Les banques continuent à relever leurs barèmes pour la fin de l'année. Et la situation pourrait peut-être se prolonger en 2022.
Ce n'était donc pas un feu de paille. Le mois dernier, les courtiers constataient des augmentations jusqu'à 0,25 point sur les taux de crédit immo. « Des légères hausses confirmées en décembre », souligne Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. « Cette hausse est particulièrement due à certaines banques qui n'avaient pas augmenté leurs taux en novembre. C'est aussi un effet classique de fin d'année : les banques ont dans l'ensemble atteint leurs objectifs », abonde Pierre Chapon, président de Pretto.
« Les banques basculent dans une logique de reconstitution prudente des marges après avoir proposé des taux historiquement bas jusqu'à la rentrée », complète Olivier Lendrevie, directeur général de Cafpi. Après avoir enchaîné les baisses de façon quasi-ininterrompue depuis juin 2020, les taux ont donc bien fini par toucher le fond de façon générale. Dans le détail, Vousfinancer constate, à l'inverse, que certaines banques ont baissé leurs taux de 0,05 à 0,15 point : « Il s'agit d'établissements qui avaient sensiblement remonté leurs taux en octobre ou novembre et qui souhaitent revenir dans le marché... ».
Des hausses en 2022 ?
A la lecture des communiqués diffusés ce jeudi par ces acteurs du crédit immobilier, les banques semblent être dans l'expectative. « Les hausses que nous observons depuis quelques semaines pourraient se poursuivre à la rentrée mais de manière très contenue pour ne pas casser la dynamique du secteur totalement dépendante de ces taux bas », souligne Maël Bernier. En effet, les banques semblent avoir des objectifs ambitieux, similaires à ceux de 2021.
Les taux moyens dans les banques début décembre
- Sur 15 ans : 0,93% d'après Meilleurtaux ; 1% pour Vousfinancer ; 0,9% d'après Le-Partenaire.
- Sur 20 ans : 1,1% d'après Meilleurtaux ; 1,15% selon Vousfinancer ; 1,04% selon Le-Partenaire .
- Sur 25 ans : 1,3% d'après Meilleurtaux ; 1,40% selon Vousfinancer ; 1,20% d'après Le-Partenaire.
Taux moyens constatés par les réseaux de courtage, sur la base des barèmes fournis par les banques. Ils ne tiennent pas compte du coût de l'assurance emprunteur.
Deux éléments pourraient pousser les taux à se durcir. D'une parte la réforme de l'assurance emprunteur adoptée par l'Assemblée nationale et qui doit bientôt être examinée au Sénat. Elle doit permettre aux 7 millions de ménages ayant un crédit immobilier de changer d'assurance à tout moment pour réaliser des milliers d'euros d'économies auprès d'acteurs concurrents. Le marché est pour l'instant verrouillé par les banques. Mais la donne risque de changer et elles pourraient être tentées de remonter leurs taux. « Aujourd'hui avec les taux bas, leur marge est plus faible sur le crédit immobilier [que sur l'assurance emprunteur, NDLR]. Pour se refaire, certaines pourraient être tentées d'augmenter leurs taux immo. C'est un risque que j'ai à l'esprit », reconnaît auprès de MoneyVox la députée Patricia Lemoine qui est l'auteure de cette réforme.
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De nouvelles contraintes
Autre sujet d'inquiétude : les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), édictées en janvier 2020 pour éviter tout dérapage du crédit immobilier, vont devenir contraignantes le mois prochain. Elles demandent aux banques à ce que les emprunteurs ne remboursent pas de mensualités supérieures à 35% de leurs revenus, et que la durée de leur crédit soit de 25 ans maximum. Seuls 20% des dossiers des banques peuvent contourner ces obligations. « D'ores et déjà, en décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35% d'endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l'emprunteur, et ce afin de limiter la part des financements à plus de 35%... ou d'anticiper et compenser d'éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20% », explique Vousfinancer.
Ces deux incertitudes : réforme de l'assurance emprunteur et nouvelles règles pour le crédit immobilier « devraient rebattre les cartes et pourraient ainsi conduire à un ajustement de la politique tarifaire des banques. Mais il est encore trop tôt pour savoir de quoi 2022 sera fait » analyse Julie Bachet, directrice générale du courtier.
En attendant, en dépit des récentes hausses, il est toujours possible d'« emprunter à moins de 1% jusqu'à 20 ans, ce qui constitue des conditions toujours très favorables d'emprunt », indique Olivier Lendrevie de Cafpi. Une perspective alléchante mais qui comme toujours bénéficie avant tout aux meilleurs dossiers. Pour cela, il faut avoir des revenus supérieurs à 5 000 euros par mois pour un couple en province et au-delà de 8 000 euros en région parisienne, explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux : « Et si en plus, vous avez quelques dizaines de milliers d'euros d'épargne résiduelle à placer, le banquier vous déroule le tapis rouge. »
