Garanties de prêt immobilier : cautionnement, hypothèque, PPD...

Dans le cadre d'un prêt immobilier, votre banque demandera généralement une garantie. Si vous n'honorez pas les remboursements, ce dispositif juridique lui permettra de vendre le bien pour récupérer les fonds octroyés.

On distingue quatre types de garanties : le cautionnement, l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers et le nantissement.

Le cautionnement

Le cautionnement représente, depuis le début des années 2010, la majorité des garanties prises par les établissements bancaires. En pratique, une société de cautionnement mutuel s'engage à payer la dette d'un emprunteur en cas de défaillance de celui-ci. Ce type d'établissement pratique la mutualisation des risques, c'est-à-dire qu'en contrepartie de la couverture de la caution, l'emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son crédit sur un fonds garanti. Les banques sont plutôt favorables à ce type de garantie car elles n'ont pas à gérer de contentieux directement avec le client et sont assurées d'obtenir le remboursement du crédit.

La contribution versée à la société de caution se divise souvent (mais pas systématiquement) en deux parties : une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution et une contribution versée au fonds mutuel de garantie (FMG), qui peut, selon les établissements, être partiellement ou totalement reversée à l'emprunteur à la fin du crédit.

Cette garantie est plutôt intéressante car elle peut être utilisée pour des biens neufs ou anciens et ne nécessite aucuns frais de notaire, ni de mainlevée. Toutefois, ces avantages sont contrebalancés par le montant des sommes à verser par l'emprunteur pour la mise en place du cautionnement, qui peut s'avérer plus important que pour une garantie hypothécaire.

Les frais de cautionnement varient selon les sociétés et peuvent être différents selon qu'il s'agisse d'un prêt classique ou d'un prêt réglementé ou encore selon l'âge des emprunteurs.

L'exemple de Crédit Logement

La caution de Crédit Logement - organisme détenu par la plupart des banques françaises - est la plus connue. Son coût est calculé, sur chaque prêt, en fonction du capital emprunté.

Par exemple, pour un capital emprunté de 100 000 euros, à la mise en place du prêt, vous paierez la garantie Crédit logement 1 610 euros (Barème Classic au 1er janvier 2019), répartis de la sorte : 490 euros pour la commission de caution, acquise définitivement et 1 120 euros pour le fonds mutuel de garantie. Mais, en fin de prêt, Crédit Logement devrait vous rembourser 801 euros (soit 71% de la somme versée sur le Fonds, le taux de restitution pouvant être révisé trimestriellement).

Crédit Logement propose, par ailleurs, un barème Initio accessible quand l'emprunteur (ou l'un des coemprunteurs) est âgé de moins de 37 ans, et pour lequel la commission de caution est payée en fin de remboursement du prêt, par déduction sur les sommes remboursées au titre du FMG. Dans ce cas, pour un prêt de 100 000 euros, le coût initial est de 1 120 euros et le remboursement final de 201 euros (barème Initio Standard au 1er janvier 2019). Ce barème revient un peu plus cher mais permet d'éviter d'avancer les fonds.

Il existe d'autres sociétés de cautionnement, quelquefois affiliées directement à des banques comme la SACCEF (Caisses d'Épargne), la CAMCA (Crédit Agricole), la SOCAMI (Banque populaire) ou le CMH (Crédit Mutuel)…

Les mutuelles

Comme les banques, certaines mutuelles d’assurance ou de prévoyance proposent un service de cautionnement à leurs adhérents.

C’est le cas des mutuelles de la Fonction Publique (Éducation nationale, RATP, Poste, Police...) pouvant se porter caution pour les fonctionnaires si le prêt est souscrit dans un établissement financier partenaire. La plus connue est la CASDEN qui permet aux salariés de l'éducation nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

Voir également les cautionnements souscrits par des personnes physiques

L'hypothèque

Garantie traditionnelle très répandue, l'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation (articles 2393 et suivants du Code civil). Autrement dit, lorsqu'un emprunteur consent une hypothèque sur un bien immobilier en garantie d'une dette, et qu'il ne honore pas ses remboursements, le prêteur pourra faire saisir ce bien et se rembourser avec le fruit de sa vente. L’hypothèque est très fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la construction d'une maison individuelle, des travaux ou encore lors de la renégociation d'un prêt.

Elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.

Pour l'emprunteur, cet acte notarié comporte un certain nombre de dépenses, comme les frais de publicité foncière (ou salaire du conservateur des hypothèques, avant 2013), les émoluments du notaire (proportionnels au montant du prêt), la TVA, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière (proportionnelle avec un montant minimum)... Plus le montant emprunté est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue car il existe des frais fixes (non proportionnels au montant de l’inscription).

Par exemple, en janvier 2019, pour un emprunt de 40 000 euros en France métropolitaine, les frais d'hypothèques s'élèveront à environ 1,37% alors que pour un crédit de 250 000 euros, ils seront d'environ 0,58%, d'après les données de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

Des tarifs préférentiels sont appliqués pour les prêts conventionnés (comme le prêt PAS), pour les prêts à taux 0% et les prêts PEL car ces prêts peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière et les émoluments de notaires, réduits.

La mainlevée d’hypothèque

Le remboursement total d'un crédit immobilier ne lève pas immédiatement l'hypothèque qui reste valable pendant la durée initiale du prêt augmentée d'un an, dans la limite de 50 ans. Au-delà, l'emprunteur n'a aucune démarche à faire, l'inscription s'éteint d'elle-même.

Si vous revendez votre bien avant le terme du crédit (cas d'un remboursement anticipé total), vous devrez vous acquitter des frais dits de « mainlevée d'hypothèque ». Cet acte notarié consiste à radier l'inscription d'hypothèque en cours et atteste que vous avez bien remboursé le crédit. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant initial du prêt et sont décroissants : ils représentent environ 1% du montant d'un prêt de 50 000€, 0,65% d'un prêt de 100 000€, et 0,45% d'un prêt de 200 000€.

Si le bien est revendu moins d’un an après le remboursement normal du prêt, les notaires acceptent généralement un courrier de la banque, attestant que le crédit a bien été remboursé. Dans ce cas-là, il ne sera pas nécessaire de procéder à une mainlevée de l’hypothèque.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers, confère, comme son nom l'indique, un privilège à un prêteur qui sera préféré aux autres créanciers. Ainsi, en cas de défaillance de son débiteur, le prêteur bénéficiant d'un PPD pourra faire saisir et vendre le bien, même si d'autres garanties ont été constituées sur ce bien (hypothèque, nantissement, gage).

Ce privilège ne peut porter que sur des biens existants (de l’ancien ou du neuf dont la construction est complètement terminée ou des terrains) puisqu'il est destiné à garantir le financement de l'acquisition d'un bien immobilier. Pour l'achat d'un bien en VEFA ou la construction d'une maison neuve, le PPD est possible, mais il ne pourra concerner que le premier acompte versé à la signature chez le notaire. Mais il semble que tous les conservateurs des hypothèques n'aient pas la même interprétation de la faisabilité dans ce cas. Aussi, en pratique, un PPD pour une VEFA reste rare et suppose une hypothèque en complément. Le PPD n'est généralement pas utilisé, non plus, sur un prêt relais, et n'est pas possible pour le financement de travaux.

Le privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte authentique et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Exonérée de la taxe de publicité foncière, son inscription est moins coûteuse qu'une hypothèque et donc plus avantageuse pour l'emprunteur.

Un seul PPD peut être pris sur un bien, contrairement à une hypothèque. Le PPD est par ailleurs prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque, et prend effet à la date de la vente.

Le nantissement

Le nantissement est défini dans le Code civil (articles 2355 et suivants) comme un contrat par lequel un débiteur remet un bien meuble incorporel (part sociale, portefeuille de titres, fonds de commerce) à son créancier en garantie d'une dette. Il peut s'agir d'une alternative à l'hypothèque ou la caution mutuelle si vous détenez des valeurs que vous pouvez mettre en garantie. Si l'emprunteur ne paie pas ses échéances, l'établissement bancaire a alors la possibilité de les vendre pour se rembourser. Cette garantie engendre peu de frais, mais elle est souvent réservée aux clients des banques, disposant d'un portefeuille de valeurs suffisant pour garantir leur crédit.

Le nantissement d'assurances vie est parfois utilisé en garantie du remboursement des crédits in fine.

Que se passe-t-il en cas de défaut de remboursement ?

Si jamais l'emprunteur n'honore plus ses remboursements, l'établissement créancier peut activer la garantie et procéder à la vente du bien hypothéqué, nanti ou sur lequel il dispose du privilège du préteur de deniers.

Les montants issus de cette vente seront déduits de la dette de l'emprunteur. Si la recette issue de la vente dépasse le montant de la dette, l'excédent est restitué à l'emprunteur. En revanche, si la somme est insuffisante, la banque peut poursuivre l'emprunteur pour tenter de récupérer la dette restante. Ce scénario est cependant rare, les établissements ayant l'habitude de prêter un montant sensiblement inférieur à l'estimation de la valeur du bien porté en garantie.

Ne pas confondre garantie et assurance emprunteur !

Les garanties bancaires sont à distinguer de l'assurance emprunteur. En effet :

  • Les garanties bancaires protègent exclusivement la banque contre les risques de non-paiement des mensualités du crédit par l'emprunteur.
  • L'assurance emprunteur, quant à elle, couvre principalement l'emprunteur (et indirectement la banque) contre les risques liés à sa santé. En cas de problème médical (entraînant une baisse importante de revenus) ou d'un décès, la compagnie d'assurance prend en charge le paiement des mensualités en lieu et place de l'emprunteur (ou de sa famille). Mais de ce fait, elle protège également la banque d'un risque de non-remboursement.

Dans la pratique, les banques réclament à la fois la souscription d'une assurance emprunteur et la prise d'une garantie bancaire.

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