Sale temps pour la pierre-papier. Depuis le début d'année, plusieurs SCPI ont déjà été contraintes de diminuer le prix de leurs parts. Et d'autres pourraient suivre. S'agit-il d'une opportunité, ou d'un nouveau danger ?
Turbulences pour les SCPI. Depuis le 1er janvier dernier, 15 d'entre elles – représentant plus de 30% du marché en termes de capitalisation – ont été contraintes de revoir leur prix de part à la baisse. Et d'autres pourraient suivre.
Car depuis plusieurs mois, les signaux d'alarme se multiplient sur le marché de l'immobilier commercial. Il y a d'abord la remontée des taux. En moins de 14 mois, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs à 10 reprises. Du jamais vu.
Cela impacte le coût de refinancement des sociétés foncières, qui réalisent par conséquent moins de transactions. Mais également l'économie au sens large, avec une croissance prévisionnelle au plus bas depuis 2013.
Or, selon les analystes crédit de Natixis Corporate & Investment Banking, l'affaiblissement des perspectives économiques risque d'engendrer un ralentissement de la croissance des loyers, ainsi qu'une augmentation de la vacance locative.
Prix en berne
Résultat ? Après 10 ans de hausse presque sans interruption, l'immobilier commercial est à la peine. En moyenne, les prix chutent de 17% dans le secteur des bureaux et de la logistique et 12% pour les centres commerciaux, selon les experts de Natixis.
Plusieurs SCPI en ont déjà fait les frais. Car, pour rappel, le prix des parts d'une SCPI doit correspondre à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution du portefeuille si tous les biens qu'elle détient devaient être vendus.
Autrement dit, si l'immobilier baisse trop, la valeur des parts de vos SCPI diminue. C'est ce qui est arrivé à la SCPI Elysées Pierre de HSBC (-7%), ainsi qu'aux fonds Génépierre (-17%) et Edissimmo (-13,9%) d'Amundi, par exemple.
Toutefois, certains fonds résistent. La société de gestion CORUM, par exemple, n'envisage pas de baisser le prix de part de ses SCPI « ni à court ni à moyen terme ». Même son de cloche pour les SCPI de Sofidy, dont le prix de part devrait rester inchangé cette année.
Immobilier locatif : le prix de ces parts de SCPI dégringole de 10%
Perspectives difficiles
Mais combien de temps ces SCPI peuvent-elles tenir ? Dans une récente étude, les analystes de Natixis ont tenté d'estimer l'ampleur potentielle de la baisse de l'immobilier commercial européen d'ici à fin 2024. Et les perspectives sont plutôt médiocres.
Selon ces derniers, l'immobilier de bureau devrait se déprécier en moyenne de 20 à 30% par rapport aux niveaux observés à la fin du premier semestre 2022, plombé par les taux élevés et la généralisation du télétravail.
Les locaux commerciaux pourraient (un peu) mieux résister, avec des pertes de 9 à 20%. La raison de cette relative résilience ? Ces actifs avaient déjà subi une correction importante, notamment à cause de l'essor du e-commerce.
Pour finir, les actifs de logistique devraient perdre 13 à 23% de leur valeur, selon les experts de Natixis. En cause : le ralentissement de l'activité économique, avec une croissance européenne attendue à seulement 0,6%.
Faut-il pour autant fuir les SCPI ? Pas nécessairement. Car derrière ces moyennes se cachent de fortes disparités selon la qualité et la localisation des actifs. Sans compter que l'investissement dans les SCPI se fait à long terme.
