de sous-évaluation, le fisc se fâche et redresse. Il est donc nécessaire d’apporter toute votre attention à l’évaluation des biens que vous déclarez à l’IFI. Mais comment calculer le juste prix ?

La loi ne dit pas comment il faut calculer le patrimoine. Elle prévoit simplement qu’il doit être évalué en fonction de sa valeur vénale au 1er janvier de l’année, c’est à dire le prix que vous pourriez en obtenir si vous le mettiez en vente. La valeur vénale d’un bien immobilier prend en compte de nombreux critères : situation géographiques, qualités architecturales, état d’entretien, surface... Des facteurs négatifs peuvent diminuer la valeur vénale : un appartement en rez-de-chaussée ou au 1er étage n’a pas la même valeur qu’un autre situé en étages. Autres facteurs possibles : des fenêtres donnant sur une rue passante, sur une décharge, sur un local poubelle, un logement situé près d’une voie ferrée...

Un calcul fiable

Pour obtenir un évaluation fiable de vos biens immobiliers, vous pouvez utiliser le service Patrim disponible gratuitement sur le portail www.impots.gouv.fr. L’évaluation n’est pas anonyme : pour accéder à Patrim, vous devez utiliser vos identifiants fiscaux.

Optimiser sa résidence principale

La résidence principale est un actif immobilier soumis à l’IFI, mais moyennant un abattement de 30% sur sa valeur vénale. Autrement dit, ce bien est imposable sur 70% de sa valeur. Le fisc permet aussi de déduire les emprunts contractés pour financer le bien à hauteur de 70% de sa valeur vénale.

Exemple pratique

Une résidence principale d’une valeur vénale de 300 000 euros a été acquise au moyen d’un crédit immobilier de 290 000 euros. La valeur déclarée à l’IFI sera de 210 000 euros (300 000 euros - 30% d’abattement) à laquelle se soustrait 290 000 euros de crédit immobilier déductible. Dans ces conditions, il n'y aura pas d'imposition à l'IFI sur la résidence principale.

Les personnes soumises ou susceptibles d’être dans le champ de l’IFI ont tout intérêt à acquérir leur résidence principale avec un crédit immobilier d’un montant le plus élevé possible. L'emprunt va ainsi substantiellement réduire la valeur vénale du logement imposable à l’IFI, voire l’effacer totalement.

L’immobilier locatif permet d'obtenir une décote

Un logement loué permet au propriétaire de réduire sa valeur aux yeux du fisc. Le calcul est simple. Il suffit de déterminer la valeur vénale du bien et d'appliquer ensuite une décote 20% dans le cas d'un bail de droit commun de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports entre locataires et propriétaires. Pour un logement soumis à la loi de 1948 dont la reprise est interdite jusqu’au décès du locataire, le fisc autorise une décote de 40% à 50% de sa valeur vénale. Autre source de décote possible oscillant entre 20% et 30%, l’indivision qui empêche de vendre le logement sans l’accord des autres indivisaires.

Lorsque l’habitation comporte plusieurs facteurs négatifs, les décotes se cumulent. Ainsi pour un logement détenu en indivision et loué sous la loi de 1948, il est possible de cumuler deux décotes.

Le plafonnement à 75%

Le plafonnement est une mesure de sauvegarde destinée à éviter que le cumul des impôts – IFI, IR, prélèvements sociaux et surtaxe sur les hauts revenus - ne puisse excéder 75% des revenus du contribuable. Tout exécdent vient diminuer le montant de l’IFI à payer. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts (BOFiP-Impôts) indique la liste des revenus servant au calcul du plafonnement de l’IFI et précise qu’il s’agit de tous les revenus, plus values et produits de l’année précédente, encaissés en France ou hors de France, y compris s’ils sont exonérés d’impôt sur le revenu.

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Michèle MEINAC

© cbanque.com / MM / Mars 2019