Combien peut-on emprunter pour un achat immobilier ?

Vous avez repéré la maison de vos rêves à 400 000 euros en région parisienne ? Ou une belle demeure à rénover à 200 000 euros dans la campagne bretonne ? Avec les taux actuels, combien les banques peuvent-elles vous prêter ?

C’est LE préalable à toute recherche immobilière : savoir combien vous pouvez financer pour avoir une idée du prix à ne pas dépasser. Ce préalable passe souvent par un rendez-vous avec le banquier, qui réalise une ou plusieurs simulations. Avant ce rendez-vous, il est toutefois possible d’avoir une idée du montant finançable : pour cela, munissez-vous d’un récapitulatif de votre épargne et de vos derniers bulletins de salaire.

Connaître son apport et son taux d’endettement

Pour définir l’enveloppe financière, il faut en effet estimer votre apport personnel, autrement dit l’épargne disponible, et définir le niveau envisageable des mensualités de remboursement. Les banquiers prennent le plus souvent un taux d’endettement maximum de 33% : les mensualités ne doivent donc pas dépasser un tiers de vos revenus, afin d'éviter de futures difficultés financières. Précision : il ne s’agit que d’une règle informelle, qui peut être modulée selon la situation !

Pour l’apport, les banquiers prennent en compte l’épargne mobilisable, en sachant qu’il faut toujours conserver une petite marge (au moins 2 ou 3 mois de revenus sur son Livret A par exemple). L’apport va en priorité servir à couvrir les frais de notaire (droits de mutation, etc.) et les travaux non couverts par le crédit immobilier (cuisine, jardin, etc.).

Premier exemple : un couple de jeunes trentenaires, avec un enfant, souhaitant acheter à Marly-le-Roi dans les Yvelines. Ce couple d’acquéreurs gagne environ 5 000 euros par mois, à deux. Et ils disposent de plus de 40 000 euros d’épargne disponible pour l'apport personnel.

Pour un achat dans l’ancien. En visant des échéances mensuelles ne dépassant pas les 1 650 euros, assurance emprunteur incluse, ce couple peut envisager un crédit de 373 000 euros sur 25 ans avec les taux immobiliers actuels. S’ils mobilisent toute leur épargne, ils peuvent viser un bien d’une valeur de 413 000 euros, auxquels il faudra rajouter environ 30 000 euros de frais de notaire. A Marly-le-Roi, cette enveloppe correspond actuellement à un appartement de 5 pièces de 100 m2 (1). En conservant les mêmes échéances, mais en réduisant la durée d’emprunt, ce couple peut souscrire un crédit de 320 000 euros sur 20 ans et de 257 000 sur 15 ans.

Pour un achat neuf ou une construction. Bonne nouvelle : si ces emprunteurs veulent réaliser une acquisition dans le neuf, ils peuvent profiter du Prêt à taux zéro (PTZ), leurs revenus étant inférieurs aux seuils à respecter dans la zone A. Grâce aux intérêts partiellement pris en charge par l’Etat, le montant maximum finançable à crédit grimpe à 393 000 euros sur 25 ans, soit 20 000 euros de plus que pour un projet sans PTZ ! Avec une enveloppe de 433 000 euros, dans cette zone des Yvelines, ce couple peut acquérir un appartement neuf de 80 à 100 m2 selon les villes. Surtout, en réalisant un achat dans le neuf, cela permet de réduire les frais de notaire, estimés ici à 7 600 euros.

Un couple au profil similaire (30 ans, un enfant) mais avec des revenus moindres (3 500 euros par mois à deux) vise un achat à Dijon. Ils peuvent payer 30 000 euros de leur poche, grâce à leur épargne commune.

Pour un achat dans l’ancien. Les mensualités ne pouvant pas excéder 1 155 euros, leur budget maximal est de 291 000 euros, avec un crédit de 261 000 euros sur 25 ans. Avec cette enveloppe, ce couple peut viser une maison individuelle de 4 à 6 pièces, pour 125 m2, sur Dijon. Et il peut largement envisager l’achat d’un appartement de 4 ou 5 pièces d’une centaine de m2 à Dijon, ce type de bien se vendant même moins cher actuellement. En réduisant la durée d’emprunt à 20 ans, un crédit de 224 000 euros serait donc déjà suffisant.

Pour un achat neuf ou une construction. En incluant un PTZ pour un projet d’acquisition dans le neuf à Dijon (zone B1), le budget global peut grimper jusqu’à 308 000 euros, soit 278 000 euros de crédit sur 25 ans. Dans l’agglomération dijonnaise, ce budget permet de viser un appartement neuf de plus de 80 m2.

Cette fois, les emprunteurs (toujours 30 ans avec un enfant) ne disposent plus « que » de 2 500 euros par mois pour l’ensemble du foyer. Et leur marge financière est plus réduite avec 20 000 euros d’apport. Commune visée : Pontivy, en Bretagne.

Pour un achat dans l’ancien. La capacité de remboursement mensuelle de ce couple étant de 825 euros (assurance emprunteur comprise), l’emprunt maximal est de 186 500 euros sur 25 ans. Avec une enveloppe de 206 500 euros, ce couple peut s'offrir une maison de plus de 150 m2 avec 5 ou 6 pièces sur Pontivy, et avec des terrains de plusieurs centaines de m2. En réduisant la durée d’emprunt à 20 ans, ils peuvent toujours viser un bien de 180 000 euros.

Pour un achat neuf ou une construction. Pontivy étant situé dans la zone C, le PTZ sera plus élevé pour un achat dans l’ancien avec travaux que pour une opération dans le neuf. Pour une rénovation, le budget maximal est de 220 000 euros, avec 200 000 euros à rembourser sur 25 ans. Dans le neuf, l’enveloppe maximale grimpe à 213 000 euros (crédit de 193 000 euros sur 25 ans) grâce au prêt subventionné par l’Etat.