Obligés de réaliser des travaux conséquents pour respecter les nouveaux critères de performance énergétique, des propriétaires bailleurs confient à MoneyVox qu'ils préfèrent vendre leur logement plutôt que d'entreprendre de coûteuses rénovations dont les bénéfices sont incertains.
Nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE), futur audit énergétique à la rentrée... Les bailleurs et plus globalement tous les propriétaires qui souhaitent vendre un logement, vont devoir prendre des décisions importantes dans les prochains mois ou les prochaines années. En effet, les biens classés G par le nouveau DPE, et qualifiés de passoires énergétiques, ne pourront plus être proposés à la location à partir de 2025. Avant cela, les logements F et G, dont le nombre est estimé à près de 8 millions en France, verront leur loyer gelé en attendant la réalisation de travaux préconisés par le futur audit énergétique. A compter du 1er septembre, cet examen facturé près de 1 000 euros sera obligatoire, avant la vente ou la mise en location, des biens immobilers classés F et G.
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Les prix des passoires thermiques en chute libre
Résultat, de nombreux propriétaires se dépêchent de revendre leur bien avant l'arrivée des nouvelles obligations. Une étude conjointe entre MeilleursAgents et SeLoger a ainsi montré qu'en 2021, 12,9% des biens immobiliers mis en vente étaient des passoires énergétiques. Sauf à Paris, « un bien dont le DPE est F ou G voit son prix de vente baisser de 6,7% par rapport à un C, D ou E. Un appartement classé F ou G au DPE se vend quant à lui, en moyenne, 13% moins cher que s'il est étiqueté A ou B. Quant à la décote que subit une maison énergivore, elle atteint jusqu'à -17% », précise l'étude.
Dans ce contexte, MoneyVox a interrogé les contributeurs de son forum afin de savoir si eux aussi songent à mettre leur bien en vente au plus vite ou à réaliser les travaux nécessaires avant de se séparer de leur logement ou de continuer à le louer. « J'ai deux maisons, dont une en location et j'ai l'intention de ne pas renouveler le bail à l'échéance car elle était déjà classée F sous l'ancien DPE. Je ne peux pas améliorer davantage l'isolation, cela serait trop onéreux. Les coûts pour sortir de l'étiquette F ou E peuvent être prohibitifs, détaille Christine P. Les locataires sont là depuis 7 ans, aucun reproche à leur faire mais nous vendrons à l'échéance du bail, soit dans deux ans. Je n'ai pas augmenté le loyer depuis 7 ans et viens de le faire cette année parce que je veux vendre et que les investisseurs regardent le montant du loyer » pour évaluer la rentabilité du projet.
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« Au final, nous avons vendu sans nous poser de questions »
La seconde maison de Christine est, elle, en vente avec des travaux de mise en conformité énergétique estimés à près de 80 000 euros dans le cadre d'une rénovation dite globale. Et ce, même si des dispositifs comme MaPrimeRenov' aident au financement sous conditions de ressources sur une proportion moyenne d'un tiers de la facture totale. « Impossible d'isoler les murs par l'extérieur en centre-ville. Par l'intérieur ? Dans les maisons anciennes, les pièces deviennent ridiculement petites ou alors il faut repenser l'espace, casser des murs porteurs... La meilleure solution pour moi est donc de vendre. Mon acquéreur ne louera pas, habitera les lieux et pourra réaliser les travaux à son rythme. »
Buffeto aussi a fait le choix de se séparer de son bien : « L'an dernier, j'avais un appartement locatif mal classé dans une résidence pourtant assez récente et en bon état. Nous avons découvert le mauvais résultat énergétique lors du renouvellement du bail. Au final, nous avons vendu sans nous poser de question avec une belle plus-value ».
« Les investisseurs visent les petites surfaces, plus faciles à louer »
Dans ce contexte où de nombreux propriétaires mettent leur bien à vendre, « il va y avoir de belles affaires à faire », veut croire Damienn. « Les investisseurs visent les petites surfaces, plus faciles à louer et dont le rendement est meilleur », insiste Christine P.
Mais au-delà, certains s'inquiètent aussi des conséquences du nouveau DPE pour de nombreux ménages. « Déclasser les logements E, F, G en logements insalubres va générer un stress sur le parc immobilier, en particulier chez les locataires modestes, craint LeBadeil. Dans certaines grandes villes, il y a un manque de logements neufs et certains logements anciens ne pourront plus accueillir de locataires (après la fin d'un bail en cours, NDLR) à cause des coûts de rénovation trop élevés, ou simplement liés à une impasse de travaux collectifs non votés dans une copropriété. »
