La pierre-papier gagne en popularité depuis plusieurs années. Mais si les SCPI ont beaucoup d'atouts pour plaire, la fiscalité de ce placement, elle, se révèle être un vrai calvaire. Explications.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont décidément le vent en poupe. En 2022, ce placement a enregistré une collecte record de 10,2 milliards d'euros. Soit 37% de plus que l'année d'avant, selon l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière (IEIF).
Il faut dire qu'avec un ticket d'entrée parfois accessible dès quelques centaines d'euros, et un rendement moyen de 4,53% (net de frais) en 2021, les SCPI ne manquent pas d'arguments pour convaincre les épargnants.
Mais attention à ne pas commettre des erreurs qui pourraient vous coûter cher au moment de déclarer vos gains à l'administration fiscale. Car déclarer les revenus de vos SCPI est tout sauf une partie de plaisir.
Micro-foncier : 30% d'abattement forfaitaire
Vous avez investi dans la pierre-papier ? Aux yeux du fisc, les dividendes que vous reversent les SCPI entrent (en majorité) dans la catégorie des revenus fonciers. Autrement dit, vos gains sont pour la plupart assujettis au barème progressif et aux prélèvements sociaux.
Vous avez par conséquent le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel, et le micro-foncier. « Dans 9 cas sur 10, les contribuables éligibles optent pour le micro-foncier. Ils bénéficient ainsi d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts », explique Stéphane van Huffel, co-fondateur de Netinvestissement.
Si vous optez pour le régime micro-foncier, indiquez le montant total de vos revenus micro-fonciers dans la case 4BE du formulaire 2042. Pas besoin de déduire l'abattement de 30%, l'administration fiscale le calculera pour vous.
Toutefois, ce régime n'est pas accessible à tout le monde. Pour être éligible, vos revenus fonciers annuels ne doivent pas dépasser la somme totale de 15 000 euros, et une partie de ces revenus doit provenir d'un bien immobilier détenu en direct.
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Régime réel : rentable si vos charges sont importantes
Le micro-foncier n'est pas toujours le régime fiscal le plus intéressant. Si vous achetez des parts de SCPI à crédit, par exemple, il y a de fortes chances que le montant des charges associées à votre investissement soit supérieur à 30% des loyers bruts. Auquel cas, mieux vaut opter pour le régime réel.
« Le micro-foncier convient surtout aux investisseurs qui achètent des parts de SCPI au comptant », confirme Stéphane van Huffel. Par contraste, le régime réel vous permet de déduire l'intégralité des charges relatives à votre investissement.
Pour simplifier les démarches déclaratives, les sociétés de gestion qui chapeautent les SCPI vous adressent chaque année un Imprimé fiscal unique (IFU), dans lequel elles précisent le montant exact des revenus bruts et des charges déductibles.
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Si vous avez acheté des parts de SCPI à crédit, votre banque vous envoie en complément le relevé annuel de vos intérêts d'emprunt. A partir de ces informations, vous pouvez calculer vos revenus fonciers nets et indiquer le résultat obtenu dans la case 114 du formulaire 2044.
Si vos revenus fonciers nets sont supérieurs à zéro, il vous suffit ensuite de reporter ce montant sur la ligne 4BA du formulaire 2042. Cependant, il arrive qu'après déduction des charges, vos revenus fonciers nets terminent dans le rouge.
« Dans ce cas, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu'à 10 700 euros par an. Et si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, l'excédent peut être reporté sur les revenus des 10 années suivantes », rappelle Stéphane van Huffel.
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Comment déclarer vos gains à l'étranger ?
Les gérants de SCPI sont de plus en plus nombreux à investir au-delà des frontières françaises. Une ouverture sur le monde qui se traduit souvent par une fiscalité plus avantageuse pour les épargnants français.
« Les revenus internationaux échappent aux prélèvements sociaux », souligne Stéphane van Huffel. « En outre, la fiscalité applicable est celle du pays où se trouvent les biens immobiliers, indépendamment du lieu de résidence du souscripteur ».
Autrement dit, les loyers issus de la location d'un immeuble de bureaux situé à Berlin seront soumis à la fiscalité allemande. Et ce, même si le bien en question est détenu par une SCPI d'origine française.
Afin d'éviter que les contribuables soient imposés à deux reprises, dans le pays étranger, puis en France, les États membres de l'Union européenne ont signé des conventions fiscales. Dans le détail, deux dispositifs ont été prévus.
En Allemagne, en Espagne ou au Royaume-Uni, par exemple, le contribuable est imposable en France et dans le pays où se situe le bien. Mais il bénéficie en contrepartie d'un crédit d'impôt qui neutralise plus ou moins la taxation française. Dans d'autres pays, comme la Belgique, le Portugal et les Pays-Bas, vos gains sont imposés uniquement à l'étranger. Toutefois, ces revenus sont pris en compte pour déterminer votre taux d'imposition.
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Comment déclarer vos revenus financiers ?
Lorsque vous achetez des parts de SCPI, la société de gestion s'efforce d'investir votre argent au plus vite en faisant l'acquisition de nouveaux biens immobiliers. Toutefois, il arrive que, faute d'opportunités, plusieurs semaines s'écoulent avant que le gérant achète un bien.
La société de gestion peut alors décider de placer sa trésorerie sur des supports d'épargne sécurisés. Les revenus financiers ainsi générés doivent également faire l'objet d'une déclaration au Trésor public, via le formulaire 2042.
« La fiscalité applicable est la même que pour les revenus fonciers. C'est donc le barème progressif de l'impôt sur le revenu qui prévaut. Toutefois, depuis 2018, vous pouvez également – sous certaines conditions – opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU), soit 12,8% d'impôt et 17,2% de prélèvements sociaux », précise Stéphane van Huffel.
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Comment déclarer vos plus-values ?
Pour finir, en cas de plus-value lors de la revente de vos parts de SCPI, vos gains sont assujettis à l'impôt sur le revenu (19%), ainsi qu'aux prélèvements sociaux (17,2%). Soit une fiscalité totale de 36,2%.
Cependant, les associés bénéficient d'abattements fiscaux, dont le montant varie en fonction de la durée de détention. Le montant de ces abattements n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. A noter que les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.
| Durée de détention des parts de SCPI | Montant de l'abattement pour l'impôt sur le revenu | Montant de l'abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 - 5 ans | 0% | 0% |
| 6 - 21 ans | 6% | 1,65% |
| 22 ans | 4% | 1,60% |
| 22 - 30 ans | Exonération | 9% |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Résultat : si vous détenez vos parts de SCPI depuis plus de 22 ans, vos plus-values ne sont plus assujetties à l'impôt sur le revenu. Pour être également exonéré de prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans.
