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Les Entreprêteurs

Plan épargne logement : le fonctionnement du PEL

Le Plan Épargne Logement (PEL) est un produit bancaire qui permet d'épargner, à un taux fixé dès la souscription, pendant une phase de 4 à 10 ans. Il donne ensuite la possibilité d'obtenir un prêt à taux préférentiel pour le financement d'un bien immobilier.

Les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 sont rémunérés au taux de 1% pendant la phase d'épargne et sont imposables à la flat-tax dès la première année. Ils donnent droit à un prêt à 2,20% sans possibilité d'obtenir une prime d'Etat.

Les PEL ouverts entre 2011 et 2017 sont exonérés d'impôts jusqu'à leur 12e anniversaire (mais pas de cotisations sociales). Ils permettent d'obtenir une prime d'Etat en cas de réalisation d'un prêt épargne logement. Voir également le fonctionnement des PEL avant 2011.

Dans la page : fonctionnement du PEL, taux du PEL, droits à prêt et prime d'Etat, fiscalité du PEL.

Fonctionnement du PEL

Le Plan d'Épargne Logement (PEL) est un compte bancaire réglementé qui peut être conservé jusqu'à ses 15 ans. Il permet, à partir d'une durée d'épargne de 4 ans et d'obtenir un Prêt épargne logement pour financer une résidence principale. Toutefois, pour obtenir des droits à prêts intéressants, l'effort d'épargne doit être significatif (voir la simulation de PEL).

Les principaux points-clés du PEL :

  • Le versement minimum à l'ouverture d'un PEL est de 225 €.
  • Il faut y verser obligatoirement un minimum de 540 € par an (soit 45 € par mois, 135 € par trimestre ou 270 € par semestre).
  • Le total des versements ne doit pas dépasser 61.200 €.
  • Aucun retrait partiel n'est possible : tout retrait entraîne la clôture du PEL.
  • Une clôture avant 2 ans est pénalisée par une moindre rémunération.

Une phase d'épargne entre 4 et 10 ans

La durée minimale de souscription d'un Plan épargne logement est de 4 ans. Cette durée, l'échéance contractuelle, est précisée sur le contrat signé avec la banque. Après ces 4 ans, le PEL peut être prorogé, d'année en année, jusqu’à une durée maximale de 10 ans. Cette prorogation est automatique, la banque en informant le souscripteur un mois avant. Ce dernier garde la possibilité de refuser en notifiant sa banque au plus tard 5 jours ouvrés avant cette date anniversaire.

Pendant cette phase d'épargne, le PEL peut être clôturé sur demande de son souscripteur, à tout moment. Il peut également être résilié par la banque si le versement minimal annuel n'a pas été respecté.

Si la fermeture du PEL est effectuée avant 2 ans, les intérêts sont recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture. Les droits à prêts sont perdus. L'éventuel trop-perçu de cotisations sociales prélevées sur la base des intérêts au taux du PEL est restitué.

Pour toutes les fermetures de PEL après 2 ans, la rémunération au taux contractuel du PEL est conservée, mais :

  • Si la fermeture intervient entre 2 et 3 ans, les droits à prêts sont perdus.
  • Entre 3 et 4 ans, les droits à prêts sont ceux acquis au 3ème anniversaire (et l'éventuelle prime d'Etat est diminuée de moitié, pour les PEL ouverts jusqu'en 2017).
  • Entre 4 ans et l’échéance contractuelle (10 ans maximum), les droits à prêts sont ceux acquis à la date anniversaire précédente.

Transformation d'un PEL en CEL

Pendant la phase d'épargne, et notamment en alternative à la fermeture du PEL avant ses 2 ans, il est possible de demander à son banquier de transformer un Plan épargne logement en Compte épargne logement. Cette opération aura pour conséquence de recalculer les intérêts au taux du CEL en vigueur (généralement un taux plus faible que celui du PEL) et de générer des droits à prêts CEL en remplacement des droits à prêts PEL. La transformation peut se faire sur un CEL existant ou sur un CEL ouvert pour l'occasion.

Cependant, ce transfert est réalisé dans la limite du plafond de 15.300 euros applicable au solde du CEL, l'éventuelle différence étant alors versée sur un compte courant. Le cas échéant, il peut être malin de vider le CEL existant avant la transformation d'un PEL en CEL.

Une phase d'attente pendant 5 ans maximum

A compter de la date d’échéance contractuelle (soit entre 4 et 10 ans après l'ouverture du PEL), il n'est plus possible de faire des versements. Les droits à prêts (et l'éventuelle prime) sont bloqués au niveau atteint à cette date d'échéance. Le plan est gelé pour une durée maximale de 5 ans et il continue à être rémunéré au taux fixé au contrat. On parle aussi pour cette situation de « Pel échu ».

Pour les PEL ouverts jusqu'au 28 février 2011, cette phase d'attente n'est pas limitée par la réglementation et les personnes peuvent conserver indéfiniment leurs plans. Les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011 ont eux une durée de vie maximale de 15 ans.

Le retrait des fonds au cours de cette période permet de bénéficier des droits à prêts pendant un an à compter de la date de retrait et dans la limite des 5 ans après l'échéance. Par exemple, si les fonds sont récupérés 4 ans et 2 mois après l’échéance contractuelle, le souscripteur devra utiliser ses droits à prêt dans les 10 mois restants.

Au-delà des 5 ans, si les fonds ne sont pas sortis, le PEL se transforme automatiquement en compte sur livret classique, fiscalisé et rémunéré à l’appréciation de la banque. Les droits à prêts sont alors perdus.

Taux de rémunération du PEL

La rémunération fixée à la souscription du Plan épargne logement reste en vigueur pour toute la durée de vie du produit. Mais ce taux varie en fonction de la date d'ouverture. Depuis 2011, la Banque de France peut désormais réviser le taux du PEL chaque année, en fonction d’une formule mathématique intégrant les taux Swap à 2, 5 et 10 ans :

Taux de rémunération = 70% taux swap à 5 ans + 30% (taux swap à 10 ans – taux swap à 2 ans)

La publication de ce nouveau taux, qui ne peut être inférieur aujourd'hui à un taux plancher de 1%, intervient au plus tard le 5 décembre de l'année précédente. Cependant, en cas de circonstances exceptionnelles, le ministère de l’Economie peut déroger à cette règle de fixation.

Historique du taux du PEL

DébutFinTaux de rémunération du PELTaux du Prêt PEL
01/07/198515/05/19867,50 % (1)6,45 %
16/05/198606/02/19946,00 % (1)6,32 %
07/02/199422/01/19975,25 % (1)5,54 %
23/01/199708/06/19984,25 % (1)4,80 %
09/06/199825/07/19994,00 % (1)4,60 %
26/07/199930/06/20003,60 % (1)4,31 %
01/07/200031/07/20034,50 % (1)4,97 %
01/08/200328/02/20112,50 %4,20 %
01/03/201131/01/20152,50 % (2)4,20 %
01/02/201531/01/20162,00 %3,20 %
01/02/201631/07/20161,50 %2,70 %
Depuis le 1er août 20161,00 %2,20 %
Voir aussi le graphique des taux de l'épargne réglementée.

(1) Pour ces générations de plan épargne logement, le taux de rémunération intégrait la prime d'État. Ce n'est qu'à compter du 12 décembre 2002 que le versement de la prime a été conditionné à la réalisation d'un prêt épargne logement.

(2) Il n'y a pas de changement de rémunération pour les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011 et ceux de la génération précédente, seule la réglementation applicable est différente. Pour ceux ouverts à compter du 1er janvier 2012, le taux d'intérêt du PEL reste inchangé à 2,50%.

A noter : contrairement aux livrets réglementés pour lesquels la loi impose un calcul des intérêts par quinzaine, il n'existe rien de tel pour le PEL. Vous trouverez donc les 2 modes de calculs suivant les établissements bancaires : intérêts calculés au jour le jour (par exemple : Crédit Agricole ou Crédit Mutuel) ou intérêts calculés par quinzaine (par exemple : Caisse d'Épargne).

Droit à prêts PEL et Prime d’État

Objet du prêt

Le Prêt épargne logement est réservé au financement d’une opération concernant une résidence principale (la sienne, celle d'un membre de sa famille ou celle d'un locataire). Voir les opérations finançables par un PEL ou un CEL. Il n'est pas possible de financer par ce moyen l’achat d’une résidence secondaire ou de tourisme (sauf pour les PEL ouverts avant le 1er mars 2011).

Les droits à prêts

Le montant retenu pour les droits à prêts correspond au total des intérêts bruts générés sur le PEL à la date d'échéance contractuelle, ou, à la date anniversaire précédente en cas de retrait avant cette échéance contractuelle. A noter que des droits peuvent aussi être obtenus par cession de droits.

Prime d'épargne versée par l’État

Les conditions d’obtention de la prime ont évolué au fil du temps, jusqu'à sa disparition complète pour les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018.

Pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017, la prime est conditionnée à l’octroi d’un Prêt épargne logement supérieur ou égal à 5.000 €. La prime est plafonnée à 1.000 € ou à 1.525 € en cas de financement de certaines opérations d’acquisition ou de construction de « logements verts » :

  • soit d’un logement neuf qui « justifie d'un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui qu'impose la réglementation en vigueur au moment du dépôt de la demande de permis de construire » ;
  • soit d’un logement ancien justifiant d'un classement A, B, C ou D sur l’échelle de référence du diagnostic de performance énergétique.

Le montant de la prime dépend des droits à prêts obtenus et représente une majoration de 100 points de base du taux de rémunération du PEL. Soit 2/5 des intérêts acquis pour les PEL à 2,50%, ou, les 2/3 des intérêts acquis pour les PEL à 1,5%.

Exemple. Une personne a obtenu des droits à prêts de 4.500 euros sur un PEL au taux contractuel (fictif) de 3,20%. La prime d'Etat, avant application des plafonds, sera calculé de la manière suivante : 100 × 4500 ÷ 320 = 1.406,25 euros.

Majoration de la prime d'État

Toujours pour les PEL ouverts avant 2018, une majoration de la prime peut être accordée, pour les opérations concernant son propre logement. La majoration est de 10% des intérêts acquis, dans la limite d'un plafond, par personne à charge vivant habituellement dans le logement. Le plafond est de 153 € pour le financement d'un logement vert (même définition que pour la prime d'épargne) et 100 € dans les autres cas.

Fiscalité du PEL

Depuis 2018, une « flat tax de 30% » est en vigueur sur les revenus du plan épargne logement.

Les prélèvements sociaux

Les cotisations sociales (taux global de 17,2% en vigueur depuis le 1er janvier 2018) sont prélevées lors de l'inscription en compte des intérêts de l'année (le 31 décembre) et lors de la fermeture du plan.

Impôt sur le revenu (IRPP)

Les PEL ouverts jusqu'au 31 décembre 2017 bénéficient d'une exonération d'impôt jusqu'au douzième anniversaire du plan. Les PEL ouverts après cette date sont imposables dès la première année.

Lorsque les intérêts du PEL sont imposables, la banque prélève une cotisation fiscale forfaitaire de 12,8% (sauf cas particulier de dispense) lors de leur versement (capitalisation annuelle ou clôture du compte). Le contribuable peut par la suite opter dans sa déclaration d'impôt pour une imposition au barème progressif. Plus d'infos sur les prélèvements fiscaux.

Fiscalité de la prime

Pour les PEL qui y ont droit, la prime d’Etat est soumise aux prélèvements sociaux au taux en vigueur à la date de son versement. Cette prime n'est pas imposable.

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