Après un coup de frein en 2023, le marché de l'immobilier va-t-il repartir en 2024 ? Plus important encore, les prix vont-ils enfin baisser ?
Après les secousses, le retour à une stabilité pour le marché de l'immobilier ? Sortant de deux années jugées extraordinaires (1 206 000 ventes en 2021 et 1 133 000 transactions en 2022, NDLR), le marché de l'immobilier a marqué le pas en 2023. Selon le réseau coopératif l'Adresse, 78% des agences considèrent que le marché a été ralenti. De son côté, le réseau Guy Hoquet fait état de 870 000 ventes, soit une baisse de 23% des transactions sur un an.
« Tant qu'on ne construira pas plus de logements, la demande sera supérieure à l'offre et on ne verra pas de baisse significative des prix »
Une chute qui s'explique par la hausse très rapide des taux de crédit, passés de 1% à 4% en moins de deux ans. « Le fait que les taux dépassent les 4% cet été a accentué le ralentissement du marché que nous percevions depuis le début de l'année 2023, renforçant encore l'attentisme coté acheteurs, sans pour autant que les vendeurs n'acceptent davantage de baisses des prix. Le parcours du logement s'est transformé en parcours du combattant ! » analyse Brice Cardi, directeur général du réseau l'Adresse, dans un communiqué.
Une vision en partie partagée par Delphine Herman, directrice des relations extérieures et des projets transverses pour le réseau immobilier Guy Hoquet : « On est dans un marché qui, comme tous les marchés, est régi par la loi de l'offre et de la demande, et quand bien même on a eu effectivement à subir l'inflation et une hausse forte et rapide des taux de crédit, on a une demande qui reste supérieure à l'offre. Tant qu'on ne construira pas plus de logements, la demande sera supérieure à l'offre et on ne verra pas de baisse structurelle et significative des prix. »
Les prix ont pourtant baissé, une première depuis 2015, selon le baromètre Meilleurs Agents paru en ce début janvier. En moyenne en 2023, les prix sur l'ensemble du territoire ont reculé de -1,8% après une augmentation à 4,6% en 2022. Le repli est particulièrement visible à Nantes (-8%), à Lyon (-6%) ou encore à Paris (-5,3%), Meilleurs Agents faisant état d'un prix à 9 644 euros en moyenne au m2 au 1er janvier 2024 dans la capitale. Les temps de vente, eux, se sont allongés. Selon Guy Hoquet, ils sont passés de 90 jours à une centaine de jours en fonction des régions.
Les villes de taille moyenne ne connaissent pas la crise
« Ce qui a fait un petit peu baisser les prix en 2023, c'est le passage d'un marché de confort à un marché de contraintes, admet Delphine Herman. Avec le durcissement des conditions de crédit, on est revenu à un marché immobilier fait de naissances, de décès, de mariages ou de divorces. Les gens qui ont vendu, notamment au 2e semestre 2023 sont des vendeurs qui n'avaient pas d'autre choix que de vendre. Les autres ont préféré attendre des jours meilleurs. C'est ce qui explique la contraction du marché, mais également la faible baisse des prix. »
Toutes les villes ne connaissent pas les mêmes trajectoires. « La France est constituée de nombreux marchés différents. Les prix ont effectivement baissé à Paris et en Île-de-France, parfois dans certaines grandes villes, mais ce sont des villes qui ont vu leurs prix exploser sur les cinq dernières années, comme Lyon ou Bordeaux, analyse Delphine Hermann. En revanche, on a des villes moyennes assez facilement accessibles depuis Paris, comme Colmar, Le Mans ou Tours, sur lesquelles les prix au pire se sont stabilisés, voire ont continué à augmenter. »
4% de baisse sur les prix en 2024 ?
Que peut-on alors attendre de 2024 ? La réponse diffère selon les professionnels interrogés. Pour Meilleurs Agents, « la baisse des prix ne fait que commencer. Des territoires qui, pendant les huit premiers mois de l'année, avaient continué à profiter de leur aura post-crise sanitaire pour progresser, sentent à leur tour aujourd'hui le vent tourner », assure Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Il estime à 4% le recul des prix de l'immobilier en 2024.
De son côté, Delphine Herman juge que « la baisse pourrait continuer, mais dans des proportions qui ne seront pas plus importantes que sur 2023 ». Si certains types de biens, notamment les biens considérés comme des passoires thermiques au diagnostic de performance énergétique, peuvent subir des décotes importantes, cela ne sera pas le cas pour l'ensemble du marché.
« Le marché ne chutera pas, pour deux raisons, explique Delphine Herman. La première, c'est que la demande sera toujours supérieure à l'offre, surtout si les banques recommencent à prêter. La seconde, c'est que la stabilisation des taux va faire revenir les acheteurs. Ce qui a choqué, ce n'est pas le fait que les taux soient à 4%, mais la rapidité à laquelle ils ont quadruplé. »
Immobilier : les prix baissent enfin, mais jusqu'à où ?
Une chose est sûre, l'appétence des Français pour l'immobilier ne faiblit pas. Selon un sondage dévoilé ce mardi par la plateforme d'investissement immobilier Bricks.co, 61% des personnes interrogées ont décidé d'économiser pour l'acquisition d'un bien en 2024 et 53% ont pour objectif d'y habiter.
