Un immeuble neuf

Le Pinel est un dispositif d'incitation fiscale à l'investissement locatif dans le neuf ou les biens réhabilités considérés comme neufs, qui a remplacé le dispositif Duflot. Conditions, réduction d'impôt... Tout savoir.

Le dispositif Pinel en résumé

Le dispositif Pinel d'investissement locatif prend la forme d'une réduction d'impôt de 9%, 12% ou 14% du montant de l'acquisition (dans la limite de 300 000 euros), répartie sur respectivement 6 ans, 9 ans ou 12 ans (soit une réduction d'impôt maximum de 4 500 euros par an), accordée en contrepartie de l'acquisition d'un logement neuf ou assimilé.

Cette réduction est accordée sous réserve que le logement respecte certaines caractéristiques et qu'il se situe dans une zone de tension locative. Le propriétaire doit s'engager à le louer comme habitation principale d'un locataire pour un loyer plafonné.

Ce dispositif, considéré comme trop coûteux pour l'Etat, prendra fin au 31 décembre 2024, et ne sera pas remplacé. Ainsi, à compter de 2025, il n'y aura plus de dispositif de défiscalisation immobilière pour les particuliers.

Les opérations éligibles au Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, le contribuable doit acquérir un logement neuf. Il peut également s'agir d'une construction, d'une remise à neuf au sens fiscal (article 257 du Code général des impôts), d'une réhabilitation d'un logement considéré comme indécent (selon la loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs) ou d'une transformation en logement d'un local affecté à un autre usage que l'habitation. A compter du 1er janvier 2021, le dispositif est recentré sur les investissements dans des bâtiments d'habitation collectifs. Sont donc dorénavant exclus les biens pavillonnaires, par exemple.

L'acquisition ou le dépôt de la demande de permis de construire doit intervenir entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. L'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'achat en cas d'acquisition en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou celle d'obtention du permis de construire. Pour les travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation, l'achèvement doit avoir lieu avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. Si le logement a été acheté après de tels travaux, il ne doit avoir été utilisé ou loué depuis l'achèvement de ces travaux.

Le dispositif Denormandie, du nom d'un ancien ministre chargé de la Ville et du logement, étend depuis le 1er janvier 2019 la réduction d'impôt Pinel aux logements anciens, mais uniquement dans certaines villes du territoire, et ce jusqu'au 31 décembre 2024.

La localisation géographique du bien acheté

Les logements neufs (ou assimilés) doivent être situés dans des zones géographiques « se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements ». L'arrêté du 29 décembre 2012 précise que ces communes correspondent à celles de la zone A et de la zone B1. De même, le bien doit respecter certaines normes énergétiques : la réglementation thermique entrée en vigueur le 1er janvier 2013 (RT 2012), le label « BBC 2005 » ou le label « HPE - haute performance énergétique ».

Jusqu'en 2017, des dérogations étaient possibles pour des logements situés en zone B2 et C, après agrément du Préfet de région, justifié par une situation de tension locale du marché du logement. Depuis le 1er janvier 2018, plus aucun agrément en zone B2 et C ne peut être octroyé.

Toutefois, jusqu'au 31 décembre 2024, la région Bretagne expérimente un zonage déterminé localement par le préfet, qui arrête une liste de communes, après avis du Comité régional de l'habitat et de l'hébergement. Cette expérimentation s'applique aux achats de logements et, pour les constructions, aux dépôts de demande de permis de construire réalisés à compter du 1er avril 2020. Cette expérimentation devait initialement s'arrêter au 31 décembre 2021. Toutefois, la Loi de finances pour 2022 a prolongé ce dispositif dérogatoire jusqu'au 31 décembre 2024, pour s'aligner avec la date d'extinction du dispositif Pinel classique.

L'engagement de location en Pinel

Le propriétaire s'engage à mettre le bien en location nue à usage d'habitation principale pendant une durée initiale et irrévocable de six ou neuf ans. A la fin de cette première période, le propriétaire peut proroger son engagement par période de trois ans, pour une durée maximale de 12 ans.

Le loyer perçu ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas être supérieurs à des plafonds prenant en considération la localisation du logement et son type. Ces plafonds, fixés par décret, sont environ 10 à 20% inférieurs à ceux du marché afin que le dispositif permette l'accès aux classes modestes et moyennes, notamment celles se situant juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social. Les plafonds sont revalorisés, chaque année, en fonction de l'évolution annuelle de l'indice des prix à la consommation hors tabac.

Plafonds de loyers

Les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs à un plafond, multiplié par un coefficient correcteur tenant compte de la surface du logement. Pour les baux conclus en 2024, les plafonds sont les suivants :

Baux conclus en 2024Zone de location
Zone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
Plafond des loyers, par mètre carré18,89 €14,03 €11,31 €9,83 €

Le coefficient est calculé par la formule suivante, arrondi à la deuxième décimale la plus proche, sans pouvoir excéder 1,20 :

Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface du logement)

Ainsi, pour un logement de 100 m2 en zone A, le loyer hors charges ne devait pas dépasser 1 248,67 euros (soit 14,03 euros × 100 × 0,89) en 2024.

Plafonds de ressources

Voici les plafonds annuels de ressources des locataires pour 2024 :

Baux conclus ou renouvelés en 2024
Composition du foyer locataire
Zone de location
Zone A bisZone AZone B1Zone B2 / C
Personne seule43 475 €43 475 €35 435 €31 892 €
Couple64 976 €64 976 €47 321 €42 588 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge85 175 €78 104 €56 905 €51 215 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge101 693 €93 556 €68 699 €61 830 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge120 995 €110 753 €80 816 €72 735 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge136 151 €124 630 €91 078 €81 971 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+ 15 168 €+ 13 886 €+ 10 161 €+ 9 142 €

L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de sa date d'acquisition si elle est postérieure.

L'investisseur a toutefois la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, sous réserve de respecter les conditions de revenus et de loyers. La location à un membre du même foyer fiscal reste, en revanche, interdite.

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La réduction d'impôt Pinel

La réduction d'impôt accordée est un pourcentage du prix de revient du logement (ou de deux logements) dans la limite d'un plafond de 5 500 euros par m2 de surface habitable et de 300 000 euros. Ce taux de réduction est de :

  • 9% pour un engagement initial de 6 ans,
  • 12% pour un engagement initial de 9 ans (ou un engagement initial de 6 ans prorogé de 3 ans),
  • 14% pour un engagement total de 12 ans (quelle que soit la durée de l'engagement initial).

La réduction d'impôt est répartie sur la durée d'engagement et représente l'équivalent de 1,33% par an du prix de revient pendant les 9 premières années, puis, 0,507% au-delà de 9 ans. L'imputation de la réduction débute l'année de l'achèvement du logement ou l'année de l'acquisition de celui-ci si elle est postérieure.

Exemple : dans le cadre de l'achat d'un appartement neuf répondant aux critères de la réduction fiscale d'une valeur de 195 000 euros pour 65 m2, le contribuable pourra obtenir une réduction fiscale totale de 17 550 euros pour un engagement de 6 ans, 23 400 euros pour 9 ans et jusqu'à 27 300 euros pour 12 ans.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison d'un maximum de deux logements. L'avantage fiscal du dispositif est concerné par le plafonnement global de certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu (désignés communément comme les « niches fiscales ») qui est fixé à 10 000 euros pour l'imposition 2024.

La souscription à des parts d'une société civile de placement immobilier (SCPI), s'engageant à acheter et louer des logements dans les conditions du dispositif Pinel, permet également de bénéficier de la réduction d'impôt. Dans ce cas, la base de calcul de la réduction d'impôt est le montant de la souscription (ou 95% de la souscription pour les opérations réalisées avant le 1er septembre 2014).

Les investisseurs en Pinel, qui transférent leur domicile fiscal à l'étranger, conservent tout de même le bénéfice du dispositif fiscal. Dans ce cas, la réduction d'impôt s'impute sur les revenus perçus en France, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Cette réduction ne donne pas lieu à un éventuel remboursement.

Des taux dégressifs depuis 2023

La loi de finances pour 2021 a prolongé le dispositif Pinel jusqu'en 2024, mais a également instauré une baisse des taux à compter de 2023. En effet, jusqu'au 31 décembre 2022, les taux étaient les suivants :

  • 12% pour un engagement initial de 6 ans ;
  • 18% pour un engagement initial de 9 ans ;
  • 21% pour un engagement initial de 12 ans.

En 2023, les taux ont commencé à baisser :

  • 10,5% pour un engagement de 6 ans ;
  • 15% pour un engagement de 9 ans ;
  • 17,5% pour un engagement de 12 ans.

Le dispositif Pinel +

Toutefois, ces baisses ne s'appliquent pas aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires, pour lesquels le dispositif Pinel reste inchangé jusqu'à fin 2024, et porte dans ce cas le nom de « Pinel + ».

S'agissant de la condition écologique, un décret du 17 mars 2022 dispose que le bien doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (RE 2020 en vigueur en 2025). Il doit aussi présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis, à savoir :

  • une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
  • inclure des espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
  • deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Enfin, les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.

Les frais et commissions des intermédiaires

Lorsqu'un investissement Pinel est proposé par un intermédiaire (agent immobilier, personne réalisant un acte de démarchage...), le contrat de réservation doit mentionner le montant (même estimé) des frais et commissions (directs et indirects) ainsi que leur pourcentage dans le prix de revient du logement.

Le montant définitif de ces frais et commissions doit figurer dans l'acte authentique d'acquisition du bien, et ne peut dépasser 10% du prix de revient du logement.

L'actualité Pinel

Le dispositif Pinel pour l'Outre-mer, le dispositif Denormandie, les moyens de réduire son impôt, le forum de discussion sur les investissements locatifs.

Carole-Anne CORNET
Carole-Anne CORNET

Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite

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