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L'investissement en outremer en loi Girardin ou en loi Girardin intermédiaire

Le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Loi Girardin », défini par l’article 199 undecies A du Code général des impôts permet de bénéficier, sous conditions, d’une réduction fiscale, en l’échange de l’achat ou la réhabilitation d’un logement situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer.

Attention, selon le §425 de la documentation fiscale BOI-IR-RICI-80-20-10, les investissements locatifs neufs réalisés à compter du 1er janvier 2013, pour lesquels les permis de construire ont été délivrés : - à compter du 1er janvier 2012, ne sont éligibles à la réduction d'impôt qu'à la condition d'être affectés au secteur intermédiaire ; - à compter du 1er janvier 2013, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt.

Ce dispositif reste néanmoins possible pour la construction ou acquisition d’un logement neuf affecté à l’habitation principale de son acquéreur.

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Le bien immobilier doit être neuf, ou, dans le cadre d’une réhabilitation, avoir plus de 40 ans. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, le propriétaire doit ensuite s’engager à habiter le bien pendant 5 ans au titre de son habitation principale, ou à le louer non meublé pendant 5 ans (ou 6 ans suivant les cas), pour l’habitation principale d’un locataire.

Ce dispositif est limité aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017.

Depuis la loi de finances pour 2009, la réduction d’impôt procurée par le dispositif Girardin fait l'objet d'un plafonnement spécifique.

Pour les achats réalisés à compter du 1er janvier 2012, ce plafond équivaut, après application d'une réduction de 15% prévu par l’article 83 de la loi de finances pour 2012, à la somme la plus élevée entre :

  • 30.600 euros,
  • 11% des revenus bruts du contribuable.

Pour mémoire, ce plafonnement était de 36.000 euros ou 13% des revenus bruts en 2011.

Par ailleurs, cette réduction doit également être contenue dans le plafonnement général des niches fiscales, fixé pour les revenus 2013 à 18.000 euros (18.000 euros plus 4% du montant du revenu imposable en 2012).

La loi Girardin

L’achat peut être réalisé :

  • En propre ;
  • Par la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel exclusif est la construction et la mise en location d’immeubles ;
  • Par la souscription de parts de sociétés civiles dont l’objet est d’acquérir des biens immobiliers neufs. La SCI doit s’engager à louer nu à des locataires qui ne sont ni des associés, ni leurs conjoints ou des membres de leurs foyers fiscaux ;
  • Par la souscription en numéraire au capital de sociétés de développement régional des départements ou collectivités dont l'activité réelle se situe dans les secteurs éligibles pour l'application des dispositions de la loi Girardin.

Les règles de défiscalisation ne s’appliquent pas aux biens démembrés, sauf si le démembrement est la conséquence d’une succession. Le bénéfice de défiscalisation revient alors à l’usufruitier.

Le début de la défiscalisation intervient :

  • Dans l’année qui suit la délivrance de la déclaration d’achèvement de travaux (ou de l’acquisition si celle-ci est postérieure) pour les biens neufs ;
  • Dans l’année qui suit la souscription de parts pour la souscription de parts de société ;
  • Dans l’année qui suit la fin des travaux de réhabilitation pour l’ancien.

En cas de location, un engagement effectif de location doit être pris dans les 6 mois qui suivent l’achèvement (ou l’acquisition si elle est postérieure). Les loyers entrent dans le cadre fiscal des revenus fonciers.

La réduction d’impôt

L’investissement ouvre droit à une réduction d’impôt (ne pas confondre avec le crédit d’impôt) qui est donc indépendant de la tranche marginale d’imposition de l'investisseur.

Pour les opérations réalisés en 2011, cette réduction est égale à :

  • 25 % des sommes effectivement payées dans le cas du propriétaire occupant et dans le cas des travaux de réhabilitation.
  • 27% dans le cas d’achat locatif direct, de la souscription de parts de société privée ou de société civile.
  • 50% dans le cas de la souscription en numéraire au capital de société de développement régional des départements ou collectivités.

La base de calcul de la réduction est plafonnée à 2.373 € HT le m² habitable pour les baux conclus en 2013 (base revue annuellement). A noter que les varangues (sortes de terrasses couvertes) sont considérées comme des surfaces habitables dans un plafond de 14 m².

L’engagement de location ou de conservation des parts à dater de l’achèvement de l’immeuble est de 5 ans dans les 2 derniers cas.

Dans les cas de l’achat locatif direct, de la souscription de parts de société privée ou de société civile, la réduction d’impôt peut être portée à 40%, sous réserve d’un plafonnement des revenus fixé par décret du locataire, d’un plafonnement des loyers hors charges et d’un engagement de location, ou de conservation des parts à dater de l’achèvement de l’immeuble, de 6 ans au lieu de 5 ans (il s’agit alors d'un « Girardin intermédiaire »).

La réduction d’impôt peut aussi être augmentée d’une réduction supplémentaire de 10% pour les biens situés dans une zone urbaine sensible.

En outre, une réduction d’impôt supplémentaire de 4% peut être obtenue si le bien fait l’objet d’équipements d’énergie renouvelable définis par arrêté.

La base de la réduction est égale :

  • Au prix de revient plafonné de l’acquisition dans le cas d’un bien neuf,
  • Au prix de souscription de parts plafonné dans le cas de souscription de parts de sociétés civiles qui acquièrent de l’immobilier locatif,
  • Au prix de souscription de parts plafonné dans le cas de souscription au capital de sociétés de développement régional.

Cette réduction d’impôt sera régulièrement répartie sur 5 ans, sauf dans le cas du propriétaire occupant où cette réduction sera répartie sur 10 ans.

L’investissement doit donc être considéré sur le plan fiscal sur une durée de 5 ans ; en effet, si la réduction d’impôt est pour une ou plusieurs années supérieure à l’impôt dû avant réduction, la différence est perdue ; il faut donc considérer le montant de l’investissement avec prudence. Par ailleurs, si l’opération génère du déficit foncier normalement imputable sur le revenu global, ce déficit ne peut être utilisé pendant toute la période de réduction d’impôt.

En cas de revente avant terme, de démembrement volontaire ou de rupture de l’engagement de location, que la décision soit personnelle ou celle de la société à laquelle le contribuable a financièrement participé, la reprise de réduction d’impôt sera totale, quelle que soit la date de rupture d’engagement.

Exemple d'investissement locatif

Acquisition d’un appartement locatif de 97 m² dont 20 m² de varangue. Acte signé en 2008, déclaration d’achèvement de travaux fin décembre 2008, livraison avril 2009.

Prix : 347.000 €. La surface prise en compte est de 91 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²).

Base prise en compte pour la réduction d’impôt : 91 x 2.058 x 1,085 = 203.196 € (TVA à 8,5%).

Par conséquent, en loi Girardin la réduction d’impôt sera de 203.196 x 40% = 81.278 €, soit 16.256 € par an de 2009 à 2013.

En Girardin intermédiaire la réduction d’impôt sera de 203.196 x 50% = 101.598 €, soit 20.320 € par an de 2009 à 2013.

Dans cet exemple, le bien doit être effectivement loué avant fin juin 2009 (dans les 6 mois qui suivent la déclaration d’achèvement de travaux). En cas de contrôle, les services fiscaux demanderont la copie du bail pour en vérifier sa date de début. En aucun cas, une garantie de loyer n’est une preuve de location. Dans la pratique, les déclarations d’achèvement de travaux sont délivrées par l’architecte en fin d’année civile alors que les travaux sont loin d’être terminés, de façon que le client puisse défiscaliser l’année suivante. Commence alors une course de 6 mois, pour finir les travaux, trouver un locataire et lui faire signer un bail à date rapprochée. Quand il s’agit d’une grande résidence, il peut y avoir des couacs.

Exemple en acquisition pour un propriétaire occupant

Acquisition d’une maison neuve pour habitation principale. Surface 120 m² dont 20 m² de varangue ; acte signé en 2008, déclaration d’achèvement de travaux fin décembre 2008, livraison avril 2009.

Prix : 312.000 €. La surface prise en compte est de 114 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²)

Base prise en compte pour la réduction d’impôt : 114 x 2.058 x 1,085 = 254.554 €

Par conséquent, en loi Girardin la réduction d’impôt sera de 254.554 x 25% = 63.638 €, soit 6 364 € par an de 2009 à 2018.

Annexes : les barèmes pour le Girardin Intermédiaire

Plafonds annuels de ressources des locataires pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à partir de 2013

Les plafonds de ressources correspondent au revenu imposable de l'année N-2, c'est-à-dire celui de l'année 2010, ou à ceux de l’année N-1 (2011) s’ils sont inférieurs..

Composition du foyer locataireLieu de location
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélémy et MayottePolynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule 30.985 €29.873 €
Couple57.307 €55.249 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge60.621 €58.444 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge63.936 €61.641 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge68.365 €65.909 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge72.795 €70.179 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+4.651 €+4.483 €

Plafonds mensuels de loyers en euros par mètre carré, charges non comprises, à partir de 2013 :

Lieu de location
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et MayottePolynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
164 €205 €

Conclusion

Au niveau fiscal, l’intérêt est indéniable.

Mais comme pour toutes les opérations visant une défiscalisation, il faut faire attention au prix d'acquisition, notamment pour les offres « packagées ». Car, compte tenu du plafonnement de la base de réduction d'impôt, l'opération pourrait présenter peu d'intérêt.

Il y a un risque fiscal important si les dates de livraison ne sont pas respectées, ou, si les engagements de location ne sont pas tenus, par votre faute ou celle de la société dans laquelle vous avez investi.

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