Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont chaque année plus nombreuses à obtenir le label Investissement Socialement Responsable (ISR). Mais que cache (vraiment) ce label ? Et quel est son impact sur les performances de vos SCPI ?
Le label ISR a vu le jour en 2016. Et depuis, c'est devenu un outil incontournable de la finance durable, avec plus de 1 200 fonds labellisés qui respectent des critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG).
La pierre-papier n'échappe pas à la règle. Car depuis octobre 2020, les fonds immobiliers sont également éligibles. La décision n'a rien de surprenant. Voilà déjà plusieurs années que les pouvoirs publics s'efforcent de verdir le secteur du bâtiment.
Et pour cause : ce dernier émet chaque année plus de 123 millions de tonnes de CO2 et représente 44% de la consommation d'énergie en France, selon les chiffres du ministère de la Transition écologique.
Enjeu marketing
« Le label ISR est une première réponse », estime Phong Hua, directeur associé de la société de gestion Iroko. « Il permet à l'épargnant d'identifier les fonds qui intègrent les critères environnementaux, sociétaux et de gouvernance (ESG) dans leur gestion ».
Et le succès semble pour l'instant au rendez-vous. « Ce label est très populaire auprès des épargnants, mais aussi des gestionnaires de fonds », constate Clément Renault, CEO de Louve Invest. Pour preuve : plus de 45 SCPI ont déjà décroché ce précieux sésame.
Et ce chiffre devrait continuer à croître. « Pour les SCPI, il y a un fort enjeu marketing, puisqu'à rendement équivalent, les épargnants privilégient presque systématiquement les fonds labellisés ISR », observe Clément Renault.
Autrement dit, les fonds qui ont obtenu ce label sont plus attractifs auprès du grand public. Et cela se ressent dans les montants collectés. Au 30 juin, les fonds labellisés ISR représentaient ainsi 47% de la collecte nette, selon l'ASPIM.
Toutefois, l'ISR n'est pas la préoccupation principale des épargnants. « Les investisseurs sont avant tout en quête de rendement. Si en plus la SCPI qui les intéresse a le label ISR, cela les conforte dans leur choix », indique Clément Renault.
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Coûts additionnels
Or justement, le label ISR a-t-il un impact – positif ou négatif – sur le rendement des SCPI ? Réponse courte : oui. Mais ce dernier est plutôt faible. « En moyenne, on estime que ce label réduit la performance des SCPI d'environ 0,2% », note Clément Renault.
En cause, les coûts associés à l'obtention et au maintien du label. « Pour obtenir ce sésame, il faut notamment réaliser des travaux sur le parc immobilier, ce qui peut générer des coûts additionnels à court terme », explique Phong Hua.
L'univers d'investissement des SCPI ISR est également plus restreint. Iroko, par exemple, n'achète pas d'immeubles anciens, ou alors uniquement si ces derniers ont moins de 10 ans, ce qui limite les opportunités.
Cette méthode a toutefois d'autres avantages. « Notre politique d'investissement porte sur des bâtiments récents, qui ne nécessitent pas de travaux de structure mais plutôt des remplacements d'équipement avec un fort impact énergétique », détaille Phong Hua.
La SCPI installe par exemple des déstratificateurs, des ampoules LED ou des systèmes qui permettent de contrôler la consommation du bâtiment. « En moyenne, cela permet à nos locataires d'économiser 30% d'énergie », poursuit le dirigeant.
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Opportunité à long terme
Alors faut-il fuir les SCPI ISR ? Pas nécessairement. Car l'investissement en SCPI se fait sur le temps long. Or, les investissements des SCPI labellisées les placent dans une excellente position pour surperformer le marché à long terme.
« Lorsqu'une SCPI investit dans son parc immobilier, ce dernier se bonifie, ce qui peut se traduire par une plus-value lors de la revente, en particulier si les gérants ont su anticiper les normes environnementales », indique Phong Hua.
Or ces dernières sont de plus en plus strictes. Le décret tertiaire impose par exemple à tous les bailleurs de locaux de plus de 1 000 mètres carrés de réduire la consommation d'énergie d'au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050.
Autre argument : les SCPI ISR sont plus attractives pour les épargnants, mais aussi pour les locataires, qui souhaitent de plus en plus souvent occuper des bâtiments respectueux de l'environnement et peu énergivores.
Enfin, les SCPI labellisées ont jusqu'à présent fait preuve d'une meilleure capacité à collecter. Ce qui peut leur permettre de saisir les bonnes opportunités, notamment lorsque les prix de l'immobilier baissent, comme c'est le cas en ce moment.
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Quelle SCPI ISR choisir ?
C'est là que le bât blesse. « Le label ISR est très générique. Et chaque société de gestion a sa propre stratégie, ses propres engagements et sa propre grille de critères. Résultat : il est souvent difficile de comparer ces fonds entre eux », pointe Clément Renault.
Le 18 juillet dernier, le comité du label ISR, chargé de proposer des pistes d'amélioration, a remis sa copie à Bercy. Mais si plusieurs modifications ont été suggérées, la création d'un système de gradation pour faciliter la comparaison des fonds n'a pas été retenue.
Alors comment faire le bon choix ? « Ne vous intéressez pas uniquement au label ISR. Prenez le temps d'étudier la stratégie de la SCPI, la nature de son parc immobilier, les frais qu'elle applique ainsi que la réputation de son gérant », conseille Clément Renault.
Une recommandation qui vaut d'autant plus que toutes les SCPI ne font pas le choix de demander ce label, quand bien même elles y sont éligibles. C'est par exemple le cas de Kyaneos Pierre, qui réhabilite des passoires thermiques.
La raison ? Ces SCPI préfèrent le plus souvent s'épargner des démarches administratives supplémentaires. De plus, elles évitent ainsi certaines dépenses obligatoires pour conserver le label ISR, comme les coûts de reporting.
