Crédit immobilier : cette solution méconnue pour emprunter encore moins cher

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Votre banque vous propose un prêt à 1% sur 20 ans. Pas mal du tout ! Mais, vous pouvez essayer d’obtenir un rabais supplémentaire en découpant votre emprunt en plusieurs lignes de crédit. Explications et cas pratiques.

Record battu ! En juillet, les emprunteurs sont parvenus à emprunter en moyenne à 1,20% hors assurances, d’après le dernier observatoire de Crédit Logement-CSA. De quoi attiser la convoitise des particuliers ayant contracté leur crédit immobilier il y a 10 ans. A la fin des années 2000, le taux moyen dépassait en effet les 5%. « Objectivement, l'accès au crédit est donc déjà largement facilité par le contexte de taux bas, nous explique Patrick Lepescheux, directeur général délégué de Crédit Logement. Dans cette optique, les montages type prêt gigogne ont donc perdu de leur plus-value ». En théorie, car cette formule a toujours bien des atouts...

Aujourd’hui, le prêt gigogne reste en effet proposé pour attirer les profils prometteurs (les clients avec un fort niveau d’épargne et les cadres supérieurs) afin de leur permettre de grappiller encore quelques dixièmes sur le taux d’intérêt par rapport à la concurrence. D’ailleurs, « avec la baisse récente des taux, nous n'avons pas observé de changement dans les pratiques, constate le porte-parole de Crédit Logement. Le nombre moyen de prêts par opération reste plutôt stable, à 1,17 crédit tout confondu (prêt aidé, PTZ, prêt PEL, prêt classique...). Il était de 1,21 en 2018, de 1,18 en 2017 ».

Le prêt duo pour profiter d’un taux à moins de 1% sur 15 ans

Peu connu, le prêt gigogne, aussi appelé prêt duo, est en effet une technique permettant d’abaisser le coût du crédit, et ce, à plusieurs niveaux. Elle s’utilise en complément de la négociation du taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur. Le principe du prêt gigogne est simple : il consiste à couvrir son besoin de financement non pas en contractant un seul crédit immobilier mais en associant plusieurs prêts avec des durées de remboursement différentes… L’idée étant de profiter d’un taux plus bas sur le crédit de plus court terme et ainsi d’abaisser le taux d’intérêt moyen de l’enveloppe totale. Concrètement, plutôt que d’emprunter 300 000 euros sur 25 ans, avec une formule lissée, vous contractez par exemple un prêt principal de 150 000 sur 25 ans et un second crédit de 150 000 euros sur 15 ans. Ensuite, pour faciliter l'amortissement de cet emprunt multiple, la mensualité du crédit le plus long est ajustée afin d’obtenir une échéance constante tout au long du remboursement… C’est cette caractéristique qui complexifie ce financement.

« Les prêts lissés sont toujours plus intéressants pour l'emprunteur. La clé toutefois pour que l'économie sur les intérêts soit significative est que le différentiel de taux entre le prêt le plus court et le plus long soit suffisamment important pour compenser le surcoût lié au différé d'amortissement », explique ainsi Patrick Lepescheux. Illustration du gain potentiel à l'aide de la simulation ci-après.

Simulation d’un prêt duo sur 25 ans

En cas d’un crédit unique de 300 000 euros sur 25 ans à 1,50% (hors assurances), la mensualité est de 1 200 euros et le coût total du crédit de 59 943 euros.

Pour une opération sur deux lignes avec un prêt long de 130 380 euros sur 25 ans à 1,50% et un second de 169 620 euros sur 15 ans à 0,90%, la mensualité diminue de près de 30 euros à 1 171 euros, pour un coût total de 51 209 euros, soit l'équivalent d'un crédit unique à 1,30%.

Résultat, ce montage permet d’économiser 8 734 euros d’intérêts sur la durée de 25 ans.

Cette simulation a été effectuée à l'aide de notre calculatrice d'optimisation de prêt gigogne.

Vices et vertus du prêt gigogne en cas de rachat anticipé

Toutefois, en pratique, rares sont les emprunteurs à aller au bout de la durée d’emprunt contractualisée initialement… En effet, si les ménages s’endettent désormais le plus souvent sur 20 ou 25 ans, les prêts immobiliers sont soldés après 7 ou 8 ans de remboursement, lorsque les ménages revendent leur bien pour en acquérir un nouveau. Un paramètre à prendre en compte lorsque l’on calcule le bénéfice d’un prêt duo, comme le rappelle le porte-parole de Crédit Logement. « Le coût du crédit est corrélé non pas à sa durée théorique mais à sa durée réelle. Mais, même en cas de remboursement anticipé, les financements en plusieurs lignes restent intéressants. Car au moment du rachat, l'emprunteur a remboursé une part plus importante du capital par rapport à un montage sur une seule ligne », détaille Patrick Lepescheux.

De cette caractéristique propre au prêt lissé – celle d’amortir plus rapidement une partie du crédit – découlent d’autres sources d'économies par rapport à un prêt sur une ligne. Ce faisant, les indemnités de rachat anticipé, calculées sur la base du capital restant dû, sont plus faibles. A enveloppe équivalente, l’assurance emprunteur revient également moins cher, « car la cotisation est payée moins longtemps sur la ligne de prêt la plus courte », souligne Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier Meilleurtaux..

Des frais de garantie plus onéreux

En revanche, les montages multi-lignes peuvent être assortis de frais annexes supérieurs par rapport à un financement classique, notamment concernant le coût de garantie. Ainsi, au Crédit Logement, qui cautionne un tiers des prêts immobiliers de l’Hexagone, « nous tarifons nos frais de cautionnement prêt par prêt. Pour la même enveloppe, le coût de la garantie à la mise en place des prêts sera plus élevé dans le cas d'un crédit immobilier multi-lignes », explique Patrick Lepescheux, son directeur général délégué.

Illustration. Pour un crédit unique de 400 000 euros, le Crédit Logement prélève 490 euros au titre de la commission de caution et demande le versement de 3 790 euros au fonds mutuel de garantie (FMG). En cas de deux lignes de prêt, chacune de 200 000 euros, la commission de caution est alors doublée (980 euros). La dotation au fonds de garantie est, quant à elle, portée à 4 020 euros. Avec deux lignes, le surcoût atteint donc 490 euros pour la commission et 230 euros pour le FMG. A noter toutefois que concernant ce dernier versement, 70% de cette dotation est remboursée à l’emprunteur lorsqu’il solde son crédit. Ce faisant, la restitution d’une partie des frais de garantie intervient donc plus rapidement en cas de prêt gigogne.

Autre surcoût possible à prévoir : les frais de dossier. « Les crédits sur plusieurs lignes représentent plus de travail, plus de coûts de gestion et administratifs pour les banques que ces dernières peuvent répercuter en partie sur les frais de dossier appliqués aux clients », précise le directeur général délégué de Crédit Logement. Toutefois, étant donné que ces montages sont le plus souvent proposés dans le but d’attirer les meilleurs dossiers, l’emprunteur se trouve donc logiquement en capacité de négocier un rabais sur le surplus éventuel.

Une fomule de financement moins flexible

« En fait, le principal inconvénient du prêt duo est que toutes les banques ne le proposent pas, ironise Ulrich Maurel, président du directoire de la Compagnie Européenne de Crédit. Avec la volumétrie actuelle, les banques vont au plus simple ». En effet, à en croire les courtiers immobiliers interrogés, seuls quelques établissements proposent ces formules de prêts imbriqués. Dans les faits, « ce sont davantage les courtiers qui montent des dossiers avec plusieurs lignes afin de répondre à des clients se présentant à eux avec des propositions commerciales déjà très offensives », nous explique Maël Bernier de Meilleurtaux.

Autre limite des prêts lissés : ils s’avèrent moins flexibles. « Avec deux crédits, on perd la possibilité de moduler l’échéance à la hausse comme à la baisse, précise Ulrich Maurel. Si vos charges augmentent ou si vos revenus progressent, vous ne pourrez pas adapter vos mensualités ». L’imbrication de plusieurs prêts rend par ailleurs plus complexe le remboursement partiel du capital emprunté.

Exemples de prêt duo récemment obtenus

Voici quelques exemples de prêts gigognes récemment négociés par les courtiers immobiliers. Les taux énoncés ne prennent pas en compte l’assurance emprunteur.

  • Enveloppe de 310 000 euros, coupée en un prêt de 189 000 euros sur 20 ans à 1,05% et un second de 121 000 euros sur 10 ans à 0,60%, soit un taux moyen de 0,96%. Cette offre duo a permis de contrer une proposition à 0,95% sur 20 ans, précise le courtier (Meilleurtaux).
  • Enveloppe de 600 000 euros avec un crédit à 0,85% sur 15 ans et un second à 1% sur 25 ans, arrivant au taux moyen de 0,93% (Vousfinancer).
  • Emprunt de 550 000 euros dont 190 000 euros amortis sur 25 ans à 1,45% et 360 000 euros sur 18 ans à 1%, soit un taux moyen de 1,24%. Cette offre en deux lignes a été proposée pour contrer une proposition à 1,45% sur 25 ans. Elle permet « à l’emprunteur d’abaisser sa mensualité de 46 euros et une économie de coût de crédit de 21 918 euros », souligne cet intermédiaire (Compagnie Européenne de Crédit).
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© cbanque.com / MEF / Août 2019

Commentaires

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Publié le 8 août 2019 à 07h08 - #1Stunt38
  • Homme

Merci de souligner les inconvénients de ce type de montage.
Attention lorsque vous avancez que c'est plus intéressant : 1 exemple ne suffit pas pour le demontrer.
Comme c'est bien mis en avant : la durée moyenne de détention d'1 prêt immo est de 7-8 ans.
Les gens revendent car la famille s'agrandit/se rétrécit ou le boulot oblige à déménager.
Ce type de formule reste intéressante si on va au terme des prêts, ou du moins si on tend vers car le capital restant du en cas de remboursement anticipé pourra en surprendre plus d'1 et mettre à mal le nouveau projet d'achat s'il intervient tot

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Publié le 9 août 2019 à 19h03 - #2DavMT

Bonjour
Est-ce toujours possible de demander une formule de prêts gigognes lorsque le financement se fait également avec des aides de type PTZ, etc.
Le fait de multiplier les lignes de crédit, ne nuisent pas à l’obtention d’un autre crédit pour l’achat d’un véhicule ou autre, bien que notre taux d’endettement n’est pas atteint ?
Merci

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Publié le 10 août 2019 à 05h15 - #4Banker
  • Homme
  • IdF
  • 40 ans

Je déconseille la souscription d’un prêt à gigogne chez BNP qui considèrent les lignes de prêt comme indépendantes (et je déconseille au global BNP qui ne m’a jamais apporté aucun conseil valable mais qui est championne pour facturer des frais à la première occasion). Ainsi, lors du remboursement anticipé de la ligne la plus courte, lorsque j’ai demandé à maintenir mon échéance mensuelle globale sur le prêt restant, on m’a expliqué qu’il s’agissait d’une renégociation de prêt compte tenu de l’augmentation de l’échéance demandée sur la deuxième ligne avec nécessité d’une étude de dossier de crédit pour soit disant évaluer la solvabilité alors que le montant remboursé en fin de mois était au global le même. Tout cela pour toucher une commission de renégociation de prêt qui peut aller jusqu’à 3% du capital restant dû. Au global, cela revient plus cher d’un point de vue Crédit Logement lorsque l’on rembourse par anticipation et je pense qu’au final, c’est également plus cher d’un point de vue assurance. En résumé, je déconseille ce type de prêt d’un point de vue administratif surtout dans un contexte de taux très bas (gain éventuel faible dans la plupart des cas) sauf en cas de prêt à taux zéro. Je comprends néanmoins que les emprunteurs se laissent séduire par le discours des courtiers, ayant l’impression qu’on leur propose de l’ingénierie financière de haut niveau

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