Encadrement et limitation des loyers

Lorsqu'un bailleur met en location un logement, meublé ou non, il peut fixer librement le loyer. Toutefois, selon la localisation du bien, le propriétaire peut être tenu de respecter deux dispositifs légaux : l'encadrement de l'évolution et du montant du loyer appliqué.

Deux dispositifs ont été prévus par le législateur dans le but de limiter la hausse des loyers dans les villes où le marché locatif est tendu. Le premier vise à freiner l'augmentation du loyer lors de la relocation d'un logement. Le second, adopté en 2018 dans le cadre de la loi ELAN, limite le montant même du loyer.

Dispositif de limitation des loyers

La loi ELAN¹ a créé un dispositif d’encadrement des loyers à titre expérimental pendant 5 ans. Sur la base du volontariat, il permet aux municipalités et intercommunalités compétentes en matière d'habitat d'encadrer les loyers dans des zones précises, sous réserve de respecter certaines conditions. Les collectivités ont deux ans à partir de la publication de la loi, soit jusqu'à fin novembre 2020, pour en faire la demande auprès du ministère de la Cohésion des territoires. Si celle-ci est acceptée, elle donne lieu à la publication d'un décret précisant les zones urbaines concernées.

Cette mesure prend la suite d'un précédent dispositif d'encadrement des loyers initialement prévu par la loi ALUR de 2014. Les arrêtés pris en application de cette loi, pour les villes de Paris puis de Lille, avaient par la suite été invalidés par la justice administrative.

Les loyers limités à Paris

Paris est la première ville à avoir candidaté et obtenu l'aval du ministère. Le décret du 12 avril 2019 rend le dispositif d'encadrement des loyers applicable sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris.

Dans les zones où l'encadrement est en vigueur, le préfet doit ensuite fixer chaque année par arrêté un loyer de référence par type de logement et par secteur géographique. Exprimé par un prix au mètre carré, il tient compte des loyers médians observés. Le représentant de l'Etat communique également un loyer majoré (+20% du montant de référence) et un loyer minoré (-30% du montant de référence).

Lors de la signature d'un bail, le prix de la location ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Si le propriétaire ne respecte pas cette obligation, le locataire peut engager une action. Le préfet peut également agir de sa propre initiative et mettre en demeure le bailleur de respecter l'encadrement des loyers. S'il ne se met pas en conformité, le représentant de l'Etat peut alors prononcer une amende d'un montant maximum de 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros si le bailleur s'avère être une personne morale.

Toutefois, dans certaines situations, le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré et appliquer un complément de loyer. C'est le cas lorsque les caractéristiques du logement le justifient en termes de confort et de localisation. Le locataire peut également contester cette majoration du loyer, dans un délai de 3 mois après la signature du bail.

En cas de renouvellement de bail, le propriétaire est en droit de réévaluer le loyer seulement s'il est inférieur au loyer de référence minoré. A l'inverse, si le prix de la location dépasse le loyer majoré, son application peut être contestée.

¹ loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Limitation de la hausse des loyers dans les zones dites tendues

L'encadrement de l'évolution des loyers dans les zones dites « tendues » a initialement été mis en place par la loi du 6 juillet 1989. Le texte prévoyait la publication d'un décret fixant, pour une durée maximale d'un an, le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Applicable dans un premier temps dans l'agglomération parisienne, la mise en place de ce décret a été étendue, à compter du 1er août 2012, à d'autres collectivités. La loi ALUR de 2014 a rendu obligatoire la publication de ce décret annuel. Elle a également étendu le dispositif aux locations meublées.

En pratique, cet encadrement de l'évolution des loyers cible les communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès à la location sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Dans ces zones, l'évolution du loyer est limitée à celle de l'IRL (indice de référence des loyers, calculé à partir de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers). Lors de la remise en location d'un logement vacant depuis moins de 18 mois, le loyer du nouveau locataire ne pourra pas être supérieur à celui payé par l’ancien locataire (sauf éventuelle révision annuelle intervenant entre les deux baux de location). Des dérogations ont néanmoins été prévues lorsque des travaux d’amélioration¹ ont été faits (d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer) ou si le loyer acquitté par l'ancien locataire était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage. Dans ces deux cas, la revalorisation du loyer reste encadrée par le décret. En revanche, les logements, faisant l'objet d'une première mise en location ou ceux inoccupés depuis plus de 18 mois, ne sont pas concernés.

¹ à compter du 1er janvier 2020, ces travaux doivent également porter la performance énergétique du logement en classe E au minimum (inférieur à 331 kWh/m²/an).

Agglomérations concernées par la limitation de la hausse des loyers (et la taxe sur les logements vacants) au 1er août 2019

DépartementsAgglomérations
2A - Corse-du-SudAjaccio
2B - Haute-CorseBastia
06 - Alpes-MaritimesMenton, Nice
13 - Bouches-du-RhôneMarseille - Aix-en-Provence, Arles
17 - Charente-MaritimeLa Rochelle
31 - Haute-GaronneToulouse
33 - GirondeBordeaux, Arcachon, La Teste de Buch
34 - HéraultMontpellier, Sète
38 - IsèreGrenoble
44 - Loire-AtlantiqueNantes, Saint-Nazaire
59 - NordLille
60 - OiseBeauvais
64 - Pyrénées-AtlantiquesBayonne
67 - Bas-RhinStrasbourg
69 - RhôneLyon
74 - Haute-SavoieAnnecy, Annemasse, Thonon-les-Bains
75 - ParisParis
77 - Seine-et-MarneMeaux
83 - VarToulon, Fréjus, Draguignan

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