Crédit immobilier : quels revenus pour acheter une maison à 15 km d'une grande ville ?

Une maison et petit coin de verdure. Cliché ? Depuis le premier confinement, cette requête est le tube des sites d'annonces immobilières. Et l'effet de mode ne retombe pas...  Mais à condition de ne pas trop s'éloigner des centres-villes ! Quel budget et quels revenus faut-il présenter pour décrocher un crédit et la maison de ses rêves ?

La flambée des prix de l'immobilier ne s'essouffle pas : +7,4% sur un an dans l'immobilier ancien selon l'indice établi par les notaires et l'Insee. C'est pire pour les maisons : +9% sur un an et même +9,4% en écartant l'Ile-de-France. D'une part la flambée se confirme, mais la quête d'un coin de verdure perdure, elle aussi. Confirmation côté petites annonces : « Oui ça se maintient, les zones rurales restent en progression dans les recherches quand l'on compare les années 2019 et 2021 », relève Laetitia Caron, directrice générale de PAP.

Confirmation aussi côté notaire : « Dans un premier temps, nous avons constaté une appétence pour plus d'espace et plus de confort de vie en réaction à la première phase de la crise sanitaire, explique Me Frédéric Violeau, notaire à Caen en charge des études de conjoncture immobilière auprès du Conseil supérieur du notariat. Nous avons cru que ce serait sporadique. Ce que l'on avait vu comme une réaction ponctuelle était en fait l'accélération d'une tendance de fond. » La quête de balcons et de jardins n'avait rien d'un feu de paille !

L'envie d'une maison... avec tous les services à proximité

Attention : « Il n'y a pas d'exode urbain ! » coupe le notaire Frédéric Violeau. « Tout le monde ne quitte pas les centres-villes », abonde Laetitia Caron, de PAP. Mais l'envie de verdure est palpable : « On voit des évolutions notables sur les délais de vente, précise Laetitia Caron : à Paris ils se sont allongés... alors qu'en petite ville rurale ils restent courts, et la hausse de prix est toujours située entre 5% et 15% sur un an. »

Une maison. Mais quelle maison ? Et où ? « Ce qui est recherché, ce sont des maisons de 120 m2 environ, avec un jardin d'un peu plus de 100 m2. Pas plus », répond Eric Allouche, directeur exécutif d'ERA Immobilier, qui liste les métropoles les plus attractives, Paris mis à part : « Orléans, Rennes, Nantes, Angers, Le Havre et même Brest, ou encore la Normandie, Bordeaux et les villes du Sud. »

Notaire, agent immobilier ou site d'annonces : tous évoquent une envie de jardin... et ce soit pour une résidence secondaire, soit pour une « bi-résidence principale » complément d'un appartement en ville - option rendue possible par le télétravail - ou soit une maison qui devient l'unique résidence principale. Mais cette mise au vert n'a rien d'un « retour à la ferme » : « Les clients recherchent des commodités : des transports en commun, des services de proximité, une accessibilité aisée à la ville la plus proche, etc. », développe David Chouraqui, directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier, filiale de la banque verte pilotant le réseau Square Habitat. « S'excentrer ne signifie pas s'ancrer en pleine campagne ! appuie le notaire caennais Frédéric Violeau. 15 à 20 kilomètres, pour les métropoles de taille moyenne, c'est déjà loin. Il y a en parallèle une volonté de conserver les avantages de la périphérie urbaine. »

Rêve de maison idéale... et retour à la réalité des prix

Une maison. En région. A une quinzaine de kilomètres d'une ville attractive. Ok. Combien ça coûte ? Évidemment, tout dépend de la métropole ciblée... et selon l'agglomération à 15 ou 20 km vous êtes parfois en banlieue résidentielle, parfois au milieu des champs... La FNAIM livre tout de même un précieux ordre d'idée, avec le prix médian des banlieues des 10 principales métropoles, hors Ile-de-France. En moyenne, les prix grimpent de près de 9% sur un an dans ces périphéries de métropoles.

Des tarifs élevés... à relativiser dans le sens où ces médianes confondent tous types de surfaces. Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires estiment à 215 000 euros le prix de vente médian des maisons anciennes dans la métropole lilloise. Deux estimations éloignées, dues à une méthodologie différente, mais les tendances, elles, ne diffèrent pas : les hausses et rapports de force entre villes sont les mêmes du côté des notaires et de la FNAIM.

« Les Parisiens qui débarquent avec un budget de 300 000 euros, évidemment, changent la donne ! » glisse Eric Allouche, du réseau ERA Immobilier. Le budget moyen des emprunteurs français tourne autour de 220 000 euros à en croire les statistiques du régulateur bancaire (ACPR), en additionnant crédit et apport. Avec ce budget, faut-il craindre un dur retour sur Terre ? « La faiblesse des taux d'intérêt a longtemps permis de compenser la hausse des prix. C'est de moins en moins le cas : pour compenser, cette fois, il faut effectivement s'excentrer un peu des centres urbains », explique Me Frédéric Violeau. Avec ce budget moyen, ou un budget s'approchant de 250 000 euros, ce notaire liste de nombreuses agglomérations où une maison non loin de la ville est envisageable : « A Caen avec ce budget vous trouvez une maison pour quatre personnes à 15 km de la ville sans aucun souci. Idem à Tours, Lille ou Angers. En revanche à Lyon, Marseille ou Montpellier... ce ne sera pas possible. »

Les ménages aux budgets plus modestes devront s'éloigner des villes les plus attractives, même s'il existe des compromis envisageables reliés aux métropoles, à l'image de cet exemple cité par Eric Allouche : « A mi-chemin entre Nantes et Angers, sur la ligne de TGV [vers Ancenis, NDLR], vous pouvez avoir une maison de 120 m2 et 800 m2 de terrain pour moins de 180 000 euros. »

Quels revenus pour s'acheter une maison près de Lille, Nantes ou Tours ?

Connaissez-vous le Haut Conseil de stabilité financière, ou HCSF ? Cette haute instance présidée par le ministre de l'Economie Bruno Le Maire a récemment resserré les règles du crédit immobilier : pas de prêt de plus de 25 ans et pas plus de 35% de taux d'endettement, sauf exception. Et ces règles seront inscrites dans le marbre (avec des sanctions à la clé pour les banques qui jouent trop avec les limites) en janvier 2022.

Crédit immobilier : toutes les règles pour emprunter en 2022

Sur cette base, MoneyVox a sollicité deux courtiers en crédit pour connaître le niveau de revenus mensuels nécessaires pour acheter une maison à proximité des métropoles. Premier exemple, avec les simulations de VousFinancer, pour un couple d'emprunteurs, chacun 35 ans, prêt à s'endetter sur 25 ans et au maximum des 35% du taux d'endettement envisageable, l'apport couvrant les frais de notaire, de garantie, etc. Il leur faudra justifier de revenus plus élevés pour acheter près de Nantes (prix médian de 340 000 euros sur l'agglomération, selon les notaires) qu'à Tours, même si les prix ont bondi de près de 10% en un an dans la capitale de Touraine...

Deuxième comparaison, réalisée cette fois par Meilleurtaux, pour acheter une maison proche de Lille ou de Toulouse. Précision d'importance : dans les deux exemples, les conditions de crédit sont « moyennes » et peuvent être optimisées selon la qualité du dossier.

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(1) Taux de 1,10% sur 25 ans. Assurance emprunteur de la banque, à cotisation fixe, au taux de 0,34%.

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