Lorsqu'un bailleur met en location un logement, meublé ou non, il peut fixer librement le loyer. Toutefois, selon la localisation du bien, le propriétaire peut être tenu de respecter deux dispositifs légaux : l'encadrement du montant du loyer appliqué et l'évolution de celui-ci.
Deux dispositifs ont été prévus par le législateur dans le but de limiter la hausse des loyers dans les villes où le marché locatif est tendu. Le premier vise à freiner l'augmentation du loyer lors de la relocation d'un logement. Le second, adopté en 2018 dans le cadre de la loi ELAN, limite le montant même du loyer.
Le dispositif d'encadrement des loyers
La loi ELAN¹ a créé un dispositif d'encadrement des loyers à titre expérimental pendant 5 ans. Sur la base du volontariat, il permet aux municipalités et intercommunalités compétentes en matière d'habitat d'encadrer les loyers dans des zones précises, sous réserve de respecter certaines conditions. Les collectivités ont eu deux ans à partir de la publication de la loi, soit jusqu'à fin novembre 2020 (prolongé ensuite jusqu'à fin novembre 2022), pour en faire la demande auprès du ministère de la Cohésion des territoires. Si celle-ci est acceptée, elle donne lieu à la publication d'un décret précisant les zones urbaines concernées.
Cette mesure prend la suite d'un précédent dispositif d'encadrement des loyers initialement prévu par la loi ALUR de 2014. Les arrêtés pris en application de cette loi, pour les villes de Paris puis de Lille, avaient par la suite été invalidés par la justice administrative.
L'encadrement des loyers appliqué à Paris, Lille, Montpellier, Bordeaux, Lyon, et dans le « Grand Paris »
Paris est la première ville à avoir candidaté et obtenu l'aval du ministère. Le décret du 12 avril 2019 a rendu le dispositif d'encadrement des loyers applicable sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. Ce dispositif est également mis en place sur le territoire de la commune de Lille depuis janvier 2020, et jusqu'en novembre 2023.
Un décret du 17 décembre 2020 applique aussi désormais ce dispositif sur le territoire de l'Etablissement public territorial Plaine Commune (Grand Paris), qui regroupe 9 communes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L'Ile-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen. Par un décret du 28 mai 2021, sont venues s'ajouter les 9 communes composant l'Etablissement public terrirorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville).
Depuis le 1er novembre 2021, l'expérimentation est également en place sur le territoire des communes de Lyon et de Villeurbanne, et depuis juillet 2022 à Montpellier et Bordeaux.
Dans les zones où l'encadrement est en vigueur, le préfet doit fixer chaque année par arrêté un loyer de référence par type de logement et par secteur géographique. Exprimé par un prix au mètre carré, il tient compte des loyers médians observés. Le représentant de l'Etat communique également un loyer majoré (+20% du montant de référence) et un loyer minoré (-30% du montant de référence).
Lors de la signature d'un bail, le prix de la location ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation, le locataire peut engager une action. Le préfet peut également agir de sa propre initiative et mettre en demeure le bailleur de respecter l'encadrement des loyers. Si celui-ci ne se met pas en conformité, le représentant de l'Etat peut alors prononcer une amende d'un montant maximum de 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros si le bailleur s'avère être une personne morale.
Toutefois, dans certaines situations, le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré et appliquer un complément de loyer. C'est le cas lorsque les caractéristiques du logement le justifient en termes de confort et de localisation. Le locataire peut également contester cette majoration du loyer, dans un délai de 3 mois après la signature du bail.
En cas de renouvellement de bail, le propriétaire est en droit de réévaluer le loyer seulement s'il est inférieur au loyer de référence minoré. A l'inverse, si le prix de la location dépasse le loyer majoré, son application peut être contestée.
A titre d'exemple, au 1er juillet 2023, le propriétaire d'un trois pièces de 70m2, construit avant 1946 et situé Boulevard de Clichy dans le 18e arrondissement à Paris, peut mettre son bien en location (non meublée) pour un loyer de référence de 1 568 euros mensuels (22,40 euros par m2). Majoré, ce loyer peut monter jusqu'à 1 883 euros ; minoré, il peut baisser à 1 099 euros. Toutefois, si le bien bénéficie de certains atouts comme une grande terrasse ou une vue exceptionnelle sur la capitale, le bailleur peut demander un complément de loyer et ainsi dépasser les 1 883 euros du loyer de référence majoré.
¹ loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
Les actualités Encadrement des loyers
Le dispositif de limitation de la hausse des loyers dans les zones tendues
L'encadrement de l'évolution des loyers dans les zones dites « tendues » a initialement été mis en place par la loi du 6 juillet 1989. Le texte prévoyait la publication d'un décret fixant, pour une durée maximale d'un an, le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Applicable dans un premier temps dans l'agglomération parisienne, la mise en place de ce décret a été étendue, à compter du 1er août 2012, à d'autres collectivités. La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire la publication de ce décret annuel. Elle a également étendu le dispositif aux locations meublées. Ce dispositif s'applique au moins jusqu'au 31 juillet 2024, d'après le dernier décret qui l'a reconduit.
En pratique, cet encadrement de l'évolution des loyers cible les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès à la location sur l'ensemble du parc résidentiel existant.
Dans ces zones, l'évolution du loyer est limitée à celle de l'IRL (indice de référence des loyers, calculé à partir de l'indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers). Lors de la remise en location d'un logement vacant depuis moins de 18 mois, le loyer du nouveau locataire ne pourra pas être supérieur à celui payé par l'ancien locataire (sauf éventuelle révision annuelle intervenant entre les deux baux de location).
Des dérogations ont néanmoins été prévues dans certains cas. Ainsi, une augmentation du loyer est possible lorsque des travaux d'amélioration ont été faits, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Depuis le 1er janvier 2020, ces travaux doivent aussi porter la performance énergétique du logement en classe E au minimum (dont la consommation est inférieure à 331 kWh/m²/an). A compter du 1er juillet 2021, cette condition est réputée remplie si le dernier DPE, datant de moins de 4 ans à la date de début des travaux, atteste de cette condition.
Par ailleurs, le loyer peut également être exceptionnellement réévalué, en cas de relocation ou de renouvellement de bail, s'il avait été manifestement sous-évalué, par rapport au voisinage. Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, cette réévaluation n'est possible que si l'étiquette énergie du logement est au moins E. Cette condition est réputée remplie si le DPE datant de moins de 4 ans l'atteste.
Dans tous les cas, la revalorisation exceptionnelle du loyer reste encadrée par le décret. En revanche, les logements faisant l'objet d'une première mise en location ou ceux inoccupés depuis plus de 18 mois ne sont pas concernés.
Pour les baux d'habitation signés après le 24 août 2022, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer si le DPE de son logement révèle une classe F ou G. Le loyer appliqué devra donc être similaire à celui du précédent locataire.
Agglomérations concernées par la limitation de la hausse des loyers (et la taxe sur les logements vacants) au 1er août 2021
| Départements | Agglomérations |
|---|---|
| 2A - Corse-du-Sud | Ajaccio |
| 2B - Haute-Corse | Bastia |
| 06 - Alpes-Maritimes | Menton-Monaco, Nice |
| 13 - Bouches-du-Rhône | Marseille - Aix-en-Provence, Arles |
| 17 - Charente-Maritime | La Rochelle |
| 31 - Haute-Garonne | Toulouse |
| 33 - Gironde | Bordeaux, La Teste-de-Buch-Arcachon |
| 34 - Hérault | Montpellier, Sète |
| 38 - Isère | Grenoble |
| 44 - Loire-Atlantique | Nantes, Saint-Nazaire |
| 59 - Nord | Lille |
| 60 - Oise | Beauvais |
| 64 - Pyrénées-Atlantiques | Bayonne |
| 67 - Bas-Rhin | Strasbourg |
| 69 - Rhône | Lyon |
| 74 - Haute-Savoie | Annecy, Genève-Annemasse, Thonon-les-Bains |
| 75 - Paris | Paris |
| 77 - Seine-et-Marne | Meaux |
| 83 - Var | Toulon, Fréjus, Draguignan |
La recherche par commune, les zones géographiques par département
Carole-Anne CORNET
Diplômée d’un Master de droit privé général, Carole-Anne se charge de la veille juridique, assure la mise à jour du site, assiste les journalistes... Lire la suite
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