La Loi de finances pour 2024 a modifié le régime d'imposition pour les locations meublées saisonnières. S'il est admis que les contribuables pourront continuer à appliquer l'ancienne formule à leurs revenus de 2023, les propriétaires doivent réfléchir dès maintenant à l'intérêt de changer de régime pour l'année prochaine.

« Coup de tonnerre » pour certains, « cafouillage » pour d'autres... Fin décembre, alors qu'avaient lieu à l'Assemblée nationale des discussions autour du projet de Loi de finances 2024, un article en particulier faisait parler de lui. Son objet : faire baisser l'abattement fiscal sur les locations de meublés touristiques.

« Auparavant, le régime micro-BIC pour les locations de courte durée prévoyait des abattements allant de 50% à 71%, rappelle Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com. De plus, le plafond du micro BIC était à 77 700 euros, et même 188 700 euros pour un bien classé. »

Fin novembre déjà, un projet de loi prévoyait d'aligner l'abattement à 40% pour tous les types de logement, exception faite pour les maisons d'hôtes, les gîtes ruraux ou encore les logements en stations de ski. Mais le texte finalement retenu dans le projet de Loi de finances 2024 allait finalement encore plus loin : « Avec cette loi, le taux d'abattement pour le micro-BIC est passé à 30% pour tous les meublés de tourisme, peu importe la catégorie. De la même manière, le seuil maximum du micro-BIC en location de courte durée, qui était auparavant de 77 700 euros ou 188 700 euros est tombé à 15 000 euros pour tous les logements », développe Baptiste Bochart.

Il existe cependant un cas de figure bien précis dans lequel il sera possible de bénéficier d'un abattement de 51%. Il faut pour cela qu'il s'agisse d'un bien classé, situé hors zone tendue et uniquement si le propriétaire retire moins de 15 000 euros par an de l'ensemble de son activité de location meublée.

Mai 2024, date butoir pour changer de régime d'imposition

La différence se fait sentir pour les propriétaires. « Par exemple, une personne qui loue un meublé non classé et qui pouvait prétendre jusqu'ici à l'abattement de 50% avec un seuil de 77 700 euros, ça signifie aujourd'hui avec la nouvelle loi environ 40% d'impôt en plus sur les revenus locatifs », calcule le juriste. Que les propriétaires se rassurent néanmoins : une note du Bulletin officiel des finances publiques dédiée aux impôts, publiée mercredi 14 février, précise qu'il sera « admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions (...) antérieures ». En clair, pour la déclaration 2024 sur les revenus 2023, rien ne change : il est toujours possible d'appliquer les seuils et abattements des années précédentes.

Pourtant, mieux vaut ne pas se contenter de cette nouvelle, et ce même si des discussions sont actuellement en cours pour revenir une nouvelle fois sur cette disposition. En effet, le ministre de l'Économie et des Finances Bruno Le Maire avait reconnu en fin d'année une « erreur » qui « sera corrigée dès la prochaine loi de finances ».

Face aux nouvelles règles, certains propriétaires pourraient faire le choix du régime réel d'imposition. Pour rappel, dans le régime réel, le contribuable détermine lui-même son revenu foncier net. Il sera égal au revenu foncier brut en retranchant les charges réellement supportées et justifiées.

Fiscalité des revenus fonciers : quels impôts en 2024 ?

Mais « pour les loueurs qui souhaiteraient passer au régime réel d'imposition en raison de la réforme du régime micro-BIC, il ne faut pas oublier que la date butoir pour lever l'option pour le régime réel pour les revenus perçus en 2024 est fixée à mai 2024, alerte Baptiste Bochart. Et si cette date est dépassée, ils devront subir les seuils du micro-BIC, quelle que soit leur évolution. Même si l'impact fiscal ne sera visible que l'année prochaine, il faut y penser dès maintenant. »

De plus, selon le juriste de Jedéclaremonmeublé.com, « parmi les propriétaires qui envisagent de passer au régime réel d'imposition, un certain nombre d'entre eux pourraient avoir une bonne surprise. En effet, ceux qui passeront au régime réel parce qu'ils auront dépassé les seuils du micro-BIC ou parce qu'ils considèrent les abattements micro-BIC moins avantageux aujourd'hui, pourraient se rendre compte que, dans leur situation, le régime réel est très intéressant et qu'ils auraient eu avantage à y passer bien plus tôt. »

Pour aider les propriétaires à y voir plus clair, le site Jedéclaremonmeublé.com a mis en place un simulateur disponible gratuitement. En renseignant quelques informations comme la valeur du bien, le montant des revenus perçus ou encore le montant annuel des charges, il est possible de se rendre compte quel régime est le plus adapté à sa situation.