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Investir dans des parts de SCPI

Accessibles en direct ou via une assurance-vie, les SCPI permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine et d'obtenir des revenus réguliers. Cette « pierre papier » n'est toutefois pas dénuée de risque et nécessite d'en maîtriser les subtilités. Tour d'horizon des SCPI.

La SCPI est l'acronyme de société civile de placement immobilier. Le but du gestionnaire d'une SCPI est d'investir, pour les porteurs de parts, dans des biens immobiliers et de leur distribuer des loyers. Il s'agit d'un placement financier en immobilier, d'où son surnom de « pierre papier ».

Dans cette page : choisir une SCPI, acheter des parts, les frais à prévoir, la revente et la fiscalité.

Comparer et choisir entre les différentes SCPI

Première grande différence entre les SCPI : la composition de leur portefeuille, c'est-à-dire dans quel type de biens immobiliers elles ont investi. Le parc d'une SCPI peut être composé d'immobilier résidentiel (location à des particuliers), professionnel (location de locaux commerciaux, de bureaux, d'entrepôts) ou spécialisé (établissement de soins, ...). Certaines SCPI sont dites « diversifiées » et disposent de biens de différentes typologies. La localisation des biens détenus est également un élément différenciant. Il peut exister des SCPI régionales, qui ont vocation à détenir uniquement de l'immobilier situé sur un territoire défini dans leur statut, des SCPI nationales (en France ou dans un autre pays), voire des SCPI européennes.

Autre choix à effectuer : faut-il opter pour une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement ? La SCPI fiscale va reproduire un dispositif immobilier spécifique qui peut permettre à son souscripteur de minorer le montant de ses impôts. Il en existe plusieurs types : celles qui ont vocation à générer du déficit foncier et celles qui respecte le cadre d'une incitation fiscale comme le Malraux ou le Pinel. Le rendement repose davantage sur la ristourne fiscale en elle-même, plus que sur les loyers ou plus-values à la revente.

Les SCPI de rendement offrent une perspective de revenus réguliers grâce à la mise en location des biens détenus. Leur portefeuille est le plus souvent composé de biens professionnels comme des bureaux, des locaux commerciaux ou des entrepôts. Ces SCPI ont pour objectif de distribuer un revenu régulier à l'investisseur, le plus souvent à l'issue d'une période de quelques mois après la souscription (délai de jouissance). Les dividendes (qui correspondent aux loyers perçus par la SCPI après déduction des frais de gestion) sont généralement versés chaque trimestre selon le nombre de parts détenues.

A noter qu'il existe également quelques rares SCPI de plus-value (ou de capitalisation) qui distribuent peu de rendement mais dont l'objectif est de revendre les biens détenus avec une belle plus-value.

Les points d'attention

Une fois ciblé le type de SCPI qui correspond aux attentes de l'investisseur, vient le choix du support en tant que tel. Premier point d'attention : vérifier son agrément. Les SCPI doivent en effet être agréées par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Ainsi, avant toute souscription de parts, l'investisseur doit se voir remettre un document d'informations clés visé par l'AMF. Ce document donne de nombreuses informations notamment sur les conditions de souscription, le délai de jouissance, sur les frais pratiqués par la SCPI mais également sur les modalités de sortie. Sont aussi indiqués la politique d'investissement de la SCPI et son objectif.

La plupart des SCPI proposées à la vente peuvent préciser des performances sur plusieurs années ainsi que leur taux d'occupation financier (TOF) qui représente le pourcentage des locaux effectivement loués au sein du portefeuille de la société (à l'opposé, on parle aussi de taux de vacance locative). Certaines SCPI gardent une part des loyers pour constituer une réserve, on parle de report à nouveau (RAN). C'est un élément à prendre en compte qui permet de limiter une baisse des revenus futurs. Enfin, il faut également jeter un œil à la provision pour grosses rénovations (PGR), destinée à financer des travaux de réparation et d'amélioration liés, par exemple, à la performance énergétique ou au numérique. Plus le parc de la SCPI est ancien, plus cette valeur est importante à étudier.

Comment acheter des SCPI ?

Les SCPI peuvent être détenues de manière directe ou indirecte, en les logeant au sein d'une assurance-vie.

La détention directe

Il est tout à fait possible d'acquérir des parts de SCPI auprès de son banquier, d'un conseiller en gestion de patrimoine ou directement auprès de la société de gestion. S'il est possible de les acheter comptant et ainsi bénéficier de revenus complémentaires (pour les SCPI de rendement), l'investisseur peut également souscrire un crédit pour les financer. Les revenus générés viennent ainsi rembourser les échéances du crédit. Cette solution permet de se créer un capital et de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.

Attention : les revenus et la valeur d'une part de SCPI sont soumis à fluctuation. Même en cas de baisse des loyers, il faudra continuer à rembourser le crédit.

La détention par le biais d'une assurance-vie

Certains contrats d'assurance-vie permettent d'investir son épargne sur des fonds immobiliers comme les SCPI. Côté avantages, il est possible d'acquérir des parts à partir de quelques centaines d'euros. De plus, la pierre papier logée sur une assurance-vie permet de bénéficier de sa fiscalité dérogatoire : pas d'impôt tant qu'il n'y a pas de retrait, fiscalité adoucie à partir du 8e anniversaire du contrat et des frais de mutation réduits en cas de décès. Enfin, les parts de SCPI hébergées sur une assurance-vie sont plus liquides : elles peuvent être revendues plus facilement.

Côté inconvénients, il faut noter que la liste des choix et la diversité des SCPI sont plus faibles. Ensuite, le montant placé peut être soumis à des contraintes, comme une obligation d'investir un minimum dans d'autres fonds en unités de compte... Il faut aussi tenir compte des frais de gestion des unités de compte qui, le plus souvent, s'ajoutent aux frais inhérents à la SCPI.

Les frais liés aux SCPI

L'investissement en SCPI peut faire l'objet de plusieurs types de frais.

La commission de souscription

Lors de l'acquisition d'une part de SCPI, la société de gestion prélève des frais (entre 5 et 12% du montant souscrit, selon l'AMF). Dans certains cas, ces frais ne sont pas affichés aussi clairement mais correspondent à la différence entre le prix de souscription de la part et la valeur de rachat (le prix auquel la part pourra être revendue). Ces frais d'achat sont également appelés prime d'émission, frais de collecte, de recherche et d'investissement... Selon les distributeurs, ces frais d'achat sont comparables aux frais d'agence et frais de notaire lors d'un achat immobilier en direct. Ils servent à rémunérer la société de gestion et l'intermédiaire distributeur qui a vendu la part.

Dans le cadre d'une assurance-vie, il faudra également tenir compte des éventuels frais d'arbitrage.

On peut également considérer le délai de jouissance, c'est-à-dire la période entre l'achat et la date à laquelle la part génère des revenus, comme des frais cachés.

La commission de gestion

La société perçoit les loyers des biens immobiliers avant de les redistribuer aux titulaires de parts après avoir déduit une commission de gestion, qui varie généralement entre 8 et 10%. Il ne faut pas confondre cette commission qui rémunère la société de gestion et le report à nouveau qui est destiné à aplanir les revenus entre plusieurs années.

Cette commission de gestion est souvent peu visible pour les souscripteurs, dans la mesure où les performances des années précédentes sont également communiquées en net de ces frais de gestion.

La commission de sortie

En cas de revente de parts de SCPI avant sa dissolution (dite vente « sur le marché secondaire »), une commission de cession est versée à la société de gestion en remboursement des frais de transaction engagés (constitution de dossier, édition de bordereau de transmission…). Selon l'AMF, ces frais peuvent être appliqués à l'acheteur des parts.

A cette commission, il faut également ajouter 5% du prix d'échange pour les reventes de parts de SCPI à capital fixe au titre des droits d’enregistrements dus au Trésor Public.

En assurance-vie, il peut exister des pénalités de sortie anticipée sur la part des sommes désinvesties si la durée de placement est inférieure à un nombre d'années définies. Cette information est présente sur le contrat, ou sur un avenant spécifique.

Revendre ses SCPI

Quelle liquidité ?

Les SCPI, comme l'immobilier en direct, sont des placements à envisager sur du long terme : au minimum 8 ans, voire 10 ans ou plus.

Certaines SCPI (les SCPI fiscales) ont une durée de vie prévue dans les statuts et il est très difficile, voire impossible, de les revendre avant cette échéance. Si le détenteur y parvient, il subira une décote importante et perdra les avantages fiscaux.

Pour les autres, la revente sera plus ou moins facilitée par la forme de la SCPI en elle-même : capital fixe ou capital variable. Avec une SCPI à capital variable, le porteur peut à tout moment demander à liquider ses parts (soit en les revendant, soit parce que la SCPI effectue une réduction de capital) alors qu'avec une SCPI à capital fixe, il devra chercher une personne souhaitant reprendre ses parts. Cette étape peut parfois prendre plusieurs mois.

Détenues sur un contrat d'assurance-vie, les parts de SCPI sont plus simples à gérer : c'est l'assureur qui subit le risque et assure la contrepartie en cas de revente. Le titulaire du contrat peut à tout moment effectuer un arbitrage et se défaire de ses parts de SCPI.

Retrait total ou partiel ?

Si la revente est possible, il n'est pas obligatoire de liquider toutes ses parts de SCPI. Le titulaire de plusieurs titres peut ne revendre qu'une partie des parts qu'il possède, et en conserver l'autre partie. Seule contrainte : respecter le minimum de parts à détenir indiqué dans la notice.

Succession et donation

Il est possible de transmettre des parts de SCPI soit lors du décès du porteur, soit par donation. Dans tous les cas, des droits de mutation pourront être dus en fonction du montant et du niveau de parenté entre le cédant et le bénéficiaire.

Les parts de SCPI peuvent également être démembrées, c'est-à-dire que la nue-propriété (la propriété de la part) et l'usufruit (le droit de percevoir les revenus de la société) sont séparés.

La fiscalité des SCPI

Dans le cas de SCPI détenues sous la forme d'unités de compte dans une assurance-vie, c'est le régime fiscal de cette dernière qui s'applique. Lorsqu'elles sont détenues en direct, la fiscalité applicable est celle des revenus et des plus-values foncières :

L'impôt sur le revenu

Pas d'inquiétude pour déclarer ses revenus réguliers. Le gestionnaire de la société fournit aux porteurs de parts un récapitulatif indiquant les montants et les types de revenus à déclarer. La plus grosse partie est constituée de revenus fonciers, à déclarer comme tels et qui peut être éligible au régime du micro-foncier, sous réserve d'en respecter les critères. Ces revenus sont soumis également aux prélèvements sociaux applicables aux loyers.

Il est possible qu'une petite partie soit traitée comme des revenus financiers, qui correspondent aux placements que la société a effectués. Cette part est alors soumise au prélèvement forfaitaire unique.

Pour les personnes disposant des plus gros patrimoines immobiliers, les parts de SCPI entrent également dans le calcul de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le montant à déclarer est communiqué par la société de gestion qui fournira la valeur au 1er janvier de l'année de la déclaration.

La plus-value foncière

La revente des parts de SCPI peut permettre de dégager une plus-value, c'est-à-dire une différence positive entre le prix de cession et le prix d'achat. C'est la société de gestion qui effectue le calcul, la déclaration et le règlement des cotisations sociales et fiscales. Le principe est le même que pour un immeuble détenu directement : plus la détention est longue, plus la fiscalité et les prélèvements sociaux s'adouciront. A partir de 30 ans, la plus-value sera totalement exonérée de prélèvements sociaux et dès 22 ans pour la part fiscale.

Voir également sur le site : le comparatif assurance-vie.

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