Les prix baissent. Mais de façon très hétérogène sur l'ensemble de la France métropolitaine. Sur un an, les prix des appartements grimpent encore fortement à Nice ou Marseille, et chutent à Lyon ou Nantes. Et les maisons ? Et en zone rurale ? La baisse des prix est encore loin d'être une règle généralisée...
La chute des prix, partout en France ? Non. De très nombreux villages et villes françaises résistent encore à la « tendance baissière ». Pourtant, le nombre de transactions et l'activité immobilière en général s'effondrent clairement : « Habituellement, après un mois d'août qui est le pire de l'année, les ventes se redressent à la rentrée », explique l'économiste Michel Mouillart en commentaire du dernier baromètre des prix immobiliers PLI-iad, observatoire basé sur les données d'une dizaine d'acteurs du marché immobilier (1).
« Mais cette année, après avoir fait montre d'une résistance exceptionnelle en août, les achats ont dévissé en septembre (-21,4%), les conduisant à leur point le plus bas de ces 20 dernières années ! Ainsi, l'activité enregistrée sur les 9 premiers mois de 2023 est de 12,4% inférieure à celle de 2022 et de 29,6% moindre que celle de la période correspondante de 2019, avant la mise en œuvre du rationnement du crédit par la Banque de France », poursuit l'économiste.
« Des augmentations rapides persistent en province et se constate dans 52% des villes »
L'effondrement actuel du marché immobilier pousse les vendeurs à baisser leurs prix. Mais la chute des prix est encore loin d'être généralisée : « Le recul des prix reste le plus marqué en Ile-de-France (-4,1% sur un an à fin septembre) et concerne maintenant 95% des villes franciliennes (contre 90% en août et 60% en janvier) ; pendant que des augmentations rapides persistent en province et se constate dans 52% des villes », pointe Michel Mouillart.
Les villes où les prix baissent le plus vite
C'est dans certaines des plus grandes villes de France, à Paris, Lyon, Nantes ou Bordeaux, là où les prix avaient grimpé si rapidement ces dernières années, ou atteint des records insoupçonnables dans le cas de la capitale, que les prix baissent le plus vite. À Lyon, les prix à la signature du compromis de vente ont baissé de plus de 6% en l'espace d'un an !
| Ville | Prix moyen au m2 à la signature fin septembre 2023 | Évolution du prix signé sur 1 an | Évolution du prix affiché sur 1 an |
|---|---|---|---|
| Paris | 10 955 € | -3,7% | -3,5% |
| Nice | 5 297 € | +7,1% | +6,9% |
| Lyon | 5 040 € | -6,1% | -5,7% |
| Bordeaux | 4 951 € | -3,1% | -2,6% |
| Nantes | 4 233 € | -4,6% | -5,3% |
| Rennes | 4 119 € | -3,6% | -1,8% |
| Strasbourg | 4 028 € | -0,3% | +1,6% |
| Lille | 3 890 € | -2,1% | -0,5% |
| Marseille | 3 780 € | +5% | +4,4% |
| Toulouse | 3 775 € | +1,6% | +1,1% |
| Montpellier | 3 464 € | -0,3% | +0,4% |
| Toulon | 2 939 € | +4,3% | +4% |
| Reims | 2 922 € | +4,2% | +2% |
| Grenoble | 2 921 € | +1% | -1,5% |
| Le Havre | 2 468 € | -1,4% | +2,4% |
| Saint-Étienne | 1 630 € | +1,1% | +1,1% |
Source : Observatoire LPI (Les Prix Immobiliers), qui regroupe BNP Paribas Residentiel CHH, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gecina, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale, OptimHome, SAFTI et Sogeprom.
Prix affiché : prix du vendeur lors de la prise de mandat du courtier, agent ou autre intermédiaire immobilier.
Prix signé : prix mesuré à la signature du compromis de vente.
Le baromètre LPI offre une évolution du prix signé et du prix « affiché », autrement dit l'évolution réelle des prix et l'évolution des prix espéré par les vendeurs. Ce qui permet de constater que dans une ville comme Rennes les vendeurs tentent de limiter la baisse (-1,8% sur un an pour le prix affiché)... mais les acheteurs parviennent à diminuer la facture de 3,6% en moyenne à l'heure de signer le compromis.
Une marge de négociation record
7,4% : voici la marge de négociation moyenne, en France, entre le prix affiché à l'origine au moment de publier une annonce immobilière et le moment où la vente est conclue. Cette marge a bondi en un an avec une augmentation de 67% !
La marge de négociation a même quasiment doublé pour les maisons de 4 pièces ou moins. Explication avancée dans le baromètre « Les prix immobiliers » ? « Le resserrement de l'accès au crédit pénalise particulièrement les projets des candidats à la (primo) accession qui s'orientaient jusqu'à présent vers des biens financièrement accessibles et qui doivent maintenant obtenir une forte réfaction sur le prix (9 à 10%) afin de réaliser leur projet. »
En clair, des ménages cherchant à devenir propriétaire en achetant une maison en périphérie de ville ou en zone rurale ne peuvent plus se permettre d'acheter au prix affiché.... d'où les marges de négociation constatées. Ainsi, pour une maison en Languedoc-Roussillon, le prix est réduit de plus de 10% entre la publication de l'annonce et la vente !
Prix des maisons : des chutes... mais pas partout en France
Publié conjointement à l'observatoire LPI, mais portant sur une période légèrement différente, le baromètre de Meilleurs Agents pointe aussi une baisse des prix, de -0,6% en moyenne, en France, sur les dix premiers mois de l'année 2023. Mais les prix ne reculent pas encore en zones rurales...
| Sur l'année 2023 | En 5 ans | |
|---|---|---|
| Paris | -4,5% | +2,1% |
| 10 plus grandes villes | -1,5% | +27,8% |
| 50 plus grandes villes | -0,2% | +29,9% |
| Zones rurales | +2,8% | +26,5% |
| France métropolitaine | -0,6% | +24,9% |
Source : baromètre national des prix de l'immobilier de Meilleurs Agents - prix au 1er novembre 2023
Le réseau Meilleurs Agents pointe tout de même des zones où les prix - et y compris ceux des maisons - ont fini par chuter : « Les plus forts reculs tarifaires sur les maisons [sont enregistrés] essentiellement [dans les] départements des régions Grand Est et Centre-Val-de-Loire (-11,3% en Moselle, -9,1% dans le Haut-Rhin, -6,3% dans le Bas-Rhin, -7,2% en Indre-et-Loire, -7% en Eure-et-Loir). » Un paysage immobilier encore loin d'être homogène.
(1) BNP Paribas Residentiel CHH, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gecina, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale, OptimHome, SAFTI et Sogeprom.
