Les frais de notaire pour un achat immobilier

Les frais d'actes notariés, communément appelés « frais de notaire » dans le cadre d’un achat immobilier en neuf ou ancien, sont régis par la réglementation. Des barèmes permettent de calculer leur montant.

Que sont les frais de notaire ?

Les « frais de notaire » sont composés de trois catégories de frais distinctes.

Les taxes ou les droits dus au Trésor Public. Le notaire encaisse ces montants pour le compte de l'Etat. Ce sont les droits d'enregistrement ou droits de mutation, la taxe de publicité foncière, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA)...

Les émoluments (ou honoraires) du notaire. C'est la rémunération du notaire qui est calculée suivant des barèmes fixes ou proportionnels déterminés par un arrêté de 2016. On y retrouve les émoluments pour l'ensemble des actes et prestations réglementés, comme la rédaction d'un acte de vente ou l'inscription d'une garantie hypothécaire, en matière immobilière. D'autres prestations ne sont toutefois pas réglementées, à l'image de la négociation de bien, dont les honoraires sont fixés librement par chaque notaire.

Les débours. C'est le remboursement des dépenses engagées par le notaire en relation avec l'acquisition : extrait du cadastre, salaire du conservateur des hypothèques (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente), pièces administratives, syndic de copropriété, géomètre-expert...

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Le calcul des frais de notaire est complexe. Habituellement, les professionnels de l'immobilier ou du financement utilisent des barèmes simplifiés, comme le Barème Rapide Langloÿs, ou des versions électroniques.

Un barème simplifié ou informatisé est également utilisé lors de l'acte de vente chez le notaire. Les frais seront alors comptabilisés comme une provision sur frais d'actes notariés et donneront lieu par la suite à une régularisation du trop-perçu.

Les montants que vous aurez à payer au notaire diffèrent notamment selon le caractère neuf ou ancien de l’achat immobilier :

  • Frais de notaire pour un achat dans l’ancien : pour l’acquisition d’un logement dans l’ancien, il faut compter entre 7 et 11% de frais de notaire
  • Frais de notaire pour un achat dans le neuf : si vous investissez dans un programme immobilier neuf, les frais de notaire seront moins élevés. Comptez entre 2 et 4% du montant de l’opération.
  • En cas de prêt garanti par une hypothèque, il faudra ajouter également environ 2% du montant emprunté.

Comment simuler vos frais de notaire ?

Pour calculer vous-même la somme que vous aurez à verser au notaire en fonction de votre projet immobilier, vous pouvez utiliser le calculateur de la chambre des Notaires de Paris.

Voici, pour illustration, deux simulations réalisées en juin 2019 :

  • Pour l'achat d'un logement ancien à Rennes, d'une valeur de 200 000 euros, avec un emprunt sans garantie hypothécaire et sans négociation chez le notaire, les frais estimés sont de 15 900 euros (toutes taxes comprises), représentant 7,95% du prix d'achat. Les frais se décomposent en : 3 400 euros (TTC) d’émoluments pour le notaire (2 033 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités et 567 euros de TVA), 11 613 euros de droits d’enregistrement pour le Trésor public, 200 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 600 euros de débours.

  • Pour l'achat d'un logement en l'Etat futur d'achèvement (VEFA) de 400 000 euros à Bordeaux, sans emprunt hypothécaire et sans négociation, l’estimation des frais de notaire s'élève à 8 800 euros (TTC), soit 2,20% du prix d'acquisition. Les frais se découpent en : 5 353 euros (TTC) d’émoluments pour le notaire (3 661 euros pour l'acte de vente, 800 euros pour les formalités, 892 euros de TVA), 2 383 euros de taxe de publicité foncière, 400 euros pour la contribution de sécurité immobilière et 600 euros de débours.

Ce qu’avait changé la Loi Macron en 2015

Le calcul des émoluments du notaire, qui ne représentent donc qu’une partie des frais d’acquisition d’un bien, a été révisé par la Loi Macron (Loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques d'août 2015), au grand dam des professionnels du secteur. Le barème, globalement stable depuis 1978, avait été légèrement diminué :

Émoluments des notaires pour l'acquisition d'un bien immobilier
Tranches d'assietteTaux applicable
de 2006 à 2016
Taux applicable
à compter du 1er mai 2016
de 0 à 6.500 euros4,000%3,945%
de 6.500 à 17.000 euros1,650%1,627%
de 17.000 à 60.000 euros1,100%1,085%
plus de 60.000 euros0,825%0,814%

Autres changements apportés par cette loi : les notaires peuvent effectuer une remise sur une partie de leurs émoluments, et pour les mutations immobilières (achat, donation, succession), le total de leurs honoraires a été limité à 10% de la valeur du bien, sans pouvoir être inférieur à 90 euros.

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